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FUNDAMENTOS DEL RECURSO
En el escrito presentado ante esta Sala, en fecha 15 de noviembre de 2012, el recurrente planteó lo siguiente:
“…PRIMERO: Mi representado en fecha siete (7) de junio de 2012, interpuso demanda por ejecución de hipoteca en contra de los ciudadanos María del Rosario Valera Peña, Marisol Coromoto Pérez Valera, Magda Raquel Pérez de Heras, María Matilde Pérez Valera, Ender Emigdio Pérez Valera, José Manuel Pérez Estrada, María Eugenia Pérez Estrada, Isabel Cristina Pérez Estrada y María de los Ángeles Pérez Navarro… Dicha demanda correspondió conocer previa distribución al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del estado Zulia, expediente 7843.
En fecha 19 de junio de 2012, el referido tribunal, instó a mi representado a cumplir con los trámites previstos en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, previo a la admisión de la demanda.
…Omissis…
En virtud de la apelación, le correspondió conocer, previa distribución, al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente Nro. 12.180, quien en sentencia de fecha 17 de septiembre de de 2012, declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el suscrito apoderado judicial, modificando la decisión del a-quo, en el sentido de declarar inadmisible la demanda… cuyo extracto cito: ‘En conclusión, lo ajustado a derecho es declarar INADMISIBLE la presente demanda por no haberse agotado –previo a la interposición de la demanda- el procedimiento administrativo contenido en el referido Decreto; lo que se traduce en que la demanda sub examine, en sintonía con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es contraria a una disposición expresa de la Ley, específicamente es contraria al artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que exige como es sabido el agotamiento del correspondiente procedimiento administrativo….
SEGUNDO: El artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, establece como objeto de aplicación de la Ley: ‘La protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructarios (sic) de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda’.
…Omissis…
El artículo 3 ejusdem; establece como ámbito de aplicación de la Ley, toda la geografía nacional en todas aquellas situaciones en las cuales ‘por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial algunos de los sujetos protegidos por este Decreto Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal’.
El artículo 5 del Decreto Ley en comento, establece que: ‘Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes’.
El artículo 6, subsiguiente del artículo 5, del referido Decreto Ley, ordena al interesado consignar solicitud por escrito ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, exponiendo los motivos que le asisten para solicitar la restitución del inmueble.
Así tenemos, por una parte, que los artículos 1 y 3 del Decreto Ley, señalan que el objeto y ámbito de aplicación de la Ley son la protección de los sujetos de derecho allí indicados en todo el país, cuando se trata de la ejecución de medidas administrativas o judiciales cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Lo que procura en esencia dicha normativa es otorgarle los plazos suficientes a la persona que deba entregar el inmueble, para que se le disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva. Al respecto, la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal estableció en fallo del 23 de julio de 2011, caso: Pedro Manuel Valles:
‘Se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para éste antes de proceder a la ejecución forzosa, con lo que se pretende impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria…’.
Debemos destacar, que no puede hablarse de desalojo o desocupación arbitraria, cuando se trata de un asunto que ha sido ventilado ante los Tribunales de la República, y la entrega del inmueble ocurre en ejecución de sentencia definitivamente firme.
Pero por otro lado, el referido Decreto Ley, ordena en su artículo 5 – y he aquí la ambigüedad y la contradicción,- la obligación del accionante o interesado, previo al ejercicio de su acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de algunos de los sujetos protegidos por este Decreto Ley, a tramitar el procedimiento administrativo previsto en los artículos 6 en adelante de la citada normativa, ante el Ministerio de hábitat y vivienda. Esta disposición por su generalidad no puede ser aplicada a todo tipo de juicios.
Como consecuencia de ello, la práctica forense que se ha implementado en el país, en la aplicación del artículo 5 del Decreto Ley, verbigracia, el caso que nos ocupa, ha sido de inadmitir cualquier acción judicial en donde esté involucrado directa o indirectamente un inmueble de vivienda.
Así tenemos que en juicios de cobro de Bolívares por vía ordinaria, intimatoria, ejecutiva, ejecución de hipoteca, estimación de honorarios profesionales, particiones, entre otros juicios no inquilinarios, en donde está involucrado como garantía un inmueble de vivienda, o exista la posibilidad de ejecutar derechos sobre algún inmueble de vivienda del accionado, los mismos son inadmitidos hasta tanto se cumpla con el procedimiento contenido en el artículo 5 y siguientes del referido Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas. Se trata de una norma evidentemente inconstitucional, pues, en aquellas demandas principalmente arrendaticias en donde se persigue desde el inicio la entrega del inmueble, bien por vía de resolución, rescisión o desalojo, sería procedente iniciar los trámites del artículo 5 del referido Decreto, ya que existe la justificación o la motivación que ordena explanar el artículo 6 ejusdem para exigir la entrega del inmueble, y por ello se apertura el procedimiento conciliatorio ante la Superintendencia de Arrendamientos, cuyo objeto es conciliar a las partes en lo concerniente a la restitución de la posesión de un inmueble de vivienda, empero, en aquellas demandas, como en el caso que nos ocupa, de ejecución de hipoteca, la motivación
para justificar la entrega del inmueble aún no ha llegado, no ha ocurrido, pues, ésta es posible o eventual, pues, primero se intima a los deudores al pago de las cantidades de dinero fijadas
en el Decreto Intimatorio, y ante una eventual oposición al Decreto Intimatorio, la ejecución de la hipoteca se suspende, por lo que la entrega del inmueble al acreedor hipotecario o a un tercero, si fuese el caso, estaría sujeta a una transacción celebrada por las partes o una decisión definitivamente firme, que permita la prosecución del remate del inmueble, y en virtud del cual se produciría la razón legal para pedir la entrega del mismo, pues, se produciría un cambio en la titularidad del inmueble, y por ende operaria la entrega del mismo a su nuevo propietario.
En reciente decisión emanada de esta honorable Sala de Casación Civil… expediente 2011-00014, de fecha primero (01) de noviembre de 2011, con ponencia conjunta de todos los magistrados de la Sala, con el propósito de ser “la sentencia líder en lo que respecta a la interpretación. alcance y aplicación del articulado del Decreto supra citado’, se estableció: ‘Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el
procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide’.
De otros fragmentos de la sentencia de esta Sala, se lee: ‘El artículo 3 indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión
judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda
principal.
Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar’. (negrillas de la Sala).
Asimismo, dicha sentencia estableció: ‘El decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11…
De lo anteriormente transcrito, se evidencia a nuestro entender, una contradicción, en el caso de las acciones administrativas o judiciales no arrendaticias en
donde están involucradas como garantías inmuebles de vivienda (ejecución de hipoteca).
En efecto, si la protección al afectado tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique la desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar. ¿Cómo (sic) puede aplicarse la primera hipótesis antes transcrita, en los
los juicios de ejecución de hipoteca, específicamente, el procedimiento contenido desde los artículos 5 al 11, si aún no hay motivos para solicitar la entrega del inmueble (artículo 6) y mucho menos estamos aún ante una medida material que implique la desposesión o desalojo del inmueble?.
En aquellas solicitudes o demandas no arrendaticias, especialmente en los casos de ejecución de hipoteca, pensamos que la aplicación del Decreto Ley sería viable a partir del artículo 12 y siguientes, esto es, antes de la ejecución de la medida judicial que propiamente implique la desposesión material del inmueble, a efectos de que se le otorguen al afectado de desposesión los plazos prudentes para la entrega del inmueble, y de
ser el caso, se le ubique refugio o la solución habitacional correspondiente.
Aplicar anticipadamente el procedimiento contenido en los artículos 5 y siguientes del Decreto Ley, luce extemporáneo y anacrónico. En el presente caso, el Tribunal Superior Civil exige la aplicación del artículo 5 del Decreto Ley, que remite al artículo 6, que establece: ‘El interesado deberá consignar ‘solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, en el cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley’.
Pues bien, antes de admitirse la demanda, mi representado no tiene ningún motivo o justificación para que se le restituya el inmueble hipotecado, por lo cual no puede cumplir aún con lo ordenado en dicho procedimiento y en la hipótesis No. 1 a que hace referencia la ponencia conjunta de esta Sala de Casación Civil.
En el asunto que aquí planteamos, en donde ni siquiera se ha admitido la demanda seria dificil (sic) cumplir con el referido artículo 5 del Decreto-Ley.
¿Cómo exponer los motivos para un desalojo o restitución del inmueble, por vía administrativa (Ministerio de Vivienda y Hábitat), si aún el Tribunal competente no ha sustanciado la demanda, no se ha embargado ejecutivamente el inmueble y mucho menos se ha rematado, y por ende, aún no se sabe si el inmueble cambiará de propietario, es decir, si pasará a otras manos, en virtud de un remate judicial o por otra vía.
Es de observarse, que en el embargo ejecutivo no se produce la desposesión material o desalojo del inmueble, aún no hay cambio de propietario (acreedor o tercero) que justifique la entrega del inmueble.
¿Como (sic) puede el funcionario administrativo fijar un plazo para la entrega del inmueble, sin que se haya ventilado un procedimiento judicial (cobro de Bolívares) que haya declarado con lugar la acción propuesta, y hasta tanto no se ejecute la sentencia que eventualmente pudiera tener como consecuencia el remate del inmueble?. De configurarse el motivo o la causa para pedir la entrega del inmueble, que en los casos de ejecución de hipoteca, sólo se sabrá si se remata el inmueble, sería entonces improcedente solicitar antes de ese momento procesal (remate) la aplicación del procedimiento administrativo que pide la restitución o desalojo del inmueble, tomando en cuenta que según el artículo 10 de la mencionada Ley debe obligatoriamente cumplirse con dicho procedimiento antes de que el interesado haga valer su pretensión por vía jurisdiccional.
Pues bien, conforme al planteamiento anterior, habría que esperar que se configuren los motivos para exigir o pedir la entrega del inmueble destinado a vivienda, y que en materia de ejecución de hipoteca serían procedentes después del remate del inmueble, aplicándose el artículo 12 y siguientes del referido Decreto Ley. Exigir la aplicación de los artículos 5 y siguientes de la Ley en comento antes de la introducción de la demanda o antes del remate del inmueble sería enviar la pretensión del demandante a una suerte de limbo, en donde la acción o derecho del peticionante quedaría en suspenso, ya que aún no tiene motivos para pedir la entrega del inmueble, hasta tanto se declare con lugar su acción y como consecuencia de ella comience a ejecutar lo decidido sobre el inmueble que garantiza su pretensión, hasta la desposesión necesaria.
Conforme a la doctrina establecida por esta Sala en el fallo en comento se precisó ‘No es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley’.
TERCERO: En virtud de todo cuanto ha quedado expuesto, solicito muy respetuosamente a esta honorable Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia interprete la aplicación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en lo concerniente a la solicitud de ejecución de hipoteca interpuesta por mi representado, particularmente en los siguientes aspectos: Es pertinente o no la aplicación del artículo 5 antes de la interposición de la demanda o solicitud de hipoteca? Es pertinente o no la aplicación del artículo 5 y siguiente del Decreto Ley después de admitida la solicitud de traba hipotecaria y durante su tramitación?
En relación a la interpretación del artículo 12 ejusdem, tomando en consideración que en la ponencia conjunta de esta Sala, del primero de noviembre de 2011, se estableció que en los juicios en curso, es previo a la medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que deberá aplicarse el artículo 12, preguntamos ¿En las demandas por ejecución de hipoteca que se hayan instaurado con posterioridad a la vigencia del Decreto Ley de Desalojos (sic), como en el caso de autos, se aplicaría el referido artículo 12 en el momento que obre la medida que implique la desposesión material, es decir, después de rematado el inmueble?…”. (Negrillas y subrayado del recurrente).
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VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El solicitante como se indicó anteriormente, interpone el recurso de interpretación respecto de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, por cuanto asegura que “…la práctica forense que se ha implementado en el país, en la aplicación del artículo 5 del Decreto Ley… ha sido de inadmitir cualquier acción judicial en donde esté involucrado directa o indirectamente un inmueble de vivienda…”; no obstante haber sido expresa la Sala, cuando al conocer de un recurso de casación propuesto en un juicio de reivindicación, en sentencia Nro. 502 de fecha 1° de noviembre de 2011, estableció “…debe reiterar que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la ley…”.
Al respecto, el recurrente plantea las siguientes interrogantes: “…1) ¿Cómo puede aplicarse la primera hipótesis descrita en el Decreto Ley, específicamente, el procedimiento contenido en los artículos 5° al 11, si aún no hay motivos para solicitar la entrega del inmueble (artículo 6) –verbigracia ejecución de hipoteca- y mucho menos estamos aún ante una medida material que implique la desposesión, el desalojo o la pérdida de la tenencia? 2) ¿Es pertinente o no la aplicación del artículo 5 antes de la interposición de la demanda, inclusive a una solicitud de ejecución de hipoteca?, 3) ¿Es pertinente o no la aplicación del artículo 5° y siguientes del Decreto Ley después de admitida la solicitud de traba hipotecaria y durante su tramitación? 4) ¿En las demandas por ejecución de hipoteca que se hayan instaurado con posterioridad a la vigencia del Decreto Ley contra el Desalojo, se aplicaría el referido artículo 12 en el momento que obre la medida que implique la desposesión material, es decir, después de rematado el inmueble?…”.
En relación con los argumentos ofrecidos por el recurrente, esta Sala debe revisar, con carácter previo el tratamiento jurisprudencial del derecho a la vivienda previsto en nuestra Carta Fundamental, luego será importante mencionar las decisiones dictadas por esta Sala de Casación Civil en las cuales se han fijado algunas pautas a seguir, con ocasión de la entrada en vigencia del texto legal cuya interpretación se solicita y, en tercer lugar, deberá examinar en detalle la exposición de motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, todo ello con el objeto de ofrecer una interpretación sistemática de las normas.
A propósito del desarrollo y protección por parte del Estado que ha tenido el derecho a una vivienda digna, resulta importante destacar que la Sala Constitucional, mediante sentencia de fecha 19 de noviembre de 2002, caso: (CAPREMINFRA),reiterada en sentencia Nro. 835, de fecha 18 de junio de 2009, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, Expediente N° 2007-0177, explicó la naturaleza humana, el reconocimiento universal y social del referido derecho, así como su consagración en importantes tratados y pactos de derechos humanos suscritos válidamente por la República, lo cual debe tomarse indiscutiblemente en consideración cuando se examinan pretensiones en principio de naturaleza privada, máxime cuando dicho derecho representa un valor constitucional de satisfacción progresiva, desconocerlo o eliminarlo significaría atentar contra el Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia que propugna el artículo 2° del Texto Fundamental. Así, la referida Sala estableció lo siguiente:
“…A partir de esta previsión constitucional, debe señalarse que el derecho a la vivienda es un derecho humano, adoptado por la Declaración Universal de Derechos Humanos (1948) en su artículo 25 y previsto en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1976), ratificado por Venezuela el 28 de enero de 1978, entre otros instrumentos internacionales, pasando a formar parte del conjunto de normas jurídicas internacionales sobre derechos humanos universalmente aplicables, por lo que puede afirmarse que es un derecho fundamental reconocido y reafirmado por un gran número de instrumentos de derechos humanos y por los ordenamientos jurídicos de muchos Estados, entre los cuales se encuentra el Estado venezolano.
Dentro de este marco, cabe destacar que el párrafo 1 del artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, señala que ‘toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez, vejez y otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad’.
Resulta claro que el derecho a una vivienda digna es un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana que atiende a la necesidad del hombre de habitar una vivienda que permita su desarrollo y crecimiento personal como condición esencial para la existencia y protección del núcleo familiar y, por ende, de la misma sociedad, por lo que es pertinente que el Estado, como manifiesta evolución natural, garantice la protección progresiva de este derecho, tal como lo prevé el Texto Fundamental en su artículo 19, al disponer que ‘El Estado garantizará a toda persona, conforme al principio de progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos…”’
…Omissis…
Consciente de la protección del Estado al derecho a la vivienda, materializada en las leyes y demás actos normativos dictados para asegurar el efectivo ejercicio y goce de este derecho –entre las cuales se ubica la Ley de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda-, esta Sala Constitucional se ha pronunciado en sentencias N° 2403, dictada el 27 de noviembre de 2001 y N° 85 del 24 de enero de 2002, al señalar lo siguiente:
‘La protección que brinda el Estado Social de Derecho, varía desde la defensa de intereses económicos de las clases o grupos que la ley considera se encuentran en una situación de desequilibrio que los perjudica, hasta la defensa de valores espirituales de esas personas o grupos, tales como la educación (que es deber social fundamental conforme al artículo 102 constitucional), o la salud (derecho social fundamental según el artículo 83 constitucional), o la protección del trabajo, la seguridad social y el derecho a la vivienda (artículos 82, 86 y 87 constitucionales), por lo que el interés social gravita sobre actividades tanto del Estado como de los particulares, porque con él se trata de evitar un desequilibrio que atente contra el orden público, la dignidad humana y la justicia social”, (Resaltado de este fallo).
En todo caso, el derecho a la vivienda es un derecho de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, que permita su crecimiento y desarrollo personal y familiar, respecto del cual, tanto el Estado como el ciudadano y el sector privado, se encuentran comprometidos.
Sobre este aspecto, esta Sala señaló:
‘A juicio de esta Sala, cualquier actividad sistemática pública o privada, dirigida, en cualquier forma a proveer de vivienda a quien carece de ella, permitiendo que se cumpla el derecho que concede a toda persona el artículo 82 constitucional, y debido a la obligación compartida que dicha norma establece entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado, para que se satisfaga ese derecho social, convierte a los préstamos para adquirir viviendas, seguras, cómodas, higiénicas, con los servicios básicos esenciales, en materia de interés social, atinentes al desarrollo del Estado Social de Derecho y de Justicia.
Ahora bien, una cosa es pertenecer al subsistema de vivienda y política habitacional, y otra es ejercer el derecho a la vivienda fuera del sistema, pero esto último no quita la connotación de derecho social al que pretende obtener una vivienda de la cual carece, ni el carácter de interés social de las operaciones destinadas a la adquisición de la vivienda que reúna las condiciones del artículo 82 Constitucional, lo que implica no destruir o minimizar al débil jurídico (quien carece de vivienda o quiere mejorarla y ante esa necesidad se encuentra compelido a obtener préstamos)’
Siguiendo este criterio, esta Sala puntualizó lo siguiente:
‘Agrega esta Sala, que siendo de naturaleza constitucional el derecho a la adquisición de la vivienda, y al crédito para ello, la existencia de créditos de este tipo, que estructuralmente perjudican al deudor, debido a que los cambios convenidos son de tal magnitud que el deudor para afrontarlos tendría que sufrir graves perjuicios tanto en lo personal como en lo familiar, se convierten en violatorios del artículo 82 constitucional’.
…Omissis…
Al respecto, esta Sala aprecia que el derecho fundamental a la vivienda, contenido en el artículo 82 constitucional, es un derecho vinculado directamente a la dignidad humana, que es un derecho sin condicionamientos, en virtud de lo cual puede afirmarse que es precisamente ese vínculo lo que le otorga el carácter fundamental por conexidad y, a su vez, constituye su núcleo duro que lo hace indisponible para el legislador y, más aún para el intérprete, de forma tal que no puede ser eliminado o desconocido, ya que lesionar el derecho a la vivienda conllevaría además afectar directamente el derecho a la dignidad humana y poner en peligro el desarrollo individual, familiar y social en detrimento de la existencia humana…
…Omissis…
Luego de analizar cada disposición, esta Sala observa que el derecho a la vivienda constituye un derecho fundamental intrínseco a la dignidad humana, que atiende al valor superior del Estado de preeminencia de los derechos humanos plasmado en la Carta Magna, específicamente en su artículo
…Omissis…
En virtud de lo anterior, es preciso destacar que la interpretación legal debe atender a la preeminencia de los derechos humanos, garantías y principios previstos en el Texto Fundamental, en sintonía siempre con los valores superiores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia presentes en el ordenamiento jurídico venezolano para asegurar que tanto la legislación como la jurisprudencia, fuentes del derecho, sean reflejo de los valores, objetivos y fines del Estado como pacto social”. (Cursivas y negritas de la sentencia).
Como puede observarse de lo anterior, el artículo 82 de nuestra Carta Fundamental contempla el derecho a la vivienda, el cual es reconocido como un derecho humano fundamental y reafirmado por un gran número de instrumentos internacionales y nacionales de derechos humanos, de indudable naturaleza social que persigue la satisfacción de una necesidad básica del ser humano de habitar en un recinto adecuado y digno, y frente al cual, tanto el Estado como el sector privado y el ciudadano individualmente considerado, se encuentran comprometidos en su existencia y salvaguarda.
Luego con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Sala Constitucional en fecha 20 de octubre de 2011, caso: Lilia Ignacia Álvarez insistió en el alcance del derecho a una vivienda digna, y se refirió a las medidas que adoptó el Estado venezolano, mediante el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para garantizar tal derecho, particularmente ante una sentencia que declara con lugar la pretensión de desalojo, y la importancia de cumplir en forma ineludible el procedimiento previsto en los artículos 12, 13 y 14 de este nuevo texto legal. En este sentido, la referida sentencia estableció lo siguiente:
“…esta Sala estima necesario realizar las siguientes consideraciones:
1. El derecho a la vivienda es un derecho fundamental inherente a la persona humana, así lo establece el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que establece ‘Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas, y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.’
2. El Estado, a través de sus órganos del Poder Público, en forma prioritaria, está obligado a tomar las medidas adecuadas, para garantizar el derecho a la vivienda de los ciudadanos, tal como lo dispone el artículo 2 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales.
3. Sobre las premisas anteriores y en resguardo al derecho a la vivienda, una de las medidas que el Estado Venezolano ha tomado se encuentra en el cuerpo normativo contenido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que tiene por objeto un fin social y altamente necesario, de proteger a los arrendatarios, ocupantes, comodatarios, usufructuarios y/o adquirentes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal contra medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión legítima del inmueble.
4. En el caso concreto, esta Sala precisa que los artículos 12, 13 y 14 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley establece un procedimiento especial para la ejecución de la decisión que declaró con lugar la demanda de desalojo ejercida en contra de la ciudadana Lilia Ignacia Álvarez León, el cual debe cumplirse cabalmente en todas sus fases, en resguardo del derecho constitucional a una vivienda adecuada y en el caso específico, en resguardo de este derecho de la solicitante de revisión, así como el derecho de propiedad del arrendador. A tal efecto, es menester citar los artículos antes mencionados que a tenor disponen:
‘Procedimiento previo a la ejecución de desalojos
Artículo 1. Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y estabilidad de sus derechos.
Condiciones para la ejecución del desalojo
Artículo 2. Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial:
Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6, 7 y 8 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo.
Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.
Ejecución material del desalojo
Artículo 3. Cuando hubiere de ejecutarse un desalojo, cumplidas las previsiones del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, la ejecución por ningún motivo podrá llevarse a cabo en horario nocturno, de madrugada, ni los días viernes, sábados o domingos.
Así mismo, el uso de la fuerza pública se requerirá sólo cuando sea estrictamente necesario, circunstancia que deberá certificar un Defensor Público con competencia en materia de defensa y protección del derecho a la vivienda, el cual deberá presenciar el desalojo y garantizar la protección de la dignidad del afectado y su familia.
El uso de la fuerza pública se hará en condiciones tales que garanticen el respeto y ejercicio pleno de los derechos humanos por parte del afectado y su grupo familiar.
La fecha para la ejecución material del desalojo deberá ser notificada al afectado con un plazo previo de, al menos, noventa (90) días continuos.’
5. En consecuencia, todos los operadores de justicia deben aplicar las normas jurídicas que correspondan, bajo una visión social y real de las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, analizando para ello la obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos de garantizar el derecho a la vivienda de las personas, según refiere el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en el marco de las ejecuciones de sentencias sobre la materia, garantizar que se cumplan las normas de protección de los arrendatarios y de su núcleo familiar en materia de desalojo de las viviendas y exista un equilibrio donde se ampare y garantice el legítimo derecho de propiedad de los arrendadores, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa y en palmaria concordancia con el Estado democrático y social de Derecho y de Justicia en que se constituye la República Bolivariana de Venezuela’”. (Cursivas de la sentencia y negrillas y subrayado de la Sala).
De la sentencia supra transcrita, se observa el énfasis que la Sala Constitucional coloca en la finalidad del novísimo cuerpo legal, como es proteger a los sujetos que siendo arrendatarios, usufructuarios, adquirentes u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar sean víctimas de medidas administrativas o judiciales que interrumpan o hagan cesar la posesión sobre el respectivo bien inmueble. Así, al revisar el procedimiento descrito en los artículos 12, 13 y 14 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, se destaca que tal procedimiento resulta especial frente a las acciones materiales de desalojo y de ineludible cumplimiento por los jueces que deban proceder a la ejecución de demandas de esta naturaleza. Por lo tanto, todas las fases descritas en dichas normas deben ser cumplidas, no sólo en resguardo del derecho constitucional a una vivienda en cabeza del arrendatario, sino también de los derechos del arrendador, por cuanto es tarea de los jueces hacer un balance de tales derechos, bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
Expresado en otras palabras, la Sala Constitucional en la anterior decisión ofreció a todos los operadores de justicia en el sentido de que “…deben aplicar las normas jurídicas que correspondan, bajo una visión social y real de las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, analizando para ello la obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado en todos sus ámbitos de garantizar el derecho a la vivienda de las personas, y en el marco de las ejecuciones de sentencias sobre la materia, garantizar que se cumplan las normas de protección de los arrendatarios y de su núcleo familiar en materia de desalojo de las viviendas y exista un equilibrio donde se ampare y garantice el legítimo derecho de propiedad de los arrendadores, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en palmaria concordancia con el Estado democrático y social de Derecho y de Justicia en que se constituye la República Bolivariana de Venezuela…”.
En este sentido, debe agregarse que mediante sentencia de fecha 3 de agosto de 2011, emanada de la Sala Constitucional caso: acción de amparo constitucional de Mirelia Espinoza Díaz, Exp. 10-1298, se hace un llamado a los jueces de la República convocados a intervenir en la solución de conflictos que impliquen “…desahucio, hostigamiento, amenazas o cualquier forma que adopte la pérdida de ocupación de ese inmueble que constituye la vivienda principal…”, para que cumplan con los procedimientos desarrollados en el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En este sentido, dicha sentencia estableció lo siguiente:
“…La Sala estima pertinente, con ocasión del presente caso, hacer referencia al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 5 de mayo de 2011.
En forma preliminar, debe señalarse que el Estado venezolano ha contraído obligaciones, a través de las Convenciones Internacionales y Regionales (Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, Convención Internacional sobre los Derechos del Niño, Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación Racial, la Convención sobre la Eliminación de todas las Formas de Discriminación contra la Mujer y la Convención Interamericana de Derechos Humanos), de garantizar a todas las personas el derecho a una vivienda digna, lo cual implica la adopción de medidas para lograr progresivamente la plena efectividad de los derechos reconocidos.
De allí pues que, como primer paso –desde el punto de vista jurídico- de esa obligación jurídica, el mismo haya sido incluido en el catálogo de derechos constitucionales enunciados en el Texto Fundamental –aunque también estaba previsto en la Constitución de 1961 como un derecho familiar-, en el artículo 82, cuyo texto reza lo siguiente:
…Omissis…
No obstante, diversas regulaciones legislativas estaban vigentes antes de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, entre las que vale la pena mencionar el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, la Ley de Política Habitacional, la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda, la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, la Ley de Venta de Parcelas, la Ley de Regulación de Alquileres (y sus reformas), el Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Ley de Propiedad Horizontal, entre otras, con el fin de garantizar el derecho en comento, aunque no resultaron ser plenamente eficaces.
Con el reconocimiento del derecho a una vivienda digna o adecuada, lo que se pretende es dar satisfacción a la necesidad que tiene toda persona de disponer de un lugar para vivir inherente a su dignidad humana, pues no se trata solamente de un derecho para que cada persona pueda tener un lugar ‘para estar’ o ‘para dormir’, sino de una condición esencial para que puedan realizarse otros derechos. Así, desde los tiempos antiguos, tener una vivienda era una condición necesaria para la supervivencia del hombre, para poder llevar una vida segura, autónoma e independiente.
Al respecto, el Comité de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales (órgano encargado de vigilar el cumplimiento del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales) en el cardinal 1 de la Observación N° 4, señaló que ‘el derecho humano a una vivienda adecuada tiene una importancia fundamental para el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales’, a lo que habría que sumar la dignidad humana como uno de los derechos esenciales sobre los cuales se erige el fundamento de otros derechos humanos; de modo que, cuando no se cuenta con una vivienda digna o adecuada, los demás derechos pueden sufrir una grave amenaza. Al respecto, esta Sala ha apuntado que el contenido de este derecho atiende al valor superior del Estado de preeminencia de los derechos humanos plasmado en la Carta Magna, por tanto, la lesión del mismo pone en peligro el desarrollo individual, familiar y social en detrimento de la existencia humana (SSC N° 835/2009 del 18 de junio, caso: Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, ANAUCO).
Así las cosas, corresponde afirmar que el derecho a una vivienda adecuada –o digna- no puede ser un derecho retórico, el cual, en efecto, aun cuando dispone de un amplio marco jurídico en nuestro país, debe propenderse a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones éticas. La garantía de tal derecho, cuyo contenido trasciende socialmente, implica un real compromiso, una política de acción social, ‘un enorme esfuerzo (…) –por parte del Estado a través de sus órganos y entes, entiéndase incluido al Poder Judicial- en función de la complejidad social y económica de la solución de problemas habitacionales (…)’ (Exposición de Motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas), que garantice plenamente a toda persona el acceso a la misma, sin que sea posible excluir a ningún segmento de la población.
De esta forma, dentro de la nueva concepción del Estado social de Derecho y de Justicia en Venezuela, se ha ido adecuando ese marco jurídico, pretendiendo corregir los desequilibrios y las distorsiones causadas por la amplia injerencia del sector privado, que había venido menoscabando el goce del derecho a la vivienda, en especial a los menos favorecidos económicamente, brindando la debida seguridad al acceso y a la tenencia de la vivienda. Al respecto, se han promulgado leyes de trascendencia social vinculadas con el derecho a la vivienda, como la Ley Orgánica para Terrenos y Viviendas, la Ley de Tierras Urbanas, la Ley de la Academia Nacional de la Ingeniería y el Hábitat, la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la Ley que Autoriza el Establecimiento de Bancos Multinacionales de Crédito Habitacional, la Ley que Regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional y, muy recientemente, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, entre otras.
Cabe destacar que este desarrollo legislativo se ajusta a los requisitos que, desde el punto de vista de la regulación jurídica, estableció el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en la aludida Observación N° 4, con el fin de que los Estados garanticen el derecho a la vivienda digna, una protección legal contra el desahucio, el hostigamiento u otras amenazas, independientemente de cualquiera de las formas que adopte -arrendamiento, vivienda en cooperativa, ocupación por el propietario, vivienda de emergencia y los asentamientos informales (incluida la ocupación de tierra o propiedad)-, y que permita la justiciabilidad de tal derecho, es decir, que quien se vea afectado en su disfrute pueda acudir ante los tribunales para presentar una reclamación y obtener una justicia eficiente y efectiva al respecto.
Ahora bien, en los actuales momentos, la demanda de vivienda en Venezuela se ha convertido en un problema social serio, que trasciende al individuo y las obligaciones asumidas por el Estado en una Convención Internacional, pues existe una gran cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, a las cuales acceden a través de arrendamientos inmobiliarios, comodatos o cualquier otra alternativa de ocupación o mediante la compra a crédito, lo cual denota la brecha existente entre la real satisfacción del contenido del derecho a la vivienda y la situación reinante, sobre todo ante las limitaciones de los recursos económicos y otros existentes.
Así las cosas, se advierte que el aludido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, de manera novedosa, impone la obligación a los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen de manera legítima, en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal (artículo 2), el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección (artículo 19) para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos.
En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide”. (Negrillas de la sentencia).
Como puede observarse, la sentencia ut supra transcrita, analiza los motivos invocados por el legislador al dictar el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, y se refiere expresamente al alcance del derecho a una vivienda digna y la importancia de dotarlo de las máximas garantías, por cuanto en un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo proclama la Carta Magna, dicho derecho no es un simple derecho retórico, es decir, simplemente enunciado en innumerables instrumentos legales, sino que el Estado debe propender a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones lucrativas, pues su contenido trasciende socialmente, lo que implica un real compromiso, una política de acción social y un enorme esfuerzo por parte de todos los involucrados. Por tal razón, los jueces de la República cuentan con un deber insoslayable, de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen “…en calidad de arrendatarias, arrendatarios o comodatarias o comodatarios, inmuebles destinados a vivienda principal… el cual deberán aplicar en forma preferente a la legislación que rige los arrendamientos de vivienda o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de los sujetos objeto de protección por ese cuerpo legal para la solución de conflictos que se susciten con ocasión de los mismos…”.
Por su parte, esta Sala de Casación Civil mediante sentencia de fecha 1° de noviembre de de 2011, caso: juicio de reivindicación seguido por Dhyneira María Barón Mejías contra Virginia Andrea Tovar, a propósito de la entrada en vigencia del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, se pronunció en relación con la aplicación de las normas contenidas en dicho cuerpo legal, particularmente respecto de los procesos que se hallaban en curso para aquella fecha en los siguientes términos:
“…Punto Previo
…Omissis…
…el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
…Omissis…
El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.
Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.
Seguidamente, el artículo 4…
…Omissis…
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
…Omissis…
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
…Omissis…
En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.
…Omissis…
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley”. (Negrillas de la sentencia).
Como puede observarse de la sentencia ut supra transcrita, la Sala fijó las pautas a seguir por los órganos jurisdiccionales que se encontrasen tramitando causas que pudieran comportar la pérdida de las posesión o tenencia de determinada categoría de inmuebles –sólo aquellos destinados a vivienda principal- para los sujetos amparados por el nuevo cuerpo legal.
En este sentido, el artículo 1° del mencionado Decreto con Fuerza de Ley, en la sentencia supra transcrita se analizó el objeto de la Ley, respecto del cual se específicó la obligación de protección a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren tales sujetos, o cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble. Sobre este particular, la Sala dejó claro que el mencionado Decreto Ley se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal para el grupo familiar, el cual es objeto de protección contra las medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Al respecto de esta última condición, es decir que se trate del inmueble en el que habita el grupo familiar, nótese que el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley está dirigido expresamente al inmueble que ocupan las personas naturales y sus grupos familiares en calidad de vivienda principal (artículo 2° eiusdem). Ciertamente, de la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda”. Por lo tanto, es el propósito del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley dar protección a los sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar.
Por otra parte, en relación con la posesión que merece objeto de protección por parte de este nuevo cuerpo Legal, esta Sala considera importante advertir que la posesión, tenencia u ocupación a que se refiere la ley debe de ser lícita, es decir, tuteladas por el derecho.
En cuanto al artículo 3°, cabe destacar que en la referida sentencia se insiste en que dicha protección se otorga a los sujetos antes mencionados frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial, que comporte la inminente pérdida de la posesión o tenencia de ese inmueble en el que habita el grupo familiar.
En relación con el artículo 4° eiusdem, atinente a las restricciones expresas contra los desalojos y desocupaciones forzosas de vivienda, la Sala explicó “…la norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y –reiteró- que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Más adelante, en la mencionada sentencia la Sala distingue entre los procedimientos descritos en la Ley, y advierte que existen dos supuestos de posible ocurrencia: 1) si el juicio no ha iniciado para la entrada en vigencia de la Ley “…debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5° al 11…”, por el contrario si el juicio ya está en curso, el procedimiento que deberá aplicarse es el establecido en el artículo 12 eiusdem.
En este sentido, cabe mencionar que la referida sentencia del 1 de noviembre de 2011 se centra específicamente en el supuesto comprendido en el artículo 12 del Decreto con Fuerza de Ley, es decir, cómo operan las medidas de protección para los juicios en curso. A este respecto, esta Sala en su sentencia advierte que dicha norma es “…enfática al establecer –cuál es- el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso… previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido…”.
En todo caso, el precedente jurisprudencial analizado pone de manifiesto que en el caso de los procesos en curso lo que se pretende es “…la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece expresamente el Decreto Ley”.
Por lo tanto, el procedimiento del artículo 12 eiusdem, no interrumpe de ninguna manera la fase cognitiva, sino sólo la ejecutiva, bien porque exista una decisión definitiva y firme que provoque el desalojo de la vivienda o a una medida cautelar que genere iguales resultados.
Asimismo, cabe destacar que esta Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 13 de marzo de 2012, con ocasión de un recurso de casación propuesto por el ciudadano Raúl Rivas Garantón y otros, en un juicio de resolución de contrato de arrendamiento e indemnización por daños y perjuicios, expresó que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de estudio, así como otros cuerpos legales, verbigracia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el sistema adquiere un marco jurídico integral de protección de los ciudadanos, particularmente en su derecho humano a la vivienda, y tal protección debe entenderse en forma integral pues la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal.
En este escenario, la Sala se refirió al rol fundamental de los órganos jurisdiccionales competentes en la materia conforme a este nuevo marco regulador, para erradicar todas las prácticas adversas fundamentadas en normas preconstitucionales, que condujeron a situaciones arbitrarias y de injusticia al amparo de formalidades legales que subordinaban los derechos sociales, específicamente el derecho a una vivienda digna a los intereses económicos.
Una vez examinado, el tratamiento jurisprudencial dado al derecho de vivienda y particularmente las directrices hasta ahora fijadas en las sentencias dictadas tanto por la Sala Constitucional como por esta Sala de Casación Civil previamente relacionadas, se considera fundamental, revisar en detalle la exposición de motivos del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con el objeto de identificar los antecedentes inmediatos, el propósito y la razón de esta novísima regulación.
Así, la referida exposición de motivos dispone lo siguiente:
“El Estado es garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna….
…Omissis….
…en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento u otras formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
…el efecto que produce en las personas… al ser arrancado abruptamente de su morada esta acción genera en los individuos tensiones psicológicas tensiones fisiológicas y tensiones derivadas de la pérdida, además de las consecuencias económicas y sociales que afectan directamente a todos los miembros del grupo familiar.
…Omissis…
En la práctica propietarios, arrendadores y similares pueden tener otros fines… pero siempre alegan las causas establecidas en la ley…
…Omissis…
En el escenario actual, un numeroso grupo de familias venezolanas encuentra satisfecha una necesidad básica como lo es la vivienda propia, poseen una ocupación condicionada… se ha corroborado que para burlar algunos límites –como el congelamiento de alquileres para inmuebles construidos antes de 1987- los propietarios solicitan ante un tribunal medidas de secuestro para obtener los inmuebles…
…Omissis…
En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.
Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente… que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.
Por otra parte, y haciendo referencia a los antecedentes jurídicos que motivan el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de esta motivación, el artículo 2° del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas, debidamente suscrito y ratificado por la República, impone a los Estados Partes la obligación general de adoptar medidas adecuadas, de carácter positivo, en particular, la adopción de medidas legislativas dirigidas a garantizar a todas las personas el derecho humano da una vivienda adecuada.
Igualmente, la Declaración de los Derechos Humanos dispone que toda persona, como miembro de la sociedad, tienen derecho a obtener, mediante el esfuerzo nacional y la cooperación internacional, habida cuenta de la organización y los recursos de cada Estado, la satisfacción de los derechos económicos, sociales y culturales, indispensables a su dignidad y al derecho de tener una vivienda adecuada.
La Observación General Nº 7, referida a los desalojos forzosos, contenida en el párrafo 1º del Artículo 11, realizada en el 16º período de sesiones (1997) del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas, dictaminó en su primer punto que dada la Observación General Nº 4 referida al derecho a una vivienda adecuada (sexto período de sesiones, 1991) que todas las personas deberían gozar de un cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desalojo forzoso, el hostigamiento u otras amenazas; llegando a conclusión que los desalojos forzosos son, prima facie, incompatibles con dicho Pacto.
…Omissis…
…estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.
…Omissis…
La situación y razones expresados fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras.
En fin, tiene el Estado venezolano el deber de garantizarle el derecho a toda persona de tener una vivienda adecuada y a la protección del hogar y la familia, dándole prioridad a las familias, garantizando los medios para que éstas, especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…”.
De la exposición de motivos ut supra transcrita, se desprenden las siguientes premisas:
i) El Estado es garante del disfrute pleno de todos los derechos humanos inherentes al ser humano, entre los cuales figura el derecho a una vivienda digna, el cual no puede ser inobservado por los jueces y órganos administrativos correspondientes;
ii) Existe una realidad actual, la enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bajo distintas figuras, bien por vía de arrendamiento, compra a crédito u otras formas de ocupación;
iii) El Estado ha observado que es una constante en todos estos procesos el efecto psicológico, particularmente las tensiones derivadas de la separación abrupta que sufren las personas que habitan la vivienda, y las inmediatas consecuencias económicas y sociales que afectan directamente a todos los miembros del grupo familiar que habitan en el inmueble destinado a vivienda familiar;
iv) En la práctica algunos de los propietarios, arrendadores u otros titulares de esos inmuebles destinados a vivienda, cuando exigen la desocupación del bien encubren sus verdaderos motivos para conseguir la desposesión, so pretexto de causas establecidas en la ley, y obtienen desalojos arbitrarios tendentes a la inmediata desocupación del inmueble en cuestión, en detrimento de otros derechos de igual o mayor relevancia constitucional, como es el derecho humano a una vivienda digna que le asiste al ocupante;
v) Es un hecho que numerosos grupos de familias venezolanas no encuentran satisfecha su necesidad básica de vivienda y poseen una ocupación condicionada por distintas causas;
vi) Las medidas de protección que otorga el nuevo instrumento legal encuentra justificación nacional e internacional, dado que el Estado venezolano ha suscrito importantes tratados y acuerdos en la materia, verbigracia: 1) El Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas, debidamente suscrito y ratificado por la República, que prevé en su artículo 2 la obligación de los Estados Parte la adopción de medidas legislativas dirigidas a garantizar a todas las personas el derecho humano una vivienda adecuada, 2) La Declaración Universal de los Derechos Humanos de exigir a los Estados la satisfacción de los derechos económicos, sociales y culturales, indispensables a su dignidad, y 3) La Observación General Nº 7, referida a los desalojos forzosos, contenida en el párrafo 1º del Artículo 11, realizada en el 16º período de sesiones (1997) del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas al recomendar que todas las personas deberían gozar de un cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desalojo forzoso, el hostigamiento u otras amenazas, todo esto por cuanto se reconoce que “…los desalojos forzosos son, prima facie, incompatibles con dicho Pacto…”.
Por las razones anteriores, el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente concedió transitoriamente medidas adicionales de protección del derecho humano a una vivienda. Por estos motivos, la intención del legislador no es otra que “…garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda”.
Ahora bien, en el presente caso, la Sala advierte que entre los artículos objeto de interpretación figuran las normas contenidas en los artículos 1°, 3° y 12 respecto de los cuales como se expresó en las sentencias relacionadas, se fijaron las pautas a seguir para los procesos que se encontraban en curso a la fecha de entrada en vigencia de la Ley, especialmente las pautas siguientes: a: 1) dicha Ley se aplica a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios u ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, al respecto de esto último la Sala aclaró que “…la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal…”; Además, 2) dicha protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia de dicha categoría de inmueble, es decir, sólo destinados a “vivienda principal”, y en cuanto al objetivo de la Ley, tal como lo apunta la exposición de motivos, el Estado consciente de la coyuntura que afecta al sector vivienda y el déficit existente, estableció medidas transitorias y procedimientos especiales de obligatoria observancia tendentes a “…garantizar a todos los y las habitantes… el derecho a no ser desalojados arbitrariamente, previo el cumplimiento de los procedimientos especiales previstos en la Ley para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…”.
En virtud de lo anterior, la Sala advierte en el presente caso que el recurrente si bien refiere expresamente a los artículos preliminares del Decreto con Fuerza de Ley, contentivos del ámbito subjetivo y objetivo de aplicación como objeto de interpretación, en realidad puede deducir que lo pretendido es manifestar sus dudas acerca del sentido y alcance que debe dársele al artículo 5° y siguientes de dicho cuerpo legal, especialmente que se precise si el procedimiento previo establecido en esos artículos constituye un requisito de admisibilidad frente a potenciales medidas ejecutivas que pudieran dictarse en juicios -inclusive de ejecución de hipoteca- aunque no impliquen ab initio el desalojo o la desocupación de inmuebles destinados a vivienda.
Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente).
Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: María Teresa Nogales Amor contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”.
Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:
“Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Inicio
Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Audiencia conciliatoria.
Artículo 7°.
…Omissis…
Culminación del procedimiento
Artículo 8°.
…Omissis…
Resultado de la audiencia conciliatoria
Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.
Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Acceso a la vía judicial.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de la Sala).
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente “…la necesidad de ocupar el inmueble…”.
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
D E C I S I Ó N
Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que:
1. El ámbito subjetivo de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas comprende no sólo a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda familiar, inclusive los adquirientes de viviendas nuevas o adquiridas en el mercado secundario sobre las cuales pesare alguna garantía real.
2. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas tiene por objeto la protección de los sujetos antes mencionados frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión o tenencia sólo de inmuebles destinados a vivienda familiar.
3. La posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación lícita”, es decir, tutelada por el derecho. Por el contrario, los sujetos que hayan adquirido la posesión por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección que extiende el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
4. Los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
5. Es una obligación para los jueces aplicar el procedimiento que corresponda, por cuanto lo que está en juego es un valor fundamental de rango constitucional y legal protegido por el Estado como es el derecho humano a la vivienda, de modo que debe garantizarse que los procesos judiciales sobre la materia cumplan con las normas de protección otorgadas a los sujetos y su grupo familiar amparados por el nuevo marco legal, todo ello en resguardo del debido equilibrio que debe existir entre los sujetos involucrados y bajo una visión social y real de las relaciones conforme a los principios fundamentales contenidos en el artículo 2° de la Carta Fundamental.
6. El Decreto con Fuerza de Ley, en cuanto a su objeto resulta aplicable no sólo a las relaciones arrendaticias, sino a los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, entre otros, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda familiar.
7. El artículo 12 eiusdem, resulta de aplicación especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por tanto sólo en el supuesto de que obre una medida judicial -bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme- que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido en forma previa y preferente, con el fin de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria en desmedro de las garantías constitucionales de los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley.
8. En consecuencia, los procedimientos especiales establecidos en el nuevo marco legal están dispuestos para garantizar que los arrendatarios, arrendatarias, comodatarios, ocupantes o adquirentes de viviendas nuevas o secundarias sobre las que pesare garantía real no sean víctimas de desalojos forzosos y arbitrarias, sin la debida protección conforme a la garantía del derecho a la defensa y de acceso a una vivienda familiar, como parte de una política de protección de las familias y las personas a tener una vivienda digna.
Publíquese y regístrese. Archívese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de abril de dos mil trece. Años: 202º de la Independencia y 154º de la Federación.
…»
Sent. 17-4-2013
Sala Civil – Ponencia conjunta
Recurso interpretación art. 1, 3, 5 y 12
Ámbito subjetivo de aplicación de la Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria.
http://www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/Abril/RI.000175-17413-2013-12-712.html