Abog. Carlos Eduardo González Silva
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Las juntas de condominio no están facultadas para suspender los servicios básicos a los inmuebles que presentan deuda en el pago del condominio
Si bien la Ley de Propiedad Horizontal, establece al propietario de un apartamento o local la obligación de pagar los gastos comunes que le corresponden al respectivo inmueble, las Juntas de Condominio no pueden suspender al inmueble los servicios básicos, en virtud de una deuda por tal concepto.
El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.
En efecto, la Ley garantiza al administrador del inmueble los medios idóneos para intentar el cobro de tales acreencias por vía judicial, confiriéndole a las planillas emanadas de la administración del inmueble fuerza ejecutiva; razón por la cual se emplea un procedimiento especial y expedito previsto en el Código de Procedimiento Civil.
No obstante, ante la alta morosidad que deben afrontar las administradoras de los condominios, producto a su vez de la severa crisis económica que afecta a nuestro país, se han venido tomando decisiones en las asambleas de co-propietarios, mediante las cuales se crean Reglamentos que establecen la posibilidad de suspender los servicios básicos al inmueble que se encuentre en estado de insolvencia en el pago del condominio, e incluso existen casos en los cuales tales decisiones son tomadas exclusivamente por los integrantes de las juntas de condominio, sin consultar en modo alguno a los propietarios mismos.
Tales decisiones resultan absolutamente nulas, y aún cuando sean acordadas por mayoría de propietarios, las mismas no pueden afectar derechos y garantías constitucionalmente previstos. En tal sentido, resulta substancial destacar que, según el tratadista Devis Echandía, citado en jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, “la facultad de administrar justicia, se trata de una función pública encomendada a un órgano del Estado y que tiene por fin la actuación de la ley a casos concretos. El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus conflictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir justicia (órganos del Poder Judicial)”.
De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: “Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos”.
En consecuencia, tales decisiones de las Juntas de Condominio son consideradas absolutamente antijurídicas, en virtud de que, por una parte, usurpan funciones inherentes al poder público, específicamente, al poder judicial; y, por la otra, las mismas atentan contra derechos fundamentales amparados en la Constitución de la República, como el derecho a la integridad física, a la protección del honor, vida privada, reputación, familia, salud, a disponer de los servicios básicos esenciales, a la propiedad, al debido proceso, entre otros. En este orden de ideas, la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia a señalado que “tales actuaciones lesivas, no sólo son censurables porque se arrogan de manera arbitraria y reprochable un derecho del que carecen sino que fundamentalmente atentan contra los derechos y garantías previstos en la Constitución”.
Ahora bien, ante una vía de hecho consistente en la suspensión de los servicios básicos a un inmueble, con motivo de una deuda por concepto de condominio, la vía mas expedita es la acción de amparo constitucional prevista en el artículo 27 de la Constitución de la República, el cual confiere a toda persona el derecho a ser amparada por los tribunales en el goce y ejercicio de los derechos y garantías constitucionales; y otorga igualmente a la autoridad judicial competente, la potestad para restablecer inmediatamente la situación jurídica infringida. En este mismo sentido, tenemos lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, el cual preceptúa que la acción de amparo procede contra cualquier hecho, acto u omisión proveniente de los órganos del Poder Público y “contra el hecho, acto u omisión originados por ciudadanos, personas jurídicas, grupos u organizaciones privadas que hayan violado, violen o amenacen violar cualquiera de las garantías o derechos amparados por esta Ley”.
Recientemente, ante una arbitraria suspensión del servicio de gas a un inmueble que forma parte de un condominio ubicado en el este de la ciudad, un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, declaró con lugar una acción de amparo constitucional, ordenando a la junta de condominio del conjunto residencial, el reestablecimiento inmediato del referido servicio básico a un inmueble, el cual le había sido suspendido por una deuda que mantenía el propietario del mismo con el condominio. Además, la referida decisión judicial ordena también a la junta de condominio se abstenga en lo sucesivo de efectuar suspensión de cualquier servicio básico al inmueble; y, finalmente condena a la misma al pago de las costas procesales causadas. La sentencia, señala expresamente que “El gas doméstico, al igual que el servicio de agua potable, de luz eléctrica, es un elemento vital para la sobrevivencia de las personas porque permite alimentar a los seres humanos, con su uso se les protege de enfermedades y se mantiene un sistema de higiene cónsono con la convivencia en sociedad. Nadie pone en duda por ejemplo la necesidad absoluta de hervir el agua, de la cocción de los alimentos, del calentador para el baño diario en circunstancias de enfermedad, etc. por lo que, sin duda alguna, el corte de este servicio atenta contra el derecho a la vida privada colectiva y por ser un servicio imprescindible en una sociedad medianamente organizada, cualquiera sea su grado de educación, el Estado a través de sus órganos competentes garantiza su servicio, como igualmente en nuestra Constitución se consagra el derecho a la salud, violado en este caso, por la Presidente de la Junta de Condominio accionada al cortarle el servicio de gas a la querellante, lo cual en opinión de esta Juzgadora, constituye violación de los derechos constitucionales denunciados como violados por la querellante, y así se declara”.
Esta decisión, además de ejemplarizante y totalmente ajustada a derecho, se encuentra en absoluta sintonía con la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia y demás Tribunales de la República, los cuales, en casos análogos, han venido otorgando la debida protección a las personas para el goce y ejercicio de sus derechos y garantías constitucionales.
Cabe destacar que la decisión citada, además de ordenar el restablecimiento de la situación jurídica infringida, condena en costas al condominio, a los fines de que la agraviada pueda efectivamente recuperar el pago de honorarios profesionales de abogados, que haya tenido que asumir con motivo de la interposición de la acción de amparo, así como otras erogaciones necesarias; con lo cual consideramos que, de algún modo, se sanciona la arbitrariedad con que actúan algunas de estas juntas de condominio.
Es también de suma importancia resaltar que decisiones inconstitucionales y arbitrarias como las asumidas por algunas juntas de condominio, dan lugar, además, al ejercicio de las acciones judiciales correspondientes por los daños y perjuicios que se causan a los agraviados, lo cual obviamente tendrá un impacto económico importante que deberá ser asumido forzosamente por los co-propietarios en general. Ciertamente, existen casos en los cuales los agraviados han debido soportar importantes períodos de tiempo sin el goce de los servicios básicos, con las consecuencias e incomodidades y riesgos que ello implica, lo cual obviamente debe ser resarcido o indemnizado por quien directamente haya generado tales daños.
La recomendación a los condominios no es otra que sugerirles la utilización de la vía de la conciliación y mediación con los deudores, a través de profesionales en el área. Indudablemente que el empleo adecuado de tales medios alternativos de resolución de conflictos presenta grandes ventajas, como lo son la rapidez, flexibilidad, bajos costos, eficiencia y eficacia, entre otros; y, en caso de no obtenerse resultados positivos a través de tales medios, subsiste la posibilidad de acudir a la vía jurisdiccional, para hacer efectivas sus pretensiones bajo el imperio de la ley.