Interpretación del Art 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

tsj.gov.ve

SALA CONSTITUCIONAL

Magistrado Ponente: PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ

05 de Febrero de 2009

«…Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio;….»

Consta en autos que, el 27 de noviembre de 2007, INMOBILIARIA 200555 C.A., con inscripción en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 20 de mayo de 2005, bajo el n.° 24, Tomo 1.100, mediante la representación judicial de la abogada Ana Teresa Argotti, con inscripción en el I.P.S.A. bajo el n.° 117.875, solicitó, ante esta Sala, la revisión de la sentencia del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de 16 de noviembre de 2007, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento que incoó contra Helimedical C.A.

El 29 de noviembre de 2007, se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz.

DE LA PRETENSIÓN DEL SOLICITANTE

1. El peticionario de revisión alegó:

1.1 Que, en el proceso por resolución de contrato de arrendamiento que su representada incoó contra Helimedical C.A., el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas violó la doctrina e interpretación constitucional que ha establecido esta Sala en decisión n.° 979 del año 2002: “‘…la incongruencia y la indeterminación de las sentencias son defectos que alteran el derecho a la tutela judicial efectiva, contemplada en el artículo 26 del Texto Constitucional.’; la sentencia nro. 345/2005 (Funeraria Memorial) en la que dijo: ‘Este contenido del derecho a la tutela judicial efectiva, se ajusta a dos (2) exigencias: 1) que las sentencias serán motivadas, y 2) que sean congruentes. Todas las personas llamadas a un proceso, o que de alguna otra manera intervengan en el mismo en la condición de partes, gozan del derecho y garantía constitucional a la tutela judicial efectiva…’; y la decisión Nro. 1279/2007 (Festejos Plaza), en la que se rubrica: ‘Además de la exigencia de motivación, la tutela judicial efectiva impone que las sentencias sean congruentes. La congruencia, que puede ser vulnerada tanto por el fallo en si mismo, como en la fundamentación. De allí, que dicha exigencia se vulnera cuando se produce … un desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formulan sus pretensiones, al conceder más, menos o cosa distinta de lo pedido (…) (Sentencia del Tribunal Constitucional Español N° 1721994; así cuando la motivación es incongruente por acción o por omisión’”.

1.2 Que le sentencia objeto de revisión se encuentra definitivamente firme ya que no es recurrible en Casación, porque la cuantía se estimó en veintiún milde bolívares fuertes (BsF 21.000,00).

1.3 Que el juicio que se mencionó comenzó “por demanda incoada por (su) representada, en su condición de arrendadora, contra la empresa HELIMEDICAL, C.A., en su carácter de arrendataria, en la cual se perseguía la resolución del contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado celebrado el 15 de diciembre de 2006…”.

1.4 Que “se siguió la ruta del resolución de contrato con base al artículo 1.167 del Código Civil, con motivo de la falta de pago de tres cuotas consecutivas de canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2007, a razón de 7.000.000,00 cada una, con vista de que (sic) en la cláusula tercera del contrato se estipuló, que el canon de arrendamiento mensual ‘se pagaría por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, en las oficinas de ‘LA ARRENDADORA’”:

1.5 Que “la parte demandada en su contestación alegó el pago de los cánones de arrendamiento demandados por consignación que realizó los meses de enero, febrero y marzo el 8 de marzo de 2007, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y para los efectos de su demostración, acompañó copia certificada del expediente de consignación inquilinaria llevado por el referido Tribunal…”.

1.6 Que “el Juzgado de la Primera Instancia por sentencia definitiva del 5 de junio de 2007, declaró la insolvencia arrendaticia de los meses de enero y febrero, pero no del mes de marzo con base al siguiente razonamiento: ‘(…) para determinar el carácter liberatorio de tales consignaciones, es menester señalar lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario…, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente…, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

1.7 Que esa decisión asentó que “(de) las consignaciones efectuadas por la arrendataria se eviden(ció) que el día 8 de marzo de 2007 depositó los meses de enero, febrero y marzo del referido año, resultando evidente que el mes fueron depositados (sic) luego de vencido cobradamente (sic) el lapso para realizar la consignación, por lo que las mismas no producen efecto liberatorio, al no considerarse legítimamente efectuadas…”.

1.8 Que el juez que conoció la causa en primera instancia declaró con lugar la demanda por resolución de contrato, por lo que ambas partes apelaron.

1.9 Que el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la decisión que es objeto de revisión, “aunque admite la existencia del principio de autonomía de las partes –acuerdo de voluntad- en la celebración del contrato así como que el contrato es ley entre ellas, y a su vez señala, que las partes convinieron en que los cánones de arrendamiento se pagarían por mensualidades adelantadas los primeros 5 días de cada mes, afirma el fallo que para los efectos de la consignación inquilinaria ese principio de autonomía, colide con lo preceptuado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé como oportunidad para la consignación inquilinaria un plazo de 15 días luego de ‘vencida la mensualidad’, esto es, que ese convenio de pago por mensualidades adelantadas involucra una renuncia del inquilino de pagar por mensualidades vencidas, y para tal efecto invoca el artículo 7 de la mencionada Ley que habla a la irrenunciabilidad de los inquilinos de los derechos conferidos a éstos por esa Ley. Es así que, para el Juzgador aunque las partes convengan que el pago se haga por mensualidades adelantadas, prevalece la mención que el artículo 51 de la Ley in comento contiene…”.

1.10 Que dicho fallo desconoció que el orden público es el límite de la libertad contractual y que no encuentran que el orden público esté interesado en evitar que las partes en un contrato de arrendamiento convengan que la pensión de arrendamiento se pague por mensualidad anticipada, teniendo ello efecto en el inicio del cómputo del plazo para la consignación inquilinaria del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

1.11 Que “esa convención de las partes, en modo alguno le niega el derecho al inquilino de libertarse de la obligación pagando mediante la consignación haciendo uso siempre de esos 15 días que la ley le asigna en su artículo 51, para que la misma se considere ‘legítimamente efectuada’”.

1.12 Que la decisión en cuestión llegó a la conclusión de que “…las mensualidades para el pago del canon de arrendamiento vencen los días 28, 30 y 31 de acuerdo a cuantos días tenga el respectivo mes, y es desde ese día, que el arrendatario debe computar el diez a quo (sic) respecto al lapso de 15 días para hacer su consignación inquilinaria…”.

1.13 Que “no puede admitirse que el acuerdo de las partes contratantes respecto al pago del canon por mensualidad adelantada viole el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines del cómputo para la consignación inquilinaria, porque si ello fuera así, el legislador no hubiera incluido en el actual Código de Procedimiento Civil, el artículo 537 que faculta al Tribunal para fijar al ejecutado que ocupe un inmueble una cantidad para que este siga ocupándolo un pago que se ‘efectuarán por mensualidades anticipadas’”.

2. Denunció:

Al resolver como lo hizo el Juzgado Superior Séptimo, violó a (su) representada el derecho a la defensa, al debido proceso y la tutela judicial efectiva, como al derecho de igualdad, que constituye una flagrante transgresión a los artículos 21 y 26 constitucional, al incurrir la recurrida en incongruencia en razón de la errónea fundamentación del fallo, con vista del “desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formulan sus pretensiones…”.

3. Pidió:

Que conforme a lo previsto en el artículo 5.16 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, estime procedente la revisión del acto de juzgamiento que emitió el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 16 de noviembre de 2007, y declare con lugar la presente revisión, y se anule dicha sentencia.

DE LA COMPETENCIA DE LA SALA

El cardinal 10 del artículo 336 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela le atribuye a la Sala Constitucional la potestad de: “revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva”.

Tal potestad de revisión de decisiones definitivamente firmes abarca fallos que hayan sido pronunciados tanto por las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia (artículo 5.4 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia) como por los demás tribunales de la República (artículo 5.16 eiusdem), pues la intención final es que la Sala Constitucional ejerza su atribución de máximo intérprete de la Constitución, según lo que establece el artículo 335 del Texto Fundamental.

En el caso bajo examen, la revisión se requirió respecto del acto de juzgamiento definitivamente firme que pronunció el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 16 de noviembre de 2007, razón por la cual esta Sala se declara competente para el conocimiento de la solicitud en referencia. Así se decide.

III

DE LAS SENTENCIAS OBJETO DE REVISIÓN

El Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas pronunció el acto jurisdiccional cuya revisión y nulidad se solicitó, en los siguientes términos:

(…)

Es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea este parcial, defectuoso o inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes.

La palabra “incumplimiento” tiene diversas acepciones y es importante, a los efectos de la resolución contractual, tratar de precisar o ubicar cuál de ellas es la que guarda relación con la acción resolutoria, mientras para algunos el incumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa; para otros el incumplimiento no es más que la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida de acuerdo con los términos del contrato.

Cabe destacar que el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios consagra lo siguiente:

Artículo 51: cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Es de entender, que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Es preciso señalar que la parte demandada trajo a los autos las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por ante el Tribunal 25° de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha 09 de marzo de 2007, a los fines de demostrar los pagos de los meses insolutos reclamados por la parte actora por falta de pago de la parte demandante, de los cuales se desprende que se encuentra pagado hasta el mes de abril de 2007, y que fueron consignados por la demandada para hacer constar el pago de los meses de enero, febrero y marzo, a los cuales este juzgador de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y siendo que los mismos no fueron impugnados por la parte contraria en la oportunidad legal para ello de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio. Así se establece.

Sobre la base de lo expuesto le corresponde a este Juzgador el análisis de las consignaciones anteriormente citadas, a los efectos de determinar el cumplimiento o no de la demandada de su obligación de pagar las sumas arrendaticias, estipuladas en la cláusula TERCERA del referido contrato de arrendamiento.

La ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51, establece un plazo de 15 día siguientes al vencimiento de la mensualidad, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación, tal y como se señaló anteriormente en la norma en comento.

Asimismo podemos destacar que este artículo es aplicable a situaciones jurídicas derivadas de contratos de arrendamientos a tiempo determinado o indeterminado.

Ahora bien, es de observar por esta superioridad que en el caso bajo estudio la parte demandada realizó depósitos de los pagos correspondientes a las mensualidades arrendaticias reclamadas correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO y MARZO DEL 2007, a razón de VEINTIDOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 22.680.000,00), las cuales fueron consignados por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de marzo de 2007.

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento. Así se establece.

Por todo lo anteriormente esgrimido, y en apego a las normas antes citada este juzgador se aparta de lo establecido por el Tribunal A quo, y concluye que la parte demandada si cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que de dichas consignaciones se evidencia el pago de los cánones de arrendamiento reclamados en cuanto a lo que corresponde al mes de febrero y marzo, en forma oportuna, por lo cual no existe incumplimiento, ya que el demandado demostró el hecho extintivo de la obligación que le fue reclamada, en el sentido de que sí dio cumplimiento a lo establecido por nuestro legislador en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual no debe prosperar la acción de resolución en cuanto a este punto de la demanda. Así se establece.

En el escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada y en el escrito de contestación a la demanda, este alegó que su representado se encontraba en la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento, y que necesariamente debe concedérsele a su representado como arrendador, ya que el mismo de manera pacífica e ininterrumpida desde hace más de cuatro (4) años, ha venido ocupando los citados inmuebles, sin lo cual se incurriría en una abierta violación de esta normativa, pues siempre ha existido continuidad por parte de su representado en ocuparlos, razón por lo que no ha perdido en ningún modo el uso de la cosa, de manera que tal continuidad en el ejercicio del ius utendi que le confiere el contrato, demostraría que las interrupciones acusadas en los textos de los contratados está refutada o desmentida por el hecho cierto de la continuidad de la relación arrendaticia, acreditada en la continuidad de la ocupación del inmueble.

Esta alzada considera que lo solicitado por el demandado en cuanto a lo concerniente a la prorroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no es procedente, ya que en la presente acción no se está demandando el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término establecido en la cláusula segunda del referido contrato. Así se establece.

De otra parte se observa que de las cláusulas Décima Primera y Décima Cuarta del referido contrato de arrendamiento, se desprende que la arrendataria debía constituir fianza a favor de la arrendadora, a los fines de garantizar los daños y perjuicios, y cualquier daño que se pudiera ocasionar a los que hace mención en el contenido de la misma y asimismo se estableció en la cláusula Décima Cuarta que la arrendataria debía en un lapso que no excediera de treinta (30) días continuos a partir de la firma del referido contrato, hacer entrega en documento autenticado de la fianza a la arrendataria a los fines de garantizarle a esta el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, siendo así, se puede apreciar y evidenciar por este Juzgador que no hay constancia en autos de que la arrendataria haya constituido tal fianza bancaria o de seguros.

Pero, pudo observar esta alzada que en la parte in fine de la cláusula Décima Cuarta, el ciudadano TYRONE ALBERTO CORREO, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil HELIMEDICAL, C.A. parte demandada en la presente causa, se constituyó en fiador principal y solidario a favor de la arrendataria, por todas y cada una de las obligaciones que por el documento de arrendamiento asumía su representada, y así fue aceptado por el arrendador, siendo así, no puede este Juzgador considerar lo alegado por la parte actora en cuanto al incumplimiento de dicha cláusula ya que la obligación por parte del arrendatario estaba garantizada mas allá de una fianza bancaria o de seguros que solo cubriría cualquier daño hasta por el monto exigido por la arrendadora para la constitución de la misma que comprendía la cantidad de veintiún millones de bolívares exactos (Bs. 21.000.000,00), mientras que la fianza personal constituida por el ciudadano TYRONE ALBERTO CORREO, cubriría todas y cada una de las obligaciones que por el presente documento asumía la arrendataria, por todo el tiempo de duración del contrato, y aun luego de finalizarlo, mientras no fuere expedido el recibo de finiquito por la arrendadora, con el entendido que esta fianza cesaría cuando la arrendataria entregara la fianza de empresa de seguros o bancaria, por lo que es preciso destacar que la fianza personal constituida en el referido contrato garantizaba a la arrendadora cualquier obligación que se derivara del contrato de arrendamiento, por lo cual no puede considerar esta superioridad que hubiere tal incumplimiento, pues conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador interpreta del articulado del contrato suscrito entre las partes, la finalidad de la fianza bancaria o de empresa de seguros, era exactamente la misma de la fianza personal asumida por el director de la demanda, con lo cual no solo se encuentra cubierta la eventualidad de daños sufridos en el inmueble arrendado, sino que se cubre y cumple con lo estipulado en el contrato de arrendamiento. Siendo así, no es procedente resolver el presente contrato de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Segunda, por incumplimiento de la cláusula Décima Primera. Así se decide.

En cuanto a lo alegado por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de informes en lo concerniente a la probanza negada por el A Quo, en cuanto a que su representada entregó dos (2) letras de cambio al ciudadano Pedro Flores, representante de la accionada en el contrato de arrendamiento, y este así las recibió a titulo de garantía del cabal cumplimiento de la obligación arrendaticia, la cual solicitó que fuera exhibida por el accionante de conformidad con lo estipulado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador nada tiene que opinar al respecto, en virtud de que la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada sobre el auto que declaró inadmisible la promoción de dicha prueba, fue resuelta en fecha 20 de julio de 2007, por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal y como consta en autos, desechando dicha prueba y quedando firme el mencionado fallo. Así se establece.

Respecto a la indexación o corrección monetaria, este Tribunal desecha tal pedimento toda vez que al considerar oportunas las consignaciones respecto al contrato suscrito y la Ley que rige la materia, resulta inoficioso considerar que al estar a disposición del actor dichas sumas de dinero, que deba indemnizarse cantidad alguna de dinero.

De igual modo es de observar por esta alzada que la parte demandada consignó a los autos una serie de recibos correspondientes a los pagos de arrendamientos comprendidos desde el año 2003, fecha en la cual comenzó en su decir la relación arrendaticia, en cuanto a ello, y conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se desechan y se desestiman los mismos, ya que nada aportan a este juzgador por no ser materia de litigio en la presente acción, ya que los meses reclamados como insolutos no corresponden a estos. Así se establece.

En conclusión, se puede determinar que la parte actora según lo que se evidencia de autos, no incumplió con lo establecido en las cláusulas SEXTA, DECIMA PRIMERA y DECIMA CUARTA, del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, como fue alegado por el actor, y no habiéndose configurado el incumplimiento de las antes citadas cláusulas, considera este Juzgador que se debe declarar improcedente la resolución del presente contrato de arrendamiento. Así se decide.-

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación intentada por el apoderado judicial de la parte demandada HELIMEDICAL, C.A., anteriormente identificada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 5 de Junio de 2007,

SEGUNDO: SIN LUGAR la adhesión a la apelación intentada por el apoderado judicial de la parte actora INMOBILIARIA 200555 C.A.

TERCERO: Se REVOCA el fallo apelado.

CUARTO: Se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA 200555, C.A. contra la Sociedad Mercantil HELIMEDICAL, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en este fallo,

QUINTO: Remítase el presente expediente al Tribunal A Quo, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia y debidamente notificadas las partes.

MOTIVACIÓN PARA LA DECISION

En el caso sub iudice, el peticionario persigue que se revise el acto decisorio que emitió el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 16 de noviembre de 2007, mediante el cual declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento que incoó Inmobiliaria 200555 C.A. contra Helimedical C.A. por cuanto no es razonable, proporcional, ni motivada la interpretación que dio dicho juzgado al contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, crea una evidente inseguridad y caos jurídico, como además un palmario desequilibrio en la relación contractual de las partes intervinientes, con lo que habría afectado gravemente el interés del arrendador ya que se violaron los artículos 26, 49, 253 y 257 del texto constitucional.

Ahora bien, el artículo 5.16 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia establece lo siguiente:

Artículo 5. Es de la competencia del Tribunal Supremo de Justicia como más alto Tribunal de la República:

(…)

16. Revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y control difuso de la constitucionalidad de leyes o normas jurídicas, dictadas por los demás tribunales de la República.

En lo que respecta a los actos decisorios definitivamente firmes que pueden ser objeto de revisión, esta Sala ha sostenido lo siguiente:

Sólo de manera extraordinaria, excepcional, restringida y discrecional, esta Sala posee la potestad de revisar lo siguiente:

1. Las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional de cualquier carácter, dictadas por las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia y por cualquier juzgado o tribunal del país.

2. Las sentencias definitivamente firmes de control expreso de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas por los tribunales de la República o las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia.

3. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país apartándose u obviando expresa o tácitamente alguna interpretación de la Constitución contenida en alguna sentencia dictada por esta Sala con anterioridad al fallo impugnado, realizando un errado control de constitucionalidad al aplicar indebidamente la norma constitucional.

4. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que de manera evidente hayan incurrido, según el criterio de la Sala, en un error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o que sencillamente hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional. En estos casos hay también un errado control constitucional… (s. S.C. n° 93 del 06.02.01. Subrayado añadido).

Es necesario aclarar que esta Sala, al momento de la ejecución de su potestad de revisión de sentencias definitivamente firmes, está obligada, de acuerdo con una interpretación uniforme de la Constitución y en consideración a la garantía de la cosa juzgada, a guardar la máxima prudencia en cuanto a la admisión y procedencia de solicitudes que pretendan la revisión de decisiones que han adquirido dicho carácter; de allí que esta Sala tenga la facultad para la desestimación de cualquier solicitud como la de autos, sin ningún tipo de motivación, cuando, en su criterio, se verifique que el acto jurisdiccional cuya revisión se requiera, en nada contribuya a la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, en virtud pues del carácter excepcional y limitado que perfila al medio de impugnación al que se refiere el asunto bajo examen.

En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:

En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones que fueron expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: que HA LUGAR a la solicitud de revisión que presentó INMOBILIARIA 200555 C.A., de la sentencia que expidió el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 16 de noviembre de 2007, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento que inció la solicitante de revisión contra Helimedical C.A., decisión que SE ANULA y se REPONE LA CAUSA continente del juicio por resolución de contrato de arrendamiento que incoó Inmobiliaria 200555 C.A. contra Helimedical C.A., para que otro juzgado, de igual competencia, se pronuncie nuevamente con sujeción al criterio que se estableció en el presente acto jurisdiccional.

SEGUNDO: los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes.

TERCERO: Publíquese esta decisión en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela con indicación, en el Sumario, que se trata de sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que fija la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y destáquese en el sitio web de este Alto Tribunal.

CUARTO: Remítase, mediante oficio, copia de esta decisión a todos los jueces rectores civiles de las circunscripciones judiciales de la República.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 05 días del mes de febrero de dos mil nueve. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Presidenta,

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO

El Vicepresidente,

FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ

Los Magistrados,

JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO

PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ

Ponente

MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN

…/

…

CARMEN ZULETA DE MERCHÁN

ARCADIO DE JESÚS DELGADO ROSALES

El Secretario,

JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO

PRRH.sn.ar.

Exp. 07-1731

Quien suscribe, Magistrado Francisco Carrasquero López, disiente del criterio de la mayoría por las razones siguientes:

El fundamento para declarar ha lugar la revisión fue que el Juez Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas efectuó una errada interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual – a juicio de quien suscribe- va en contravención de una disposición expresa de ley.

En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que: “Los derechos que el presente Decreto- Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

El contenido del artículo anterior, sin lugar a dudas sanciona con nulidad todo acuerdo que implique disminución o menoscabo de los derechos que el legislador otorga a los arrendatarios. Ello implica que en caso de que exista disconformidad entre los derechos de los arrendatarios que otorga el Decreto-Ley que regula la materia y, el contenido de alguna disposición contractual, prevalece la disposición legal, siempre que otorgue mejores condiciones para el ejercicio de sus derechos. Y sólo en caso de que el contrato comporte mejores condiciones para los arrendatarios, prevalecerá éste sobre las normas que regulan la materia en cuanto a los derechos discutidos.

Ahora bien, en el presente caso, las partes estipularon algo distinto a lo dispuesto en la norma, por lo que la interpretación que de ella se haga debe ser en beneficio del arrendatario y no del arrendador. Por ello, quien disiente considera que mal puede la Sala hacer una interpretación de la norma menoscabando los derechos del arrendatario quien demostró su solvencia en atención a lo dispuesto en el artículo 51 ejusdem, no obstante, el pago fue considerado extemporáneo, pues se tuvo como válida una cláusula que le imponía la obligación de pagar por mensualidades adelantadas, cuando la norma prevé que “…cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario (…) consignarla (…) dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”.

Por lo antes expuesto, quien disiente considera que la interpretación que hiciera el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas acerca del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en modo alguno atenta contra los principios y garantías constitucionales, sino que, por el contrario es la ajustada a derecho.

En razón de los anteriores argumentos, quien salva su voto considera que la presente solicitud de revisión debió ser desechada y declararla NO HA LUGAR.