TSJ Venezuela Avala Contratos de Arrendamiento Comercial en Moneda Extranjera: Legalidad y Condiciones de Pago
Sala de Casación Civil:
Sentencia Nro. 335 de fecha 06 de junio de 2024
«…Para decidir, la Sala observa:
Señala el formalizante que el tribunal de alzada vulneró lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 3 y 41, en sus literales d), e) y g), de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dado que la actora pretende el desalojo del local comercial con fundamento en la falta de pago de cánones de arrendamiento en dólares de los Estados Unidos de América, transgrediendo normas de orden público, en consecuencia, -sostiene- que la presente acción ha debido ser declarada inadmisible.
Ello así, esta Sala encuentra pertinente descender del proceso a fin de dilucidar la ocurrencia o no del vicio delatado, y con el propósito de alcanzar una mayor compresión, estima necesario realizar la transcripción de los hechos que sustentan la acción, narrados en el libelo de la demanda (folios 2 al 15 de la primera pieza del expediente), en donde se expresa lo siguiente:
“CAPITULO PRIMERO
DE LOS HECHOS
Sección 1.-
En fecha 01 de abril de 2019, mi representada, la sociedad mercantil INVERSIONES MILENIUM M&T, C.A.; identificada ut supra, celebro con la sociedad mercantil HIPERMERCADO EL LOTO DE GUAYANA, C.A. (…), un contrato de arrendamiento que fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Puerto Ordaz, en fecha 25 de bril (sic) de 2019, anotado bajo el No. 25, Tomo 28 de los libros de autenticaciones llevados ante es notaría, que acompañó bajo el anexo B, el cual quedo enmarcado dentro de las siguiente cláusulas:
(…)
Sección 2.-
Ahora bien, el canon de arrendamiento acordado por las partes en el mes de abril el año 2019, de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES MENSUALES Bs. (40.000.000,00) mensuales, equivalía a la cantidad aproximada de ocho mil dólares de los Estados Unidos de Norte América (USD.$ .8.000,00), tomando como referencia la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela, para el mes de abril de 2019, canon que durante la vigencia de la relación sufrió variaciones, habiendo de mutuo acuerdo entre las partes, reducido el monto del referido canon, reducción aplicada a partir del mes de marzo de 2020 hasta la presente fecha, todo ello en virtud de la situación de pandemia y de la situación económica vivida en el país, así como en base a la corrección monetaria que se inicio el 01 de octubre de 2021, habiendo convenido mi representada INVERSIONES MILENIUM M&T, C.A., con su contratante HIPERMERCADO EL LOTO DE GUAYANA. C.A., un ajuste, en una cantidad menor a la inicialmente pactada entre las partes (equivalente a USD.$ 8.000,00), habiendo acordado que el nuevo canon de arrendamiento seria la cantidad de tres mil setecientos setenta y ocho dólares de los Estados Unidos de Norte América (USD.$ 3.778,00), establecida esta moneda, como moneda en cuenta, que podrían ser pagados en la referida moneda, o en el equivalente de dicha cantidad en bolívares, y que en este ultimo caso sería calculado el equivalente tomando en cuenta la tasa de cambio establecida por el Banco Central de Venezuela, el día en que EL ARRENDATARIO realizara el pago, que conforme al contrato debía ser dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes. Todo lo cual se evidencia se evidencia (sic) de acuerdo o convenio de pago suscrito por los representantes de las contratantes (MICHEL TUMAJAN y NOUR GHACHAM), en donde se refleja el compromiso de pagar por parte del arrendatario de los cánones de los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2021, ENERO y FEBRERO DE 2022, por USD.$ 3.778,00, cada mes, mediante 20 cuotas de USD.$ 1700,00 cada una de ellas; para un total de treinta y cuatro mil dólares de los Estados Unidos de Norte América (USD.$ 34.000,00) por los referidos nueve (9) meses de arrendamiento, que acompañamos bajo el anexo marcado letra C.
Sin embargo y a pesar de lo convenido entre las partes, la sociedad mercantil HIPERMERCADO EL LOTO DE GUAYANA, C.A., ha incumplido con la obligación asumida en el contrato de pagar el canon de arrendamiento dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, incumpliendo así con la obligación prevista en la clausula segunda del contrato y con la obligación prevista en el artículo 14 de la ley de Regulación de Arrendamientos de Inmuebles Destinados a Uso Comercial, al no pagar en las oportunidades correspondientes los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2022.
Aunado a ello, en el caso bajo estudio la sociedad mercantil HIPERMERCADO EL LOTO DE GUAYANA, C.A., adeuda actualmente a CORPOELEC, C.A., por el servicio de energía eléctrica que suministra al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES DIGITALES (Bs.D. 132.830,00), tal y como consta de estado de cuenta, que se acompaña marcado letra D; y de igual manera dicha sociedad debe actualmente a HIDROBOLÍVAR la cantidad de ONCE MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES DIGITALES (Bs.D. 11.325,00) incumpliendo así la demandada con la obligación prevista en la clausula séptima del contrato.
Las conductas desarrolladas por HIPERMERCADO EL LOTO DE GUAYANA, C.A., se enmarcan dentro de dos (02) causas de desalojo, previstas en el artículo 40 de la ley in comento:
ARTICULO 40:
‘Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes.
…omissis…
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…’
CAPITULO SEGUNDO
DE LOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS
Son aplicables a la presente solicitud la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, las normas sustantivas contenidas en el Título Octavo, Capítulos I y II del Código Civil vigente, que regula las obligaciones de ambas partes y el Código de Procedimiento Civil
(…)
CAPITULO TERCERO
DE LA PRETENSIÓN
En consecuencia de lo expuesto, acudo ante su competente autoridad, en nombre de mi representada INVERSIONES MILENIUM M&T, C.A., identificada ab initio, a los fies de demandar, como en efecto lo hago en este acto a la sociedad mercantil HIPERMERCADO EL LOTO DE GUAYANA, C.A., de este domicilio (…), en la persona de su Vicepresidente, el ciudadano NOUR GHACHAM GHACHAM (…), a los fines de que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en:
PRIMERO: El desalojo de la sociedad mercantil HIPERMERCADO EL LOTO DE GUAYANA, C.A., identificada ut supra, del inmueble objeto del contrato, constituido por un (1) local comercial de dos (02) plantas de su legitima propiedad, el cual se encuentra construido sobre una parcela de terreno identificado con el Número Parcelario: 134-01-01, ubicado en la Unidad de Desarrollo 134 de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar y según el plano de zonificación vigente, le corresponde una zonificación C-3 (Comercio Comunal) (…), por incumplimiento de las obligaciones contenidas en las clausulas segunda y séptima del contrato (falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2022 y falta de pago de los servicios de energía eléctrica y de agua) suscrito entre las partes y de conformidad con lo dispuesto en los literales a) e i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y la consecuente finalización total y absoluta de la relación arrendaticia que los vincula sobre dichos bienes.
SEGUNDO: Al pago de las costas del presente proceso, de conformidad a lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”. (Resaltado del texto).
De la lectura del libelo de demanda se desprende que la sociedad mercantil Inversiones Milenium M&T, C.A., mediante la interposición de la presente acción pretende el desalojo del local comercial que fue arrendado a la sociedad mercantil Hipermercado El Loto de Guayana, C.A., por medio de un contrato de arrendamiento suscrito por ambas sociedades de comercio, con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas segunda y séptima del aludido contrato, específicamente por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del año 2022; indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o en bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, la demandada alega que la presente acción ha debido ser declarada inadmisible, pues se transgredieron normas de orden público al denunciar la falta de pago de cánones de arrendamiento en dólares de los Estados Unidos de América.
En este orden de ideas, se precisa que los casos en los cuales el juez puede inadmitir la demanda son los establecidos taxativamente en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se señala lo siguiente:
“Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
Dicha norma es determinante cuando señala que el tribunal debe admitir la demanda que le sea presentada y sólo declarará la inadmisibilidad de la misma cuando constate que aquella es contraría el orden público, a las buenas costumbres, o a alguna disposición expresa de la ley. En atención a ello, esta Sala por medio de sentencia número 249, del 1° de julio de 2019, caso: Inversiones Rimare, C.A. contra Yulexcy Margarita Rondón Rodríguez, estableció que “…los extremos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil no fueron establecidos con la finalidad de comprometer el derecho a accionar que poseen los justiciables, de allí que los señalamientos de inadmisibilidad distintos a los señalados por la ley, o de aquellos excepcionales y aceptables solo bajo ciertas y seguras interpretaciones, no pueden ser consentidos por ser limitativos del derecho de acción…”.
De igual forma, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal mediante fallo número 900, del 13 de diciembre de 2018, caso: Wilmer Antonio González Mendoza, estableció que “… para que una pretensión sea inadmitida por ser contraria a la ley debe aparecer expresa la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción, y ello puede ocurrir o bien porque se prive del derecho a la jurisdicción en materias concretas y determinadas por la ley las cuales no gozan de tutela jurídica (como el caso de las deudas de juego ex artículo 1.801 del Código Civil); porque se haga evidente la caducidad de la acción o porque aparezca expresa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”.
Así las cosas, del libelo de demanda se desprende que la presente acción de desalojo de local comercial se fundamenta por el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que su admisión no está expresamente prohibido por la ley; en virtud de lo cual, no se evidencia causal alguna que acarree la inadmisibilidad de la demanda.
Aunado a lo anterior, vale destacar que no es un tema novedoso la celebración de contratos de arrendamiento en los que se fijen los cánones en moneda extranjera, para cuya afirmación debe partirse de que si bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial número 36.845 del 7 de diciembre de 1999, no restringe fijar o celebrar contratos en moneda extranjera, por el contrario, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial número 40.418, del 23 de mayo de 2014, si lo prohíbe expresamente, específicamente en el literal e, del artículo 41. Sin embargo, debe considerarse que la Ley del Banco Central de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial número 6.211 Extraordinario, del 30 de diciembre de 2015, posterior a la referida ley que regula las relaciones arrendaticias, cuyo objeto son los inmuebles de uso comercial, y que resulta especial en la materia de flujo económico, además de establecer y supervisar los sistemas de pago en el país, si lo permite cuando dispone en el artículo 128 que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.
Asimismo, mediante Convenio Cambiario número 1, emitido por el Banco Central de Venezuela, el 21 de agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.405 Extraordinario, del 7 de septiembre de 2018, se estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, el cual derogó todos los Convenios Cambiarios que colida con lo establecido en el mismo, con el propósito de favorecer al desarrollo de la actividad económica, para un mercado cambiario ordenado, en el que puedan desplegarse acciones para asegurar su óptimo funcionamiento.
En virtud de lo anterior, el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago.
Ahora bien, en el presente caso la fijación o no del pago de los cánones en una moneda distinta a la de curso legal, no resulta determinante para la solución del fondo del asunto, por cuanto lo que acá se cuestiona o se esgrime como fundamento de la pretensión de desalojo, no el cumplimiento parcial por no haberse pagado en un signo monetario extranjero, es decir, se insiste que no tiene incidencia practica en este asunto la supuesta modificación del contrato en el aspecto o contenido económico, sino en la ausencia total del referido pago, por lo que al ser un hecho negativo absoluto, por virtud del principio de la carga dinámica de la prueba, la demostración del hecho positivo que lo destruya correspondía a la parte demandada, que contrario a eximirse mediante la alegación del pago, pretendió sustraerse de su obligación de cumplimiento por medio del argumento de la prohibición legal de su pacto en moneda extranjera, y de la impugnación del documento donde supuestamente se instrumentó la modificación de la clausula de contenido económico, lo que a todas luces resulta desatinado para la contradicción del fundamento de la pretensión de desalojo, esta es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, pues, como se verá de seguidas, basta la demostración de uno de estos para la procedencia de la pretensión (ver sentencia número 07, del 16 de enero de 2009, caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría).
Tal como se indicó anteriormente, además de la falta de cumplimiento de los cánones de arrendamiento, también se esgrimió el incumplimiento de las obligaciones de pago de los servicios, como fundamento del desalojo, para cuya procedencia bastaba la demostración de uno de ellos, es decir, que de cualquier forma aun en el supuesto negado de la ilicitud de la obligación de pago de canon de arrendamiento en moneda extranjera, ello no sería suficiente para la desestimación de la pretensión, por lo que sería inútil la procedencia de la casación por ese motivo. En consideración a todo lo antes expuesto, se declara la improcedencia de la presente delación. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, el 7 de diciembre de 2023.
Se CONDENA al recurrente al pago de las costas del recurso, de conformidad con lo dispuesto en la ley.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz. Particípese de esta remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los seis (6) días del mes de junio de dos mil veinticuatro (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
Magistrado Presidente de la Sala,
HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA
Magistrado Vicepresidente,
JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA
Magistrada-Ponente,
CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS
Secretario,
PEDRO RAFAEL VENERO DABOÍN
Exp. AA20-C-2024-000174
Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/junio/334923-000335-6624-2024-24-174.HTML