El arrendador no está obligado a pagar o indemnizar al arrendatario mejoras que este haya realizado en el bien inmueble
Sentencia N° 000546 del 10/08/2023 Sala de Casación Civil -II-
De conformidad con el ordinal 2°, del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción del artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por error de interpretación.
Si el Aquem (sic), no hubiese incurrido en el error de interpretación señalado, hubiera decidido SIN LUGAR la pretensión de reconocimiento de las mejoras y remodelaciones, planteada en libelo de demanda, pues, se desprende de las actas que se consideraron y aprobaron las mejoras realizadas, de acuerdo a la norma en cuestión, mas no debió excederse condenando a El Arrendador a pago alguno por dichos conceptos, pues los gastos en que se incurrieron en tales mejoras debían ser pagados por el arrendatario.
-II-
De conformidad con el ordinal 2°, del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción del artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por error de interpretación.
Señala el formalizante expresamente lo siguiente:
“…La Decisión recurrida expresa:
“TERCERO: Se condena al Ciudadano (sic) JOHAN CLAUDIO SANCHEZ NIEVES, a cancelar a la Sociedad (sic) JOHAN CLAUDIO SANCHEZ NIEVES, la suma de DOS MIL NOVECIENTOS DOS DOLARES AMERICANOS CON OCHENTA Y OCHO CENTAVOS DE DÓLAR (USD $ 2.902,88) o su equivalente en moneda nacional a la tasa oficial vigente, fijada por el Banco Central de Venezuela, para el momento del pago total y definitivo, por concepto de las mejoras y remodelaciones realizadas al local arrendado, tal y como se dejara sentado en el dispositivo del presente fallo.”.
La decisión transcrita implica que la sentenciadora interpretó que los gastos por concepto de mejoras realizadas al inmueble arrendado debía pagarlos El arrendador, obviando la irrenunciabilidad a que alude el artículo 8 de DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
Dicha interpretación no es acorde con el supuesto de hecho del Artículo 12 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, que establece:
(…Omissis…)
La correcta interpretación del artículo en cuestión:
Los gastos en que se incurran serán por cuenta del arrendatario.
Si el Aquem (sic), no hubiese incurrido en el error de interpretación señalado, hubiera decidido SIN LUGAR la pretensión de reconocimiento de las mejoras y remodelaciones, planteada en libelo de demanda, pues, se desprende de las actas que se consideraron y aprobaron las mejoras realizadas, de acuerdo a la norma en cuestión, mas no debió excederse condenando a El Arrendador a pago alguno por dichos conceptos, pues los gastos en que se incurrieron en tales mejoras debían ser pagados por el arrendatario.
Si el Juez hubiese interpretado correctamente la regla legal en cuestión, no hubiera decidido ordenar pago alguno por concepto de mejoras y remodelaciones, por tanto, otro fuese el destino del fallo respecto a tal pretensión, en consecuencia, la infracción fue determinante en el dispositivo de la sentencia recurrida sino en la suerte de todo del proceso.
Es por ello, Respetuosamente (sic) solicito que se declare con lugar la presente denuncia, con los demás pronunciamientos a que haya lugar…”
De los argumentos sostenidos por el formalizante, se aprecia que éste delata a la recurrida por haber incurrido en el vicio de error de interpretación del artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto determinó que el arrendador debía pagar las mejoras y remodelaciones realizadas al local arrendado, contraviniendo la irrenunciabilidad establecida en el artículo 8 eiusdem, y que si el juez ad-quem hubiese interpretado correctamente el artículo mencionado, hubiera concluido que los gastos y mejoras eran por cuenta del arrendatario, y en su lugar hubiese declarado sin lugar esa petición del demandante, por lo que el error denunciado fue determinante en el dispositivo del fallo.
Esta Sala para decidir, observa lo siguiente:
Este Alto Tribunal ha sostenido de manera pacífica y reiterada, que el error de interpretación de una norma jurídica se produce cuando el juez, en su labor juzgadora, pese a haber elegido la disposición apropiada para solucionar el conflicto surgido entre las partes, yerra al determinar su verdadero sentido y alcance haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido. (Vid. Sentencia número 79, de fecha de fecha 31 de marzo de 2005, reiterada entre otras, en sentencia número 351, de fecha 25 de junio de 2013, caso: Execom Comunicaciones, C.A. contra Rinsal C.A. y otra).
De lo antes expuesto, se deduce que la interpretación errónea comprende, tanto los errores de interpretación en los que puede incurrir el juez, en lo que se refiere a la hipótesis abstractamente prevista en la norma, como la determinación de sus consecuencias legales, es decir, el juez habiendo elegido acertadamente una norma yerra al interpretarla en su alcance general y abstracto.
Así, existe error en la interpretación de la ley en todos los casos en que, no obstante haberse aplicado la norma adecuada, no se le da su verdadero sentido, haciéndose derivar de ella consecuencias que no concuerdan en su contenido, pero para la procedencia de esta denuncia, resulta necesario que el formalizante exprese en qué consiste el error y cuál es, en su criterio, la correcta interpretación de la norma.
En este sentido, es menester citar en este punto lo establecido en el artículo 12 del Decreto Nro. 929, mediante el cual se dicta el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, que señala lo siguiente:
“Artículo 12. Las mejoras que se realicen en el inmueble comercial para adecuarlo al uso, sólo serán consideradas previo acuerdo entre las partes, y los gastos en que se incurra serán por cuenta del arrendatario. Los bienes muebles contenidos en el local serán propiedad de quien demuestre haber asumido su costo.”.
Así las cosas, ante la denuncia efectuada por el recurrente, y dado que esta delación se fundamenta en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, considera esta Sala necesario descender a las actas procesales y revisar lo dispuesto en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 18 de marzo de 2021, específicamente lo establecido en la cláusula cuarta, de donde se evidencia que las partes convinieron en lo siguiente:
“(…)CUARTA: Ambas partes convienen y así lo aceptan, que en virtud de que “EL ARRENDATARIO” desea realizar mejoras al inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento, en lo que se refiere a techo y piso, este, vale decir, “EL ARRENDATARIO”, se compromete a entregar presupuesto antes de la ejecución de las mejoras a “EL ARRENDADOR” para su aprobación y “EL ARRENDADOR” conviene y así lo acepta, que una vez apruebe la ejecución de las mejoras al inmueble, del monto del canon de arrendamiento, le será descontado del monto del pago del alquiler, la cantidad de ciento cincuenta y siete millones quinientos mil bolívares (Bs. 157.500.000,00) que equivalen a 75 dólares americanos mensuales, utilizada la última cantidad como moneda de cuenta, hasta que se complete el pago del presupuesto previamente aprobado por “EL ARRENDADOR” para las mejoras realizadas al inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento (…)”(Énfasis de esta Sala).
Desprendiéndose de dicha cláusula que el arrendatario le iba a hacer mejoras y remodelaciones al local arrendado para adecuarlo a su objeto comercial, en lo que se refiere a techo y piso, lo cual estaba autorizado por el arrendador, pues, el arrendatario se comprometió a entregar presupuesto de las reformas antes de su ejecución para que el arrendador las aprobara, y se estipuló expresamente que una vez aprobada la ejecución de las mejoras al inmueble, sería descontado del monto del canon de arrendamiento, la cantidad equivalente a 75 dólares americanos mensuales, hasta que se complete el pago del presupuesto previamente aprobado por “EL ARRENDADOR” para las mejoras realizadas al inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento; por lo que conforme a dicha cláusula contractual, el arrendador se obligó a pagar las mejoras realizadas por el arrendatario.
Al respecto, es preciso citar lo establecido por la juez ad-quem, con relación al punto de las mejoras al inmueble arrendado, observándose que en la recurrida se decidió lo siguiente:
“Realizadas las consideraciones que anteceden se evidencia que la parte actora solicitó que “(…) sean reconocidos todos los arreglos y mejoras que se realizaron en el local arrendado (…)”, sosteniendo para ello que conforme a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, realizó los trabajos de modificación del local arrendado con dinero de su propio peculio, situación que le causó DAÑOS Y PERJUICIOS; al respecto, esta juzgadora pasa de seguida a observar de las probanzas consignadas a los autos que en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de marzo de 2021, bajo el Nº 1, Tomo 278 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria (inserto a los folios 12-16 del expediente), el cual constituye el documento fundamental de la demanda, las partes convinieron en la cláusula cuarta, lo siguiente:
(…Omissis…)
Es el caso que, los contratantes convinieron en que la sociedad mercantil INVERSIONES BRA & MAR.21, C.A., realizaría mejoras al inmueble arrendado en lo que se refiere al techo y piso del mismo, previo presupuesto aprobado por el arrendador; además, se acordó que tales mejoras debían ser canceladas por el ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES, en los términos expuestos en dicha cláusula, a saber, mediante el descuento mensual de la cantidad equivalente a setenta y cinco dólares americanos (USD $75)del canon de arrendamiento pactado. Así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia del pago de la mejoras realizadas, observa que la parte demandante hizo valer junto con su libelo, tres (3) ACUERDOS PRIVADOS suscritos entre el ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES, y la sociedad mercantil INVERSIONES BRA & MAR.21, C.A., relacionados con el costo de los materiales y mano de obra para la restructuración del techo del inmueble arrendado, observándose de los mismos, lo siguiente:
- Acuerdo privado de fecha 2 de marzo de 2021, a través del cual se pactó que la sociedad mercantil INVERSIONES BRA & MAR.21, C.A., financiaría la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA DÓLARES AMERICANOS CON CUARENTA Y CUATRO CENTAVOS DE DÓLAR (USD $960,44), por concepto de materiales a utilizar para la restructuración del techo, mano de obra y desmontaje del techo raso del inmueble objeto de la controversia, cuyo monto debía ser cancelado por el ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES (aquí demandado), en la forma estipulado en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes(inserto al folio 34 del expediente).
- Acuerdo privado sin fecha de elaboración, a través del cual se pactó que la sociedad mercantil INVERSIONES BRA & MAR.21, C.A., financiaría la cantidad de MIL CIEN DÓLARES AMERICANOS (USD $1.100), por concepto de compra de materiales y pago de la mano de obra para la restructuración del techo raso del local arrendado, más la cantidad de VEINTICINCO DÓLARES AMERICANOS (USD $25), por concepto de transporte del material, cuyas sumas de dinero debían ser canceladas por el ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES (aquí demandado), en la forma estipulado en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes(inserto al folio 60 del expediente).
- Acuerdo privado sin fecha de elaboración, a través del cual se pactó que la sociedad mercantil INVERSIONES BRA & MAR.21, C.A., financiaría la cantidad de MIL CIENTO DIECISIETE DÓLARES AMERICANOS CON CUARENTA Y CUATRO CENTAVO DE DÓLAR (USD $1.117,44), por concepto de compra de materiales y pago de la mano de obra para la restructuración del techo del local arrendado, cuyo monto debía ser cancelado por el ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES (aquí demandado), en la forma estipulado en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes (inserto a los folios 61-63 del expediente).
Ahora bien, con vista a las documentales en referencia, se puede válidamente concluir que el ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES, aceptó tres (3) presupuestos por restructuración del techo del local arrendado, los cuales incluían la compra de materiales y pago de la mano de obra, los cuales arrojan una suma total de TRES MIL DOSCIENTOS DOS DÓLARES AMERICANOS CON OCHENTA Y OCHO CENTAVOS DE DÓLAR(USD $ 3.202,88), cuya cantidad sería financiada por la sociedad mercantil INVERSIONES BRA & MAR.21, C.A., y posteriormente, reintegrada por el hoy demandado en la forma convenida en el contrato de arrendamiento, vale indicar, mediante la deducción del canon de arrendamiento mensual de una suma equivalente a setenta y cinco dólares americanos (USD $75), hasta que se complete el pago de los presupuestos previamente aprobados por el arrendador. En este sentido, se observa de los autos que el hoy demandado realizó los siguientes abonos a la referida cantidad adeudada, los cuales se discriminan a continuación:
- Mediante RECIBO DE PAGO suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 2 de marzo de 2021, se hace constar que la empresa arrendataria canceló la cantidad de doscientos cincuenta dólares americanos (USD $250), por concepto de pago del canon correspondiente al mes de MARZO de 2021, de cuya cantidad se dedujo la suma de SETENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS (USD $75),por concepto de descuento de los gastos de materiales y mano de obra(inserto al folio 21);
- Mediante RECIBO DE PAGO suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 5 de abril de 2021, se hace constar que la empresa arrendataria canceló la cantidad de doscientos cincuenta dólares americanos (USD $250), por concepto de pago del canon correspondiente al mes de ABRIL de 2021, de cuya cantidad se dedujo la suma de SETENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS (USD $75),por concepto de descuento de los gastos de materiales y mano de obra(inserto al folio 22); y,
- Mediante RECIBO DE PAGO suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 5 de mayo de 2021, se hace constar que la empresa arrendataria canceló la cantidad de doscientos cincuenta dólares americanos (USD $250), por concepto de pago del canon correspondiente al mes de MAYO de 2021, de cuya cantidad se dedujo la suma de SETENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS (USD $75), por concepto de descuento de los gastos de materiales y mano de obra (inserto al folio 23).
- Mediante RECIBO DE PAGO suscritos entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 5 de junio de 2021, se hace constar que la empresa arrendataria canceló la cantidad de doscientos cincuenta dólares americanos (USD $250), por concepto de pago del canon correspondiente al mes de JUNIO de 2021, de cuya cantidad se dedujo la suma de SETENTA Y CINCO DÓLARES AMERICANOS (USD $75), por concepto de descuento de los gastos de materiales y mano de obra (inserto al folio 24).
De tales instrumentos, se observa que el ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES, solamente abonó a la cantidad adeuda (sic) por concepto de remodelación del local arrendado, la suma total de TRESCIENTOS DÓLARES AMERICANOS (USD $300), por lo que queda un monto pendiente por pagar de DOS MIL NOVECIENTOS DOS DÓLARES AMERICANOS CON OCHENTA Y OCHO CENTAVOS DE DÓLAR (USD $2.902,88). Así las cosas, debe advertirse que todo juez en atención a la previsión legal del artículo 12 parte in fine del Código de Procedimiento Civil, debe reconocer la consecuencia lógica subsumida del contrato y sus efectos -pacta sunt servanda-, como parte del acervo probatorio expuesto en el expediente, por cuanto de allí se desprenden, consecuencias de ineludible cumplimiento, las cuales deben ser observadas de manera obligatoria por el sentenciador. De esta manera, la aplicación constitucional dentro de las relaciones jurídicas de derecho privado, priva de manera preponderante la racionalidad del juzgador, preservando la estabilidad y certeza de los pactos libres acordados por los contratantes, en el curso de la vida del contrato, de tal forma que en un proceso judicial entre particulares, donde se encuentren presentes ambas partes de un contrato haciendo valer su derecho subjetivo, el juez determinará su decisión vinculándolas por efecto de la cosa juzgada y delimitando la sentencia a los efectos acordados por las partes (Ver. Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 29 de junio de 2016, Exp. 2015-000603).
Así las cosas, en el caso en concreto, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, resuelto en este fallo, contenía una serie de cláusulas de libre pacto entre sus contratantes, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, y dentro del marco del orden público y las buenas costumbres, fueron valoradas por quien decide otorgándoles pleno valor probatorio dentro del proceso, porque de él emanaban las consecuencias lógicas del juicio. En este sentido, y dentro de la convención de voluntades contenidas en el contrato en cuestión, se desprende que ciertamente el arrendador se obligó a cancelar a la arrendataria el costo de la remodelación del techo y piso del inmueble arrendado (cláusula cuarta), y visto que las mismas efectivamente fueron realizadas, según MISIVA suscrita por las partes intervinientes en el juicio en fecha 5 de julio de 2021, en la cual se reconocen la culminación de las remodelaciones realizadas en el local objeto de este juicio(inserta al folio 64 del expediente), aunado a que se declaró la resolución del contrato de arrendamiento in comento, derivado del incumplimiento del arrendador, es por lo inexorablemente resulta PROCEDENTE el pedimento bajo análisis, y por ende, se condena al ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES, a cancelar a la sociedad mercantil INVERSIONES BRA & MAR.21, C.A., la suma de DOS MIL NOVECIENTOS DOS DÓLARES AMERICANOS CON OCHENTA Y OCHO CENTAVOS DE DÓLAR (USD $2.902,88), o su equivalente en moneda nacional a la tasa oficial vigente, fijada por el Banco Central de Venezuela, para el momento del pago total y definitivo,por concepto de las mejoras y remodelaciones realizadas al local arrendado; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide…”. (Énfasis del texto transcrito).
De la transcripción parcial de la sentencia recurrida se desprende, que el juez ad-quem al pronunciarse sobre la petición de la demandante referido al reconocimiento de las mejoras realizadas al inmueble arrendado, concluyó que el ciudadano JOHAN CLAUDIO SÁNCHEZ NIEVES, aceptó tres (3) presupuestos por restructuración del techo del local arrendado, los cuales incluían la compra de materiales y pago de la mano de obra, los cuales arrojaban una suma total de TRES MIL DOSCIENTOS DOS DÓLARES AMERICANOS CON OCHENTA Y OCHO CENTAVOS DE DÓLAR (USD $ 3.202,88), cuya cantidad sería financiada por la sociedad mercantil INVERSIONES BRA & MAR.21, C.A., y posteriormente, reintegrada por el hoy demandado en la forma convenida en el contrato de arrendamiento, vale indicar, mediante la deducción del canon de arrendamiento mensual de una suma equivalente a setenta y cinco dólares americanos (USD $75), hasta que se complete el pago de los presupuestos previamente aprobados por el arrendador.
En tal sentido, la recurrida estableció que dentro de la convención de voluntades contenidas en el contrato en cuestión, se desprende que ciertamente el arrendador se obligó a cancelar a la arrendataria el costo de la remodelación del techo y piso del inmueble arrendado (cláusula cuarta), y visto que las mismas efectivamente fueron realizadas, según misiva suscrita por las partes intervinientes en el juicio en fecha 5 de julio de 2021, en la cual se reconocen la culminación de las remodelaciones realizadas en el local objeto de este juicio(inserta al folio 64 del expediente), aunado a que se declaró la resolución del contrato de arrendamiento derivado del incumplimiento del arrendador, es por lo que resulta procedente el pedimento bajo análisis, y por ende, la juez de alzada condenó al demandado a cancelar a la sociedad mercantil demandante la suma por concepto de las mejoras y remodelaciones realizadas al local arrendado.
De lo anterior se deduce, que el juez ad-quem no interpretó erróneamente el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues si bien es cierto que, los gastos de las mejoras corren por cuenta del arrendatario, no obstante, el artículo 1.609 del Código Civil prevé que el arrendador no está obligado a pagar o indemnizar al arrendatario las mejores que este haya realizado en el bien inmueble objeto del litigio, salvo que, se haya pactado lo contrario; por lo que tal como ocurrió en el caso de marras, el juez ad-quem fundamentó su pronunciamiento en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito y que conforme al artículo 1.159 eiusdem, tiene fuerza de ley entre las partes, estableciendo expresamente que el pago del arrendador respecto a las mejoras por el arrendatario, fue convenido expresamente en el contrato; por lo que se desestima la presente denuncia. Así se establece.
http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/agosto/328082-000546-10823-2023-23-198.HTML
