Comodato vs Cesión de Derechos. Legitimación en Contrato Arrendamiento Comercial. Prohibición Legal – Arbitraje

Comodato vs Cesión de Derechos. Legitimación en Contrato Arrendamiento Comercial. Prohibición Legal – Arbitraje
10/4/2023
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. AA20-C-2022-000532
Magistrado Ponente: JOSÉ LUIS GUTIERREZ PARRA.

En el juicio por nulidad de contrato de arrendamiento acumulado con la causa por desalojo por vencimiento de la prórroga Legal, intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., inscrita en el registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, fecha 30 de mayo de de 2003, bajo el Nro. 61, Tomo 340-A-VII, con Registro de Información Fiscal Nro. J-31014272-6, (parte demandada en la causa acumulada) representado judicialmente por los abogados Jesús Arturo Bracho y Moisés Amado, inscrito bajo en el Inpreabogado bajo el Nro. 37.120 y 25.402 respectivamente, contra la sociedad mercantil DESARROLLOS 33, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 10 de Agosto de 1993, bajo el Nro 96, Tomo 100 a-Pro, Registro de Información fiscal Nro. J-001182477-4, y la sociedad ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital en fecha 13 de diciembre de 2016, bajo el Nro. 12Tomo 475-A Registro Mercantil V Registro de Información Fiscal Nro. J-40900066-4, (ambas actora en la causa acumulada) representadas judicialmente por los abogados Oswaldo Emilio Ablan Candia, Oswaldo Antonio Ablan Hallak y Rafael Ignacio Zamora Aguirre, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.358, 67.301 y 155.514 respectivamente; conociendo en apelación el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 12 de agosto de 2022, en la cual declaró:

“PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuso en fecha 06 de junio de 2022, por el abogado MOISES AMADO, inscrito en el inpreabogado con el N 37.120, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A. parte actora en el juicio de Nulidad De Contrato De Arrendamiento y demanda reconviniente en el juicio de Desalojo por Vencimiento de la Prorroga Legal (Acumulación de causas) recurso este ejercicio contra la sentencia definitiva dictada en fecha 03 de junio de 2022, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Segundo: SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por los abogados JESUS ARTURO BRACHO Y MOISES AMADO, inscritos en el inpreabogado bajo los números 25402 y 38.120, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A. contra las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A. y DESARROLLOS 33, C.A.

TERCERO: SE CONFIRMA el fallo dictado en fecha 03 de junio de 2022, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto a la demanda de NULIDAD DE CONTRATO DE ADMINISTRADORA SIVANA, C.A.

CUARTO: SE Condena en costas a la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A.

Por haber resultada vencida en el juicio de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por los apoderados judiciales de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A. fundamentada en el literal g.) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso el Comercial, En consecuencia, se ordena a la parte demandada en Desalojo sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A. hacer entrega a la parte actora sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A. del inmueble constituido por una (1) parcela de terreno identificada con el N°1 con una superficie aproximada de setecientos noventa y cinco metros cuadrados (795.00m2) y la casa sobre ella construida denominada Quinta Margot, donde funciona el fondo de comercio denominado Panadería y Pastelería ABADÍA, situada en la Calle Herrera Toro, en la esquina con el paseo Enrique Eraso, sector Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas.

SEXTO: IMPROCEDENTE la TACHA INCIDENTAL, propuesta en fecha 03 de septiembre de 2021, por los abogados MOISES AMADO Y JESUS ARTURO BRACHO, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A. contra los Contratos de Comodato celebrados entre las sociedades mercantiles PLANWELL FINANCE, S.A. Y DESARROLLOS 33, C.A. debidamente autenticado por la Notaria Pública y Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de Junio de 2003, bajo el N° 01, Tomo 01, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa oficina, y el Contrato de Comodato Privado suscrito entre las sociedades mercantiles PLANWELL FINANCE, S.A. Y ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A. en la ciudad de Panamá en fecha 6 de enero de 2017 y en la ciudad de Caracas en fecha 6 de febrero de 2017, el cual entró en vigencia 1ero de marzo de 2017.

SEPTIMO: SE CONFIRMA el fallo dictado en fecha 03 de junio de 2022 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto a la demanda de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL propuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A. contra la sociedad mercantil INVERIONES MISTER BREAD, C.A.

OCTAVO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A contra la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A. en el juicio que por DESALOJO propusiera la sociedad mercantil ADMINSITRADORA SIVANA 77, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, .C.A,

NOVENO: Se condena en costas a la sociedad mercantil INVERIONES MISTER BREAD, C.A. por haber resultada totalmente vencida, tanto en el juicio de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, como en la RECONVENCIÓN intentada, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

DECIMO: De conformidad con el fallo dictado N° RC000243, del 9 de julio de 2021, expediente N° AA-20-C-2021-000012 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, referente a la reducción de los lapsos para ejercer los recursos contra los fallos que se dicten en los Tribunales Civiles, en interpretación de los artículos 515 y 521 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador ordena la notificación de las partes haciendo uso de los medios tecnológicos de comunicación o los medios ordinarios previstos en la ley, una vez conste en autos la ultima notificación de las partes, comenzara a correr el lapso para la interposición de los recursos pertinentes…”. (Negrillas y mayúsculas de la cita).

        Contra la mencionada sentencia del juzgado de alzada, la representación judicial de la parte actora, 28 de septiembre de 2022, anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido mediante auto de fecha 29 de abril de 2022, siendo oportunamente formalizado e impugnado.

En fecha 25 de noviembre de 2022, el presidente de esta Sala Civil de conformidad con el artículo 53 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, reasignó la ponencia al Magistrado JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA.

Siendo la oportunidad para decidir, se pasa a dictar sentencia bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los siguientes términos:

CASACION DE OFICIO

En resguardo del legítimo derecho que tienen las partes a la defensa y al libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela efectiva de los mismos y el de petición, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala ejerce la facultad prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que le permite casar de oficio el fallo recurrido, con base en las infracciones de orden público que ella encontrare, aunque no se las hubiere denunciado. A tal efecto observa:

La doctrina pacífica y reiterada de este Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. El principio de legalidad de las formas procesales, salvo las situaciones de excepción previstas en la ley, caracterizan el procedimiento civil ordinario, es decir, no es relajable por las partes, pues su estructura, secuencia y desarrollo está establecida en la ley.

Asimismo, ha establecido de forma reiterada que tampoco “…es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público…”. (Sentencia de fecha 19 de julio de 1999, caso: Antonio Yesares Pérez c/ Agropecuaria el Venao C.A.).

Ahora bien, en reciente decisión Nro. 432, de fecha 28 de junio de 2017, caso: Morela Chiquinquirá Pérez Terán, contra Francisco Vásquez Péréz y otro, esta Sala de Casación Civil estableció mediante un obiter dictum, la facultad de casar de oficio con base en infracción de ley, de conformidad con los principios procesales del derecho a la defensa, al debido proceso previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual fue establecido en los siguientes términos:

“…OBITER DICTUM

Dicho sea de paso, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es consciente del conjunto de críticas que tanto la Doctrina como el Sistema de Justicia (Art. 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), -entre los que se encuentran los abogados y abogadas autorizados para el ejercicio profesional-, realizan a diario al sistema de los recursos, a su innegable carga de formalismos y a su variable eficacia, que no se ajusta, en muchas ocasiones, al desarrollo de la Teoría General de los Recursos dentro de un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia que entiende al proceso con carácter instrumental para la búsqueda de la justicia, conforme a las modernas corrientes del Derecho Procesal Civil.

En efecto, desde su creación a través de la Asamblea Constituyente Francesa por Decreto del 27 de noviembre y 1° de diciembre de 1790, este recurso tenía por finalidad invalidar todos los procedimientos cuya sustanciación haya quebrantado el derecho de defensa y todas las sentencias que contengan una contravención expresa al texto de la Ley, desde donde surgieron de inmediato críticas por sus funciones meramente negativas, esto es, si se casaba la recurrida, no se podía decidir el fondo del asunto, no profería el fallo de reemplazo, sino que debía remitir, enviar el proceso a través del reenvío al tribunal de la recurrida para que decidiera o profiriera el fallo de reemplazo, vale decir, no se analizaba el fondo del asunto, sino que sólo se ventilaba el antagonismo sentencia – ley; tampoco se permitía casar sobre los hechos y por último, dentro de las limitaciones del recurso de casación, el poder de control era única y exclusivamente de la parte que recurría, respondía sin lugar a dudas a un exacerbado principio dispositivo, que rinde culto al principio de personalidad del recurso sin que los Magistrados del Tribunal, a pesar de observar la violación de ley, pudieran intervenir en su control en beneficio de la Justicia, sino que era un Magistrado pétreo, si, -de piedra-.

Se denota ya las diferencias entre el recurso de casación del ancien régime, donde “la casación va naciendo como instrumento de batalla entre el poder real que mandaba y el poder judicial que no obedecía”, que, llegada su creación por la revolución burguesa, el Juez vuelve a quedar tan o más atado en su rebeldía para darle sentido a la Ley, por ello, -en esa etapa histórica-, no se permite que los Magistrados casen de oficio, la revolución francesa, consagra el recurso en interés individualista: “de parte”, cuando sus principios nacen, negando el “efecto expansivo” del recurso que permitiría la actuación oficiosa -inquisitiva- en búsqueda de la Justicia.

Esta tesis del entendimiento del “recurso de casación en interés de parte”, continúa su desarrollo bajo las escuelas que subsiguientemente a la revolución francesa, consideraban al proceso como un contrato, como un cuasi –contrato- como una relación jurídica o como una situación jurídica, que veían su télesis en función del “ius litigatur” del derecho subjetivo invocado por las partes; y, de no ser invocado el error de juzgamiento por éste, surgía la presunción iure et de iure que el resto del Derecho aplicado lo había sido en forma debida, limitando la Casación como recurso a la búsqueda de la verdad a la Justicia en suma, obligándola a voltear su rostro en caso de conseguir un quebrantamiento en la premisa mayor del fallo, en el error de derecho (Infracción de Ley), tanto en su interpretación como en su aplicación o falta de aplicación.

Históricamente los fines de la casación, han estado revestidos del embrujo o de la propia emoción de la revolución francesa (Hipervaloración de la Ley), llegándose a extremos de exaltación en su concepción que conducen a concebirla casi como una institución extra-procesal, ideándose las frases más ingeniosas para calificarla: “Le Court de cassation et une des institutions judiciaires capitales de notre pays”; tal como lo hizo Schmidt, al definirla como: “…un órgano de fiscalización jurídica que el Estado tiene a su servicio…” y Kohler la califica como: “custodio de la ley”. Utilizándose otras frases como: “guardián supremo de la ley[1]”; “intérprete máximo del derecho” y “corte reguladora de la jurisprudencia”.

Todo ello, sin permitir a los órganos encargados de ejercer la casación la posibilidad de una casación oficiosa sobre la Ley, e impidiendo sus fines de Nomofiláctica (defensa de la Ley) y del valor Dikelógico, de estar dentro de la concepción de Justicia.

Estas concepciones, recibieron profundas críticas, como expresa Satta (Satta, Salvattore. Derecho Procesal Civil. T I. Ed. EJEA, Buenos Aires. 1971, pág. 453 y ss), según el cual, forman parte de un sentimiento místico, en la utopía de la ley que presidió los denuedos de los revolucionarios burgueses, dando origen a las elucubraciones que llevan a atribuir a la casación una función política de custodia y conservación de la ley, que resaltan en el propio texto procesal Italiano (CPC Italiano del 30 de enero de 1941), cuando en su artículo 65, define la casación como: “órgano supremo de la justicia que asegura la exacta observancia y la uniforme interpretación de la ley, y la unidad del derecho objetivo nacional”; frase ésta, -según señala Satta-, producto de viejas consignas de la burguesía revolucionaria francesa.

Se entendió a la casación como “custodit ipsos custodes”, de una naturaleza superior que se encarga de fiscalizar la actividad propia de los fiscalizadores, para decidir si la conducta de los jueces se desarrolló en el ámbito de legalidad (judex, judicando judica, secundum, jus).

Esta circunstancia de calificación publicista o política del recurso, se mantuvo dentro de los intensos estudios que sobre la casación realizó el maestro florentino Piero Calamandrei, cuando en su definición del recurso expresó: “la casación es un instituto judicial consistente en un órgano único del Estado (corte de casación) que, a fin de mantener la exactitud y la uniformidad de la interpretación jurisprudencial dada por los tribunales al derecho objetivo, examinará, solo en cuanto a la decisión de las cuestiones de derecho, las sentencias de los jueces inferiores cuando las mismas son impugnadas por las partes interesadas mediante un remedio judicial (recurso de casación) utilizable solamente contra las sentencias que contengan un error de derecho en la resolución de mérito”.

Por ello, el tema de la finalidad de la casación, es sin ninguna duda el prius de todo el entendimiento de la posibilidad de casar de oficio o no por infracción de Ley, pues es el fin el que permite entender el instituto de la casación, ya que sólo teniendo bien en claro su télesis, estamos condicionados en fijar sus motivos, sus límites y trámite ritual, entendiendo, que estos fines han variado en la historia, no son unívocos, ni han permanecido constantes, variando del Estado Liberal de Derecho del CPC de 1986 al actual Estado Social de Derecho y de Justicia, pues, como dice Jaime Guasp, si por casación se entiende un recurso limitado a extremos jurídicos y a meras rescisiones, su fundamento entonces sí resulta discutible y en éstas condiciones, -señala Serra Domínguez-, la situación es tan grave que no se debe vacilar en afirmar que de continuar la técnica actual de la casación, sería mucho mejor suprimir radicalmente el recurso (Juan Carlos Hitters. Fines de la Casación. Libro Homenaje a. Morellos. Ed Platense. Argentina. 1982. Pág 28).

Para Calamandrei, el interés privado se reconoce en tanto y en cuanto, coincida con aquél especial interés colectivo que es la base de la institución, pero no más allá de él. El particular que recurre, estimulado por su propio interés, se convierte, casi sin darse cuenta, en un instrumento de utilidad colectiva del Estado, el cual, a cambio del servicio que el recurrente presta a la conservación de un interés público, encuentra en la sentencia basada en un error de derecho, la posibilidad de obtener una nueva resolución favorable a su interés individual.

Como puede observarse de la anterior definición, se maximiza el sentido público de la integridad de la legislación y de la uniformidad de la jurisprudencia. Esta función proviene indiscutiblemente del fin político que originariamente tuvo la casación bajo la inspiración, como ya se dijo, del ideario de Maximilian Robespierre en mayo de 1879, que prohibía la interpretación de las leyes por parte del poder judicial y mantener a la casación dentro del poder legislativo. Todo ello bajo la inspiración de las ideas de Montesquieu y Rousseau que proclaman la plenitud y hermetismo del ordenamiento jurídico; para que, posteriormente, Calamandrei, encontrara ya dentro del poder judicial, la necesidad que generaba la casación de la protección de la ley en sí misma, – lo cual genera un evidente contrasentido lo como lo diría Jaime Guasp -, para resguardar su texto literal de cualquier alteración o modificación que pudieran realizar los tribunales al aplicarla o interpretarla. De allí, evidentemente la finalidad nomofiláctica, de tutela, preservación y defensa de la ley. (René Molina. Reflexiones sobre una nueva visión Constitucional del Proceso. Ed. Paredes. Caracas. 2008. Nº 84).

Hay que destacar que dicha defensa de la ley cubre tanto a las normas sustantivas como adjetivas y que busca mantener a los órganos de instancia del poder judicial dentro del marco preciso de sus atribuciones y deberes, impidiendo que en sus fallos infrinjan la ley, para mantener la igualdad de todos ante la ley, la cual se realiza a través, en forma de género de la observancia por parte de los tribunales de instancia, de la doctrina estimatoria fijada por la Sala en sus fallos (Art. 321 CPC), además a través del reenvío (Art. 322 1er párrafo) y en forma de especie, por intermedio del error de interpretación (Art. 313 Ord 2º CPC).

Pero se mantiene limitado el control oficioso de la Ley, lo que no permitió, ni permite hoy día, encontrar la función Dikelógica (“Dike” del griego Justicia. La Dikelogía es la ciencia de la justicia y que se identifica con el fin del proceso. Art. 257 CRBV) al caso en concreto; cuando en realidad, como expresa el procesalista español Caravantes, el objeto de la casación no es tanto, principalmente, enmendar el perjuicio o agravio inferido a los particulares con las sentencias ejecutoriadas, o el remediar la vulneración del interés privado, cuanto el atender a la recta, verdadera, general y uniforme aplicación de las leyes o doctrinas legales.

Manresa, atribuye al recurso de casación la misión de “enmendar el abuso, exceso o agravio inferido por las sentencias firmes de los tribunales de apelación cuando han sido dictadas contra Ley o doctrina legal, o con infracción de las formas y trámites más esenciales del juicio”. Manuel de la Plaza, señala, por su parte, que la función de la casación es imprimir una dirección única a la interpretación de las normas jurídicas, cualesquiera que fuese su rango, cuidando de evitar que no se apliquen o fueren indebidamente aplicadas, y se procure a la par, que so pretexto de interpretarlas, no se desnaturalice por error en su alcance y sentido, de tal modo que, en el fondo no quedasen infringidas; en definitiva, -señala De la Plaza-, su finalidad es la preocupación de velar por el cumplimiento de la ley, expresión suprema de la norma jurídica.

Más recientemente Taruffo Michelle (La Corte de Casación, entre la función de control de legitimidad y la de instancia. Estudios de Derecho Procesal, en honor de Víctor Fairén Guillén. Ed. Tirano Blanch. Valencia, España. 1990, Págs. 549 y ss), ha entrado abiertamente a la polémica, al expresar que con la visión “nomófila” de la interpretación de la ley a una concreta resolución, no se está poniendo en evidencia la violación de la norma de derecho en sí considerada, sino más bien, como una lesión a una específica situación subjetiva individual, privilegiándose, de este modo, las necesidades de la justicia al caso en concreto sobre la verdadera uniformidad de la interpretación de la ley.

Para el maestro de la universidad de Pavia, en Italia, ver en la casación un fin subjetivo de solución a un agravio en particular, hace que ésta se constituya en un modelo distinto al objeto propio de la casación, acercándose así, a la revisión de tipo germánico, que controla la legalidad al caso concreto, para concluir expresando que: “…de este modo, la Casación termina por encontrarse en las antípodas del modelo “puro” delineado y previsto por Calamandrei…”.

En Venezuela, partícipes de ésta tesis son los profesores Alirio Abreu Burelli; Luis Aquiles Mejía (La Casación Civil. Ed. Alva. Caracas. 2000, Pág. 140) y René Molina; para los primeros, la casación no se queda en la defensa de la ley, sino que además se extiende a la defensa del derecho y la unificación de la jurisprudencia para garantizar la seguridad jurídica, fijando al recurso de casación, los siguientes objetivos: 1) La protección de la ley o función nomofiláctica: Donde debe imprimirse una dirección única a la interpretación de las normas jurídicas, evitando que no se apliquen indebidamente y que al interpretarlas no se desnaturalice por error en el alcance o en el contenido; pues el juez debe juzgar según derecho (como garantía de que la ley se aplique en igual interpretación a todos: principio de igualdad) “Judex judicando judica, secundumius. De tal manera que si se otorga un fallo, en oposición formal con la ley, la presunción de su justicia desaparece, porque la ley, en debida interpretación, debe ser la Justicia de los tribunales. He aquí el por qué la Sala de Casación, a través del ejercicio del recurso por las partes, tiene la potestad de anular tales fallos; 2) La unificación de la jurisprudencia o función uniformadora: Es la de tener una idea rectora de los criterios de las instancias y de la propia Sala, evitando fallos de distintas zonas del país con diversas motivaciones, creándose así, la jurisprudencia del Llano, o del Centro, o de la región zuliana u oriental… De la misma manera que Justiniano o Napoleón codificaron con una finalidad política de unidad, la interpretación de la ley como forma de unidad de la jurisprudencia no puede quedar al capricho de las instancias que quebrante esa unidad necesaria por razones de conveniencia social y aún política de tener la misma intención de construir el Estado Social de Derecho y de Justicia (Art. 2 CRBV), y 3) La obtención de una fiscalización jurídica del componente normativo estatal.

Para el tratadista Colombiano Humberto Murcia Ballén es deber del juez, al proferir los fallos que ponen fin al proceso, hacerlo secundum ius, vale decir, que haya necesaria coincidencia entre la voluntad que efectiva y realmente nace de la ley sustancial, cuyos destinatarios primarios son los asociados y quienes, por tanto, están obligados a observarla y la voluntad concreta que el juez declare en su fallo. Así, el juez debe al momento de sentenciar: 1) comprobar los hechos del litigio. 2) calificar esos hechos a la luz de la norma jurídica y 3) la deducción de las consecuencias legales de tales hechos calificados. Si yerra el juez en uno de éstos actos, nace para el agraviado el recurso de casación.

Según Gómez de la Serna, de la escuela adjetiva ibérica, el interés público domina a la ley; porque principalmente en consideración a él se otorga éste medio de impugnación. Otro destacado procesalista de la escuela clásica española, en la casación, el profesor Arranzola, expresa que: “…en nuestros tribunales sólo se atiende al interés de los litigantes, pero en el Tribunal Supremo hay una cuestión más alta que resolver: la interpretación judicial de la ley, la uniformidad de la jurisprudencia en todos los tribunales de la monarquía española…”.

Por su parte, el profesor venezolano René Molina Galicia, a pesar de sostener la misma tesis, morigera la posición ortodoxa anterior, que sostiene como fin único la posición publicista , agregando que: “ …la constitución de 1999, le asignó una labor jurisdiccional, de manera que a los fines de consustanciarse con el nuevo arden jurídico que deriva de los preceptos, principios, y garantías establecidas en la Constitución vigente, nuestra casación debe abandonar el rol formal de velar por la preservación literal de la ley, para entrar en el análisis fáctico del caso concreto y poder así determinar si el fallo sometido a su consideración es justo, o no lo es …”.

Esta tesis del profesor Molina Galicia, se identifica con la: “teoría de la equivalencia de los fines de la casación”, sostenida en España por Vicente C, Guzmán Fluja (El recurso de casación Civil. Ed. Tirant Monografías. España, Valencia. 1996, págs. 21 y ss), donde se recoge que la moderna casación navega entre dos aguas bien distintas: la satisfacción del interés del recurrente en la solución concreta del caso específico y el interés general en una jurisprudencia uniforme. Es lo cierto que existen evidentes diferencias, desde el punto de vista del método, entre juzgar según el modelo de “justicia generalizadora”, que sirve a la finalidad uniformadora, y juzgar según el módulo de la “justicia individualizadora”, que sirve al interés particular. La primera encomienda al juez juzgar un caso exclusivamente según módulos universalmente obligatorios, reclamando un “tratamiento igual para casos iguales”, conforme al respeto pleno de los postulados del principio de igualdad y de la seguridad jurídica. La segunda busca por principio la ley propia del caso, “aunque hagan lo mismo, no es necesariamente lo mismo”, y así igualdad y seguridad jurídica tienen sólo una vigencia limitada.

Al cabo de un siglo de la obra de Calamandrei, no ha sido apagado el debate sobre la esencia de la casación, sobre cuáles son sus fines y alternativas, sus condicionamientos, su virtualidad práctica. El crepúsculo finisecular y el decenio que recién termina, son testigos de una renovada disputa doctrinaria que trasciende al Estado de Derecho, para introducir a la casación en el Estado Social de Justicia.

Ante tal dinámica de ideas y vertientes sobre la casación, es necesario, en criterio de la Sala de Casación Civil, purificar la naturaleza jurídica del instituto, encuadrándola en los límites del derecho constitucional y procesal de lo que debe ser la visión propiamente constitucional del instituto, es decir, la de considerarla como un instrumento (recurso) para la búsqueda de la justicia cuando en las instancias campee la inseguridad. Por ello, lejos de entornar la puerta, la casación debe aperturarla a las nuevas creaciones. Lo contrario será retornar a la casación pura.

En Venezuela, la Sala de Casación Civil, tiene un elogiable empeño que denota el laboreo jurisprudencial para pergeñar un modelo superador de las críticas al actual modelo casacionista, adscribiéndose a la tesis publicista del fin de la casación, expresando: “ …este Alto Tribunal reitera que la función jurisdiccional de esta Sala al conocer de los recursos de casación, siempre estará dirigida a controlar la actividad jurisdiccional, pues su objetivo es defender la aplicación del derecho y la unificación de la jurisprudencia como garantía de la seguridad y certeza jurídica; aún en aquellos casos en los que esta Sala deba revisar el juzgamiento de los hechos por los jueces de instancia…”. (SCC. Sentencia: Nº00498 de 04/06/06).

Para algunos autores, verbi gratia, calificar el recurso de casación como mestizo, impuro o inclusive bastardo, pudiera significar un desprecio a la institución adjetiva; para nosotros en Iberoamérica, significa parte de nuestra esencia misma, lo que nos permite avanzar por derroteros distintos que favorecen en la casación la espontaneidad y creatividad de nuestros Magistrados, accediendo a un sano y esperado “activismo” de los jueces en la transformación evolutiva y progresista del Derecho y la Justicia (finalidad Dikelógica – axiológica: Hacer justicia, afirmar valores (Art. 2 CRBV, que propugna: como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político); pues, los que critican tal transformación de recurso, son aquellos que descargan en el tribunal de casación el lamento de los límites de sus potestades en casar, y la critican, a su vez, como un defectuoso producto de la legislación procesal, predicando la necesidad de un retorno a la “ortodoxia jurisprudencial”, a la cual, en la búsqueda de una sociedad igualitaria, jamás se retornará.

El carácter público del recurso de casación, -que es innegable-, participa del carácter íntegramente público de las normas del derecho procesal en general y de la posibilidad dentro de las facultades del Juez de la Casación de interpretar el alcance de las normas de manera oficiosa si detecta un vicio.

No puede entenderse la moderna casación, siguiendo a autores como: Satta, Jaime Guasp, Pedro Aragones Derecho Procesal Civil. Tomo II. Ed. Civitas. 2002, Madrid. Pág. 377., De la Rúa De la Rúa, Fernando. El recurso de casación. Ed. V. de Zavalia. Buenos Aires. 1968, Pág. 22) y Enrico T. Liebman (Liebman, Enrico Tulio. Manual de Derecho Procesal. Ed. EJEA. Buenos Aires. 1980, pág.498), que ven en el Tribunal de la Casación que juzga de un recurso por el cual se impugnan las sentencias viciadas por errores jurídicos, la verdadera actividad como Sala, consistente en juzgar el fallo recurrido a través, únicamente, del prisma de la formalización, sujeta al impulso de parte, lo que limita y subordina aquella pretendida tarea de uniformidad, pues, para los recurrentes el bien final del recurso, no es el motor de su voluntad, indudablemente, ni esa es la razón por la que acuden al Tribunal Supremo, ésta sólo resulta de obtener una decisión favorable que anule la recurrida y les abra la compuerta para un nuevo fallo que, esta vez, les favorezca.

La contemplación del juego procesal de la casación, nos presenta a los particulares, instando la actividad judicial, poniéndola en movimiento y aun señalándole a la Sala el camino que ha de recorrer. Podría decirse, que en un sistema de Derecho liberal de la casación, la legislación procesal confía a la actividad privada (de parte) para los fines públicos; de tal manera que el interés individual de la sentencia errada se utiliza como instrumento del interés público en la eliminación de la inexacta interpretación de la ley. Lo importante, -para ésta doctrina individualista-, es resaltar que el pretendido interés de uniformar e integrar la jurisprudencia y la interpretación de la ley, no existen objetivados y abstractos en la casación, sin que previamente se entienda la subjetivación del interés en recurrir de parte contra un acto del juez que lo grava y que, el recurrente entiende no se corresponde con la ley.

Se ha transferido al interés de las partes el mantenimiento de la uniformidad de la interpretación y la integridad de la Legislación, del plano de los fines al de los medios del proceso, lo cual resulta absurdo a todas luces.

En efecto, si bien, como afirma Manresa, se busca con el recurso la misión de enmendar el agravio, el abuso o exceso inferido por las sentencias de los tribunales de la apelación cuando han sido dictadas contra la ley, son arbitrarias o con infracción de las formas y trámites esenciales al juicio, no es menos cierto, que el fin público no puede cumplirse verdaderamente si el órgano de la casación no puede de manera oficiosa entrar a conocer fuera de los límites particulares de la formalización, cualquier violación de Ley que oficiosamente detecte.

Por su parte, el tratadista Colombiano LUIS ARMANDO TOLOSA VILLALONA (Teoría y Técnica de la Casación. Ed. Doctrina y Ley LTDA, Bogotá. 2008. págs. 247, 248), ha expresado su opinión de avanzada al reseñar sobre la casación de oficio, que: “…corresponde al nuevo tipo de Casación, compatible con el Estado Constitucional, y Social de Derecho que impone a una Corte o Tribunal de Casación casar o anular un fallo recurrido si de la demanda formulada oportunamente se deduce la violación de un valor o principio constitucional, o un derecho fundamental, y que resulta aplicable en cualquier tipo de casación u ordenamiento…”.

En Venezuela, el CPC de 1986, coloca la casación de oficio, en el 4° Párrafo del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, como facultad inquisitiva – oficiosa de indicar infracciones, únicamente, trasgresoras del orden público y constitucional, sin que se hayan denunciado, permitiendo al recurso y a la Sala de Casación servir mejor a la satisfacción de las demandas de una sociedad, en mudanzas aceleradas que, no cabe conformarse con lo “establecido”.

Sin embargo, en la Casación por Interés de Ley, del CPC de 1916, consagrada en el artículo 435, parte in fine, se estableció: “…si del examen del asunto la Corte encontrare que se ha quebrantado alguna disposición legal expresa, o aplicado falsamente alguna Ley, sin que tales infracciones se hayan alegado, lo advertirá a los jueces sentenciadores para conservar la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.” Como puede observarse claramente, si bien la casación en interés de Ley no hacía anulable el fallo, pues sólo representaba una advertencia a la recurrida de cómo debía interpretarse debidamente la Ley sustantiva, material, sí consagraba la posibilidad de lograr la unidad de la interpretación de la legislación y por ende de la jurisprudencia, vale decir, se señalaba por parte de la Corte la violación de Ley de manera oficiosa, aunque, se repite, no se anulaba el fallo.

Por el contrario, el Código de Procedimiento Civil de 1986, consagra la casación de oficio que anula el fallo de la recurrida pero sólo por violación del orden público o de norma constitucional, dejando por fuera la posibilidad de que el recurso de casación actúe debidamente para lograr su finalidad, unificar la interpretación de la ley, ya que no permite la casación de oficio por violación expresa de Ley, quedándose corta tal disposición, como sí lo hacía la casación por interés de Ley del Código de Procedimiento Civil de 1916.

Fue así, entonces, como el Código de Procedimiento Civil de 1987, incluyó la casación de oficio solo por violación al orden público y Constitucional y no de las infracciones de Ley, que son las que dieron origen al control de la casación como recurso.

En efecto, en el CPC de 1987, el aparte 4° del artículo 320, que establece:

“…Podrá también la CSJ en su sentencia hacer pronunciamiento expreso, para casar el fallo recurrido con base en las infracciones de orden público o constitucionales que ella encontrare, aunque no se las haya denunciado…”.

Ello, nos permite concluir, que en el nuevo CPC de 1987, se contempla una casación de oficio, limitada a la percepción y establecimiento por parte de la Sala de Casación de las violaciones al Orden Público y a las infracciones Constitucionales, lo cual, esta manera, exalta a la casación venidera del Estado Liberal a controlar el interés privado que sigue teniendo prevalencia, pero se matiza por la necesidad de proteger los intereses públicos los nuevos fines que impregna la Carta Política a toda la Teoría General de los Recursos, en especial el fin Dikelógico del proceso en general y de la Casación en particular.

En definitiva, no se puede seguir sosteniendo que la casación de oficio proceda única y exclusivamente sobre violaciones constitucionales y del orden público.

En Francia, el recurso de casación del Code de Procédure Civile, permite a la Corte, en el artículo 620.2, casar la decisión atacada relevando de oficio un motivo de puro derecho (motif de pur droit). Así lo expresa Vicente C, Guzmán Fluja (El recurso de casación Civil. Ed. Tirant. Univ. Carlos III. Madrid.1995, pág. 131). Con ello, lo que se hace es autorizar al órgano casacional francés para que pueda estimar el recurso de casación empleando motivos distintos de los alegados por el recurrente, haciendo uso del “iura novit curia “para poner de manifiesto los fundamentos jurídicos, sean o no de orden público, que demuestren la falta de ajuste a derecho del fallo impugnado.

En Alemania los artículos 554 y 559 ZPO, la Corte Federal Alemana no están sujetos a los motivos de casacón alegados (Revisiongrunde).

Gran parte de la doctrina procesal de avanzada, encabezada por Ramón Escovar León (La Casación Laboral Frente a la Civil: Dos Modos Diferentes de Interpretar el Derecho. Ed Legis. Caracas. 2012. Pág 144), expresó: “…el fallo citado (SCS Sent. Del 16/03/00, aplicó la casación de oficio, por cuanto el juez de mérito incurrió en errores in iudicando. Esta decisión corrobora la tesis, según la cual la casación de oficio puede atender a los errores de juzgamiento y no sólo los de forma. Se observa la voluntad de dilucidar el fondo de la controversia…”.

Quienes niegan a la casación de oficio por infracción de ley, expresan que se violaría el derecho al establecer la Sala una interpretación que probablemente no había sido discutido en la litis. A lo que cabe responder, con una interrogante: ¿Violaría el derecho de defensa la cúspide cimera del derecho civil, representado por la Sala de Casación Civil, cuando interpreta, buscando el fin público el verdadero sentido de la Ley Las partes dan los hechos y la Sala da el Derecho, el principio Iura Novit Curia (el Juez sabe el Derecho) no se elimina en la casación, sino que obra en todo el andamiaje o devenir del proceso.

Así, pues, si bien es cierto la casación de oficio constituyó un avance para el año de 1986, no es menos cierto que bajo la Carta Política de 1999, que establece en su artículo 257 que el proceso es un instrumento para la búsqueda de la “Justicia”, señalando exactamente qué: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”, hace necesaria la ampliación de la casación de oficio a las vulneraciones o conculcaciones que generan el error de interpretación y la falta o falsa aplicación de ley, la violación del derecho propiamente dicho cuando se aplica una norma no vigente o se niega vigencia a una que sí lo está o se violenta una máxima de experiencia, pues si no es así, entonces, ¿Cómo explicarnos que un fallo con errores de interpretación de la ley sustantiva o de su aplicación o falta de aplicación pueda adquirir –además, bajo la mirada de la Sala, carácter de cosa juzgada o res iudicata? Y, peor aún, pretender que de ese mismo fallo se cumpla el derecho y la garantía de haber obtenido tutela judicial efectiva.

La exclusión de la casación de oficio sobre la violación o infracciones, quebrantamientos de Ley, solo puede sustentarse sobre la base del Magistrado convidado de piedra, como se dijo anteriormente, el Magistrado pétreo, que no pueda develar un error de interpretación o de falta o falsa aplicación de Ley, pues está sometido a una camisa adjetiva de fuerza medieval, al pretender limitarse la casación de oficio que, constituye la esencia y finalidad misma, originaria, del recurso de casación; es decir, la establecida en el artículo 321 CPC, consistente en mantener la uniformidad de la interpretación de la Ley, su unidad, cuando dicho artículo reseña: “Los jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia”.

Esa misma conjugación o mistificación de finalidades, se encuentra claramente en el Código de Procedimiento Civil Colombiano, cuando en su artículo 365, expresa los fines de la casación, señalando: “El recurso de casación tiene por fin primordial unificar la jurisprudencia nacional y proveer a la realización del derecho objetivo en los respectivos proceso; además procura recuperar los agravios inferidos a las partes por la sentencia proferida.” (Código publicado en el Diario Oficial Nº 33.150, del 21 de septiembre de 1970, es decir, Decreto 2.019 de 1970, en el Diario Oficial Nº 33.215, 18 de diciembre de 1970; el decreto 2.282 de 1989, en el Diario Oficial Nº 39.013, 7 de octubre de 1989 y, la ley 794 de 2003, en el Diario Oficial Nº 45.058, 09 de enero de 2003. Actualmente el Código General del Proceso, Ley 1.564 del 12 de julio de 2012, en su artículo 333, define al recurso de casación, como: “ El recurso extraordinario de casación tiene como fin defender la unidad e integridad del ordenamiento jurídico, lograr la eficacia de los instrumentos internacionales suscritos por Colombia en el derecho interno, proteger los derechos constitucionales, controlar la legalidad de los fallos, unificar la jurisprudencia nacional y reparar los agravios irrogados a las partes con ocasión de la providencia recurrida”.

Allí, se observa como la vanguardia del pensamiento procesal Colombiano, consagrada en el moderno Código General del Proceso de 2012, consagra el interés público primigenio de la casación y la defensa no sólo del orden público y constitucional, sino de la Ley, que es la esencia y la naturaleza misma del recurso de casación, por lo que impedir el conocimiento oficioso de las infracciones de ley es mutatis mutandi, tener una casación eunuco, impedida de lograr su fin de Justicia.

Nos corresponde pues, sacar de circulación lo que pretende ser – y, constitucional y legalmente no lo es-, como lo es considerar a la casación de oficio y su concepto, dentro de la limitante extraordinaria y significativa de no conocer oficiosamente de las infracciones de Ley, ello genera que se atente contra el propio concepto de Justicia, y encontraríamos una colisión entre el artículo 320.4° CPC y el artículo 254 Constitucional que, además, cercenaría al recurso de casación de perseguir su fin más importante que es la unidad del Derecho Objetivo, y la unidad de la jurisprudencia (Art. 321 CPC, supra citado), pues en puridad, de no poderse casar de oficio por infracción de ley, quedaría firme el criterio de la recurrida y habrían distintos criterios, teniendo el Magistrado Civil que dar la espalda y como la Themis Griega vendarse los ojos ante la injusticia.

Así la doctrina nacional, entre ellos, Carlos Portillo A (Manual de Casación Civil. Ed. Vadell. Valencia. 2000, pág. 147 y 148), nos trae a colación dos fallos de vieja data que representan en la extinta Sala de Casación la visión publicista. El primero de ellos de fecha 23 de octubre de 1882, recogido en las Memorias de 1883, pág. 45, donde se señaló: “…el objeto del recurso de casación es contener a los tribunales y jueces en la estricta observancia de las leyes, impedir toda falsa aplicación de éstas y su errónea interpretación, a la par que uniformar la jurisprudencia…” Y la segunda, de más reciente data 19 de agosto de 1903, Memoria de 1904, Pág. 128, expresa: “…la misión de ésta Corte es mantener la unidad de la legislación; y de ahí que no esté obligada a decidir acerca de la justicia o injusticia de los fallos que se sometan a su examen…”.

Con base en ello, la casación de oficio en el Estado Social de Derecho y de Justicia, no puede estar enclaustrada en el orden público y en la violación constitucional, sino extenderse al control de la violación expresa de norma de Ley que atenta contra el sistema de Justicia.

Se sostiene también, que modernamente, la casación ha perdido ese carácter supremo, ante la revisión constitucional (336.10 CRBV), que genera carácter vinculante y que ejerce la Sala Constitucional del alto Tribunal, lo cual hace de nuestra Casación sea una institución impotente para mantener la uniformidad de la jurisprudencia y se da, al decir de Mattirollo, el espectáculo desconsolador de interpretaciones opuestas entre las mismas entre la Sala y sus instancias, pues al no poder casar el fallo desvinculado del contenido de la norma surge un conflicto entre lo que es (criterio de la Instancia) y lo que debe ser (Doctrina estimatoria de la Sala de Casación Civil), lográndose justamente el efecto contrario a lo que realmente busca la casación.

De no considerarse la posibilidad de casar de oficio la violación de Ley, tendría que darse cabida a otro recurso que permita tal control, lo cual sobredimensionaría con exceso de remedios el block de los recursos.

Por ende en la casación como control de legalidad debe haber holgura de control y no restricción o constricciones al poder oficioso, la casación modernamente concebida en su finalidad dikelógica constitucional debe ensancharse en vez de constreñirla, como diría Bidart Campos.

De concebirse como hasta ahora se ha realizado, la casación quedaría presa de una revisión constitucional (Art. 336.10 CRBV), pues el fallo de la casación civil no podría casar de oficio un vicio no delatado, pero existente, y cuya indebida interpretación atentaría contra el Estado Social de Justicia, pudiendo ser inmediatamente revisado por la Sala Constitucional, la cual anulará sin lugar a dudas y debe hacerlo, dicho fallo, creando un exceso de jurisdicción que pudo haber evitado la Sala de Casación Civil de haber podido casar de oficio y, por el contrario, la permisión de la casación de oficio sobre infracción de ley, permitiría erradicar enormemente la perención del recurso por falta de técnica, ya que cuando se formalice sin técnica una infracción de fondo sobre la cual recae la más exigente técnica de casación, la Sala podrá entrar a considerar oficiosamente la infracción. Sin atisbo de duda, ello es una deuda del deber de impartir justicia hacia el justiciable.

En éste punto, no podemos hacer lo que expresa Ortega y Gasset, en su: “España Invertebrada”, cuando señaló: “son las cosas a veces de tal condición que juzgarlas con sesgo optimista equivale a no haberse enterado”. Por ello, representa un desafío mayor, actualizar el tema de la casación, en los más de doscientos años de su historia. Así, un Tribunal de casación oficiosa que persiga efectivamente la violación del derecho que decide el fondo, dirime o sustenta la controversia, sería, – según algunos expresan -, preferible al actual sistema de casación, que muchas veces se convierte en “ …una inútil academia de platónicos comentaristas…”.

La misma opinión, sostenía el maestro Cuenca, Humberto, en su texto del: “Curso de Casación Civil” de 1962, cuando destacó: “…las Salas del Supremo Tribunal se han convertido en académico recinto de retórica jurídica y de ejercicios silogísticos. Es una casación rutinaria y viciosa, indiferente al calor humano, al drama del hombre y de la miseria, al hervor que palpita en las páginas de los expedientes judiciales. Otras instituciones han recibido el influjo del hondo sacudimiento, pero la casación permanece empozada. Todavía adherida a las exigencias que le dieron vida, a la uniformidad de la jurisprudencia y a la integración legislativa…”

Bajo el sistema actual de casación (CPC 1986), no ajustado a los valores Constitucionales de 1999, de no permitirse la casación de oficio sobre violación, quebrantamiento o infracción de Ley en la recurrida, se dejaría con fuerza de cosa juzgada a un fallo que contiene una voluntad concreta de la ley proclamada por el juez que no coincide, con la voluntad real efectiva del Legislador, donde el defecto inherente a las premisas lógicas de la norma incide erradamente en el dispositivo de la sentencia.

El juez yerra en la aplicación e interpretación de la norma y se produce una declaración falsa de la voluntad de la Ley relativa a la cuestión controvertida, el Juez no decide secundum ius en la premisa mayor (norma) y menor (hechos) del fallo. En estos vicios el Jurisdicente excede el marco de los sentidos posibles de la norma. Se genera, como dice Chiovenda, José un: “desconocimiento de la voluntad abstracta de la Ley”, o como dice Fernando de la Rúa (El recurso de casación en el Derecho Positivo Argentino. Ed Zavalia. Buenos Aires, 1968. pág. 103) “…el juez ignora la existencia o se resiste a reconocer la existencia de una norma jurídica en vigor…”.

¿Cómo podría pues, la casación en un Estado Social de Derecho y de Justicia, cerrar los ojos y no conocer, ante tal infracción expresa de Ley y no declararla? ¿Puede la casación civil renunciar a la verdad jurídica objetiva? La casación oficiosa de infracciones de ley logra la reconciliación de la casación y la finalidad del proceso (Art. 257 CRBV), eliminando barreras ritualistas, caprichosas y decimonónicas que enervan una verdadera y actual tutela judicial efectiva.

Sólo si se casa de oficio por infracción de Ley, la casación y la Sala de Casación Civil adquieren la posibilidad de que el proceso cumpla su fin constitucional se supriman las diferencias y se logre la igualdad verdadera en la aplicación de la Ley, sin permitir que campee la arbitrariedad y el abuso e los fallos de las recurridas. El derecho constitucional está en materia judicial al servicio de la primacía de la verdad jurídica objetiva.

La anulación oficiosa del fallo que violente la correcta interpretación, aplicación o falta de aplicación, debe ser una conquista propia, de uso moderado, en casos que no exista otra salida prudente o ponderada y donde sea manifiesta la expresa violación de Ley que atente contra el orden constitucional o la verdadera intención del legislador al consagrar la norma.

Al margen del plano, estrictamente jurídico, más allá de su estructura procesal, siempre fuera de su definición, ajena a su prístino concepto, puede buscarse su finalidad en la aspiración del legislador de unificar la jurisprudencia para asegurar la unidad del derecho objetivo, lo que se puede procurar sólo en la medida en que no se altere su esencial naturaleza de recurso; esto es, limitándolo a la existencia de una concreta impugnación propuesta por el particular interesado; lo cual permite dibujar los perfiles de una nueva casación a partir de la sinceridad, el realismo y la necesidad de perfeccionar un modelo que posibilite la eficacia de su ejercicio desde la óptica del consumidor del servicio, del litigante, y no del operador que la maneja técnicamente.

De tal manera, a través de la captura de la verdadera naturaleza del recurso, se permite su “oxigenación”, revitalizando un esquema legal que sigue siendo maleable, dúctil y perfectible, colocándose en condiciones más adecuadas para que, con realismo mágico, sin pragmatismos y mejor aptitud, la Sala de Casación Civil y su recurso de casación den respuesta, independizándose de las cadenas doctrinarias clásicas, a la abigarrada caracterización del campo litigioso en condiciones más ajustadas a los requerimientos del presente, a los efectos de servir mejor a los modernos fines del proceso.

Con una Carta Política sobrevenida al Código Adjetivo, se permite al sistema de Justicia escaparse de aquella acepción vertida por José Levitán (Recursos en el Proceso Civil y Comercial. Ed. Astrea. Buenos Aires. 1986, pág. 87.), por demás conformista, anti-procesalista y derrotero de los derechos humanos del proceso, cuando expresa que: “…además, si a veces la injusticia en un proceso escapa de nuestro control, vemos otras injusticias mucho más irritantes en la vida, que tampoco tienen solución…”. Alegato éste, al cual el sistema procesal Venezolano, no se sumara jamás, pues el fin del proceso es la Justicia y los Jueces y Magistrados, en nuestra labor diaria estamos empeñados en alcanzarlo efectivamente.

De acuerdo con este nuevo criterio, la Sala abandona la posición asumida en su decisión de fecha 03 de agosto de 1988 (juicio Automotores La Entrada C.A., contra Colectivos Negro Primero C.A.), y en consecuencia, declara que, en lo sucesivo, podrá la Sala de Casación Civil, casar de oficio los fallos sometidos a su consideración, para lo cual sólo es necesario que detecte en ellos infracciones de ley, de la recurrida, que atenten, expresamente, en la errónea interpretación del contenido y alcance de disposiciones de Ley, o se hayan aplicado falsamente o dejado de aplicar normas jurídicas, violentando en su dispositivo decidir “secundum lege”, según la Ley, ateniéndose siempre, claro está, a los postulados de los artículos 2, 26 y 254 de la Carta Política de 1999, ampliándose así el sentido del artículo 320, 4to Párrafo del Código de Procedimiento Civil vigente.

Sobre los anteriores basamentos doctrinarios, copilados de esta Máxima Instancia Judicial Civil de la República Bolivariana de Venezuela, en apego al postulado constitucional consagrado en el artículo 2 y 257 de nuestra vigente Carta Política, a través del cual, la República Bolivariana de Venezuela se consagra como un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, donde se interpreta los sistemas y recursos procesal como es el caso de la casación, como un instrumento fundamental para la búsqueda de la Justicia y donde en recurso de casación a los fines de mantener su finalidad esencial de ser garante de la Justicia, en defensa de la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, esta Máxima Jurisdicción Civil, reconoce la obsolescencia contenida en la citada norma contenida en el artículo 320 parágrafo 4to del Código de Procedimiento Civil, el cual se encuentra en franco desafuero con nuestra novísima Constitución, y así lo declara.

En tal sentido, en atención a la nueva doctrina que acoge esta Máxima Instancia Civil, en lo adelante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia podrá -a partir de la publicación del presente fallo- pues con ello en modo alguno se viola la seguridad jurídica de los justiciables ya que no se encuentran discutidos sus derechos adquiridos ni la interpretación de normas jurídicas sustantivas (vid., sentencia N° 127 de fecha 3 de abril de 2013, caso: Freddy Antonio Ávila Chávez y otros contra María Eugenia Jiménez Jiménez, expediente N° 2012-000729), casar de oficio el fallo recurrido en el cual se advierta la infracción de la ley por falsa aplicación, errónea interpretación o falta de aplicación de una norma jurídica sustantiva -aunque no se le hubiere delatado- para establecer un verdadero Estado de Derecho y Justicia que permita al recurso de casación cumplir con su verdadero fin, relativo a la unificación de la interpretación de la legislación y de la jurisprudencia, optando las Magistradas y Magistrados integrantes de esta Sala por asegurar con preferencia la efectividad supremacía de nuestra Carta Política. Así se decide….”.

Al respecto del vicio de suposición falsa, es criterio reiterado de la Sala que éste se produce esencialmente por un error de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos por parte del juez, toda vez que los hechos que fija carecen de fundamento probatorio.

En todo caso, cabe señalar que como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual, que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa. Por tanto, el falso supuesto se caracteriza por el error de percepción de un hecho, pero nunca por el raciocinio o apreciación de la prueba. (Vid. sentencia Nro. 559 de 24 de noviembre de 2011, caso: Distribuidora Ktdc C.A., contra Seguros Mercantil C.A.). (Negrillas y subrayado de la Sala).

Ahora bien, en cuanto al vicio de la desviación ideológica de los contratos, la Sala ha establecido en reiterada jurisprudencia entre otra decisión número 220, de fecha 4 mayo de 2018, (caso: Sheila Milángela Zanchetta Rosario, representada judicialmente por las abogadas Aleida Villegas y Ana Pineda, contra el ciudadano Pedro González Hernández), lo siguiente:

“…Por otro lado, en cuanto a la desviación ideológica la Sala en decisión N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, caso: Vicente Emilio Capriles Silvan contra Desarrollos Valle Arriba Athletic Club, C.A., exp. N 09-532, indicó lo que se transcribe a continuación:

“…De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que si bien los jueces de instancia son los facultados para interpretar y calificar los contratos, tal actividad no puede, de ninguna manera, distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, pues su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, y en caso de incurrir en tal infracción, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estará facultada -previo cumplimiento de los requisitos necesarios del escrito de formalización-, para descender a las actas del expediente y conocer los errores de hecho al juzgar los hechos en que hubiese incurrido el juez de alzada.

(…Omissis…)

El criterio de combatir el hecho y no la conclusión jurídica está bien para la denuncia de suposición falsa “estricto sensu”, pero no para la denuncia por desviación intelectual, pues, allí nunca se controlarían hechos sino conclusiones jurídicas inexactas. No se puede exigir en la denuncia de desviación intelectual que sólo se combata un hecho puro y simple, por cuanto ello es imposible…”.

(…Omissis…)

En este caso, el formalizante enfocó su denuncia a través de la figura de la tergiversación intelectual, que sería la única forma posible de hacerlo. Pues no hay otra, dado que lo que se combate es precisamente la delicada tarea del juez superior que “hilando fino” descontextualizó la palabra acreencia, le suprimió el peso específico y la transformó en una frase hueca, sin fuerza jurídica.

Se está aseverando, como lo constató la Sala de la lectura del acta de asamblea que contiene el contrato y del fallo recurrido antes transcrito, la desviación intelectual, no una suposición falsa en sentido estricto. Sólo que la doctrina de la Sala exige “pedir prestado” en sentido analógico el primer caso de suposición falsa, pero no para combatir un hecho sino realmente un ejercicio intelectual producto de múltiples razonamientos del juez. Lógicamente no se combate un hecho puro y simple, sino el razonamiento final de el recurrido producto del “travisamento” italiano, o la desnaturalización por desviación intelectual o ideológica y el “mal juge” de la doctrina francesa, como ya se explicó en este fallo…”. (Resaltado propio).

De conformidad con la jurisprudencia transcrita, la denuncia por desviación intelectual, implica necesariamente el análisis de una conclusión por parte del juez, la cual deberá ser compatible con el texto de la mención que se interpreta, pues si en su labor de indagar la voluntad e intensión de las partes contratantes distorsiona los hechos alegados por estas, se estaría en presencia del referido vicio, el cual deberá ser delatado con base el primer supuesto de suposición falsa.

En el caso bajo estudio, el recurrente en casación no precisa que el tipo de vicio en que incurrió el juez superior en la sentencia, pues por un lado denuncia valoración de pruebas al alegar que el juzgador atribuyó a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, así como el vicio de desviación ideológica de los contratos, puede observarse como el mismo entremezcla y desnaturaliza varios vicios para fundamentar su delación, ya que ataca un hecho positivo y concreto y al mismo tiempo una conclusión del juez, motivo suficiente para desechar la presente denuncia por falta de fundamentación…”.

Ahora bien, una vez precisado el vicio del falso supuesto referido a la desviación ideológica de los contratos esta Sala de casación Civil pasa a analizar la decisión recurrida en los siguientes términos:

Al respecto la sentencia hoy recurrida dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de agosto de 2022, respecto de la cuestión previa de la Falta de cualidad de la parte actora de la demanda por Desalojo, expresó lo siguiente:

“…-XIV-

PUNTOS PREVIOS

Ahora bien, antes de resolver el mérito de la causa, y en atención de lo establecido en el articulo 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, considera esta Superioridad, que deben resolverse los defensas previas planteadas por la parte accionada reconviniente en el presente proceso de Desalojo por vencimiento de la prórroga legal, y en consecuencia, se procede a analizar las mismas bajo las siguientes consideraciones: PRIMERO: FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la demandante sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A.,

Esta defensa previa fue alegada por los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, fundamentada en lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señalando, que la demandante carece de la cualidad activa necesaria para proceder en contra de su representada INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., ya que la actora alega ser supuesta cesionaria de todos los derechos del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de Febrero de 2010 entre DESARROLLOS 33, C.A., e INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., que tiene por objeto el inmueble que ocupa la demandada reconviniente en calidad de arrendataria, y que dichos derechos le devienen de la comunicación de fecha 08 de Mayo de 2017, donde se indica, que le fueron cedidos todos los derechos y obligaciones contractuales del aludido contrato de arrendamiento; que por cuanto la propietaria del inmueble arrendado sociedad mercantil PLANWELL FINANCE S.A., no autorizó a la sociedad mercantil DESARROLLOS 33, C.A., para realizar cualquier operación que implique los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de fecha 10 de febrero de 2010, ni tampoco la parte actora ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., fue autorizada para proceder judicialmente en contra de la demandada reconveniente INVERSIONES MISTER BREAD C.A., ya que no consta documental alguna que demuestre tales autorizaciones, aunado a que, dicha cesión no expresa un precio tal como lo establece el artículo 1549 del Código Civil, razones por las que considera, que la mencionada cesión de derechos está afectada de Nulidad Absoluta, al no tener relación de identidad alguna con la demandada reconviniente INVERSIONES MISTER BREAD CA,, y no contar con un PRECIO o valor para que ésta tenga validez y surta efectos para que la actora reconvenida demuestre su cualidad para demandar contra su representada.

Por su parte, la actora reconvenida en su escrito de contestación y específicamente en cuanto a la falta de cualidad de su representada sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., para desvirtuar tal defensa, alegaran que dicha documental, trata de una cesión convencional o voluntaria, efectuada a título gratuito, ya que ésta proviene a su vez, primero de unos contratos de comodato o préstamo de uso celebrados primero, entre las sociedades mercantiles PLANWELL FINANCE, S.A., (propietaria del inmueble de autos) con DESARROLLOS 33, C.A., en fecha 01 de enero de 2003, y luego de terminado dicho contrato, celebró el segundo contrato de comodato con ADMINISTRADORA SIVANA 77. C.A., con vigencia a partir del 1° de marzo de 2017, sobre el mismo inmueble, siendo que en virtud de la celebración del último contrato de comodato antes mencionado, fue que se efectuó la cesión a título gratuito del contrato de arrendamiento de fecha 10 de Febrero de 2010, habiendo sido notificada de dicha cesión INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., mediante comunicación de fecha 08 de Mayo de 2017, en la persona de su Director ciudadano JEAN CARLOS DE ANDRADE DE ABREU, titular de la cédula de identidad N° V-19.087.985, quien alega, recibió y aceptó conforme sin objeción alguna dicha notificación: también alegó la actora reconvenida, que la referida comunicación de fecha 08 de Mayo de 2017. es la misma que cursa en la causa contenida en el expediente AP11-V-2018-000134, que por Nulidad de Contrato de Arrendamiento demandara INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., contra ADMINISTRADORA SIVANA Y DESARROLLOS 33, C.A., la cual ya previamente fue resuelta por este Juzgado y que fue traída por los mismos apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., como uno de los elementos fundamentales de su pretensión, acompañándola al original de la demanda, e igualmente a este juicio de Desalojo pero con diferente finalidad, siendo expresaron los apoderados accionantes en su libelo de Nulidad de contrato:

«…relación arrendaría que se demuestra de sendos contratos de arrendamiento suscritos por las partes en comento el primero de ellos. (omissis)… y el último de ellos de carácter privado suscrito en fecha 10 de febrero de 2010. cuyos originales corren insertos a las presentes actuaciones marcados con las letras B y C , respectivamente.

En este sentido cabe destacar que dichos derechos contractuales, fueron cedidos en fecha 08 de marzo de 2017 por la parte arrendadora DESARROLLOS 33. C.A a la sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA SIVANA 77 C. A inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción judicial del Distrito Capital y Estado, en fecha 13 de diciembre de 2016, bajo el #12, tomo 475-A, con Registro de Información Fiscal NB J-409000664, según consta do carta privada suscrita entre las partos la cual fuo agregada al libelo original en copia simple marcada con la letra «D”, a los fines legales pertinentes y asimismo en su escrito de reconvención, alegaron que: I > sin embargo es el caso, que durante la vigencia del plazo de la supuesta Prórroga Legal, a mi representada le fue enviada una carta do fecha 08 de mayo de 201.7, la cual suscribió el ciudadano JEAN CARLOS DE ANDRADE el día 25 de mayo de ese año., notificándole que le fueron cedidos todos los derechos y obligaciones contractuales en comento, por la empresa propietaria del inmueble PLANWELL FINANCE S.A la cual por un supuesto contrato de comodato de fecha 01 do enero de 2003 le había cedido la administración del inmueble a la sociedad mercantil DESARROLLOS 33, C.A.. de acuerdo a comunicación que anexó el actor al escrito libelar marcado con la letra «E». En dicha comunicación se plantea asimismo, que se da por terminado el referido contrato de comodato y se celebró un nuevo contrato de comodato con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A (omissis)…»

De igual manera, alegaron los apoderados de la parte actora reconvenida, que independientemente de la eficacia y validez absoluta y plena de la referida cesión de los derechos y obligaciones contractuales arrendaticios inmobiliarios, efectuada a título gratuito, tanto por la sociedad mercantil DESARROLLOS 33, C.A,, (el cedente) como su representada ADMINISTRADORA SIVANA 77. C.A., (el cesionario) estaban amplia y suficientemente facultadas por la sociedad mercantil PLANWELL FINANCE, S.A., propietaria del inmueble de autos, para arrendar dicho inmueble incluso por más de dos (2) años, tal y como previo la cláusula segunda de los contratos de comodato antes referidos en la cual se convino textualmente que LAS PARTES acuerdan que dicho contrato de comodato es un acto de disposición para ambas partes. De la misma forma, dispusieron, que el COMODATARIO podría servirse de los inmuebles que mediante dicho contrato, les han sido entregados en comodato dándolos en arrendamiento a terceros, o bajo cualquier otro título, incluso, por más de dos (2} años expresaron además que, la demandada reconviniente INVERSIONES MISTER BREAD C.A., en su carácter de arrendatario reconoció, aceptó y convalidó siempre la eficacia y validez de la precitada cesión de derechos efectuada a título gratuito, lo cual señalan, se evidencia de la copia de parte del expediente N° 2018-0062, que cursa en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliario (OCAI), donde se observa que el consignante es INVERSIONES MISTER BREAD C.A., arrendataria del inmueble de autos, y el beneficiario es ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., verificándose en el escrito solicitud de procedimiento consignatorio presentado en fecha 22 de marzo de 2018 ante la mencionada Oficina de consignaciones arrendaticias los mismos apoderados judiciales de la demandada reconviniente quienes allí expusieron que su representada sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD C.A., es legítima arrendataria del inmueble objeto de este proceso, siendo el último contrato que une a las partes suscrito en forma privada en fecha 10 de febrero de 2010, destacando, que los derechos contractuales de dicho contrato fueron cedidos en fecha 08 de mayo de 2017, por la parte arrendadora DESARROLLOS 33, C.A., a la sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., y que por razones que desconocen, la arrendadora cesionaria se negó a aceptar el pago correspondiente al mes de marzo de 2018, quedando entonces allí reconocida que la arrendadora cesionaria es la sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., acompañando a su escrito de solicitud de inicio al procedimiento consignatario, los últimos tres (3) recibos de pago del canon de arrendamiento mensual convenido, correspondientes-a los meses de noviembre y diciembre de 2017, y enero de 2018, sseñalando que dichos recibos fueron emitidos formalmente por su representada ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., en su carácter de arrendadora del inmueble de autos, y que la prórroga legal que le correspondió un periodo de tres (3) años, culminaría el 11 de Febrero de 2018, que asimismo en dicho procedimiento consignatario, fue consignada la referida comunicación de fecha 08 de Mayo de 2018. Mediante la cual se le notificó a la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., en la persona de su Director ciudadano JEAN CARLOS DE ANDRADE DE ABREU, la cesión de los derechos efectuada.

Respecto a esta Defensa se observa:

La legitimación activa en un proceso es la cualidad que le permite a una persona determinada instaurar una querella judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud de que han surgido ciertas pretensiones jurídicas reclamadles contra el legitimado pasivo, los cuales serán exigidos ante los tribunales competentes, según sea el caso.

Ubicación conceptual.

La falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado la contenía como defensa previa que, generalmente„ por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla, a un punto previo de la sentencia de mérito.

El mencionado artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podría éste hacer valerla falta de cualidad o la falta de interés en el ador o en el demandando para intentar o sostener el juicio, u las cuestiones a que se refieren a los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346. Cuando éstas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.»

La doctrina jurisprudencial ha establecido que la cualidad o legitimario ad causam, es condición para el ejercicio del derecho de acción y debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio.

…Omissis…

No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido., es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. Rengel-Romberg, Aristides: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II p. 28).

El autor Aristides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, sostiene que «La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación, La regla general en esta materia puede formularse así, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)

Ahora bien, observa este sentenciador que la formulación y trámite de dicha defensa, se establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, siendo que las referidas normas y subsiguiente articulado establecen claramente la oportunidad y trámite de tal defensa, siendo ello así, quiere resaltar este Juzgador de Alzada, que el trámite del procedimiento oral se encuentra previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, así pues, cada fase procesal se encuentra expresamente establecida en la mencionada normativa, indicándose las oportunidades para la contestación de la demanda. Audiencia Preliminar, fijación de los hechos controvertidos, promoción y «evacuación de pruebas, Audiencia o Debate Oral con declaratoria definitiva del mérito de la causa, así como, la publicación del extenso del fallo, apelación., y otros.

Ante tales hechos y circunstancias se observa, al momento de analizar y valorar la documental contentiva de la cesión de fecha 08 de mayo de 2017, en el juicio de Nulidad de Contrato de Arrendamiento, este Juzgador de Alzada, declaró lo siguiente:

…Omissis…

Así pues respecto a los contratos de comodato tenemos:

El artículo 1724 del Código Civil, considera al comodato como “un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinado con cargo de restituir la misma cosa».

De la mencionada regulación legal la doctrina extrae una serie de caracteres que le delimitan: su carácter real, unilateral y gratuito.

Sirve este carácter gratuito como elemento diferenciador de otros contratos afines, y va unido a determinadas consecuencias que se concretan principalmente al régimen de responsabilidad por pérdida y deterioro de la cosa comodada.

Sobre la gratuidad del comodato, ha señalado La Cruz Berdejo, citado por Carmen Pérez De Ontiveros Baquero (vid. El Contrato de Comodato, p. 71) que fes un negocio gratuito, independiente del crédito que tiene el comodante a la restitución de la cosa una vez finalizado el contrato, ello porque la transmisión de la cosa al comodatario se hizo causa credendí, es decir, para recuperar al vencimiento del plazo la posesión del objeto, cuyo dominio no cambia de titular.

Y debe afirmarse el carácter unilateral de este tipo de contrato, aun cuando lo previsto en los artículos 1733 y 1734 del Código Civil, donde hace referencia a las obligaciones del comodante, pudiera hacer llegar a conclusiones erróneas de que es un contrato bilateral El análisis de estos dispositivos legales hace llegar a la conclusión que las obligaciones impuestas al comodante son accidentales, nacen de hechos exteriores y posteriores al contrato. Cuando prescriben los mencionados dispositivos legales que el comodante debe satisfacer los gastos extraordinarios, necesarios y urgentes causados durante el contrato y que responde por los vicios de la cosa dada en comodato, lo que hay es una yuxtaposición accidental y no una correlación.

Ahora bien, definido como ha sido el contrato de comodato, se observa en el caso subanálisis, que al revisar las actas procesales, se aprecia, resulta evidente que la mencionada cesión de derechos arrendaticios. a título gratuito, promovidos por ambas partes en ambos procesos y con distinta finalidad, embargo. no puede pasar por alto quien aquí decide, que ha quedado suficientemente demostrado en autos, que dicha cesión de derechos, surgió con ocasión a un contrato de comodato que entró en vigencia en fecha 01 de Marzo de 2017, celebrado entre la propietaria del inmueble PLANWELL FINANCE, SA y sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, CA, y mediante el cual se puede verificar, que esta ultima quedó suficiente y debidamente facultada, autorizada para disponer y servirse de los inmuebles que mediante dicho contrato le fueron entregados en Comodato, entre ellos, el inmueble objeto del presente proceso, y que inclusive, queda facultada para darlo en arrendamiento a tercero», o bajo cualquier otro título, incluso por más de dos (2) años, por una parte, quedando demostrado entonces, que la parte actora reconvenida en Desalojo sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A.. fue debidamente autorizada o facultada a través de la cláusula segunda del referido Contrato de Comodato, el cual goza de plena eficacia, validez y fuerza probatoria pues así fue valorado y declarado previamente por esta Alzada, para servirse del referido inmueble; quedando demostrado además, con la referida documental. que en la misma le fue notificado por la propietaria del inmueble arrendado, a INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., tanto de la terminación del anterior contrato de comodato autenticado en fecha 18 de junio de 2003, suscrito con DESARROLLOS 33, C.A., como de la celebración del nuevo contrato de comodato que entró en vigencia en fecha 01 de marzo de 2017, suscrito con ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., así como, que también le fue notificada de la cesión a ésta última, de la posición como nueva Arrendadora del referido inmueble objeto de arrendamiento, ASI SE DECIDE.

En relación a que dicha cesión no cuenta con un PRECIO o valor, tal como lo requiere en el artículo 1549 del Código Civil, se observa, al contener dicha documental la cesión de derechos y •obligaciones, devenidos del contrato de comodato celebrado con la propietaria del inmueble PLANWELL FINANCE S.A., a favor de la nueva Arrendadora ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., resulta que al tratarse tal figura jurídica de un negocio gratuito, y como anteriormente ya fue expresado, tiene carácter gratuito como elemento diferenciador de oíros contratos afines, la impugnación realizada por la parte demandada reconvíníente, en el presente caso no resulta procedente en derecho, aunado a estos hechos, considera este Juzgador que, no puede ¡a demandada reconveniente en su libelo de demanda de Nulidad de Contrato de Arrendamiento, hacer valer en ése proceso dicha documental como elemento probatorio y demostrativo de la relación arrendaticia existente entre INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., y la demandada de aquél juicio sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, CA, así como de la condición de Arrendadora de ésta última, y luego, realizar impugnación de dicha prueba, en el juicio de Desalojo por Vencimiento de Prorroga Legal, por considerar que ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A no estaba autorizada ni facultada por la propietaria del inmueble para realizar cualquier operación que implique los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de fecha 10 de febrero de 2010, ni que tampoco ADMINISTRADORA S VANA 77, C.A., fue autorizada para proceder judicialmente contra la demandada reconviniente INVERSIONES MISTER BREAD C.A.» es decir, no puede hacerla valer a su favor en un proceso, y luego impugnarla en el otro, por haber sido ambos juicios acumulados durante la secuela del proceso, sí ya, la referida probanza fue analizada y valorada, como elemento probatorio demostrativo de sus afirmaciones de hecho en el juicio de Nulidad, y Juego, restarte valor probatorio al ser desconocido e impugnado en el otro juicio de Desalojo, situación ésta contraria a derecho y prohibido por Ley que de darse el caso, nos enfrentamos a una completa y real violación de los derechos y garantías procesales, de la otra parte, quien también promovió dicha prueba para demostrar los mismos aspectos y efectos jurídicos de dicha prueba con que fue promovida en el juicio de Nulidad de Contrato, por lo que, en consecuencia de ello, se ratifica y reitera la validez y eficacia jurídica del documento de fecha 08 de mayo de 2017. contentiva de la cesión de derechos del contrato de arrendamiento celebrado el 10 de febrero, y que la posición nueva Arrendadora que DESARROLLOS 33, C.A., le ha cedido a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., y que además, INVERSIONES MISTER BREAD C.A., quedó en conocimiento que a partir del 01 de Marzo de 2017, debe cancelar los cánones de arrendamiento a favor de la nueva Arrendadora sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A. ASI SE DECIDE.-

Aunado a lo anteriormente expuesto, observa este sentenciador, respecto a la copia del expediente de consignaciones arrendaticias, donde se evidencia que INVERSIONES MISTER BREAD, C.A.. consigna cánones de arrendamiento a favor de su arrendadora ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., lo que a juicio de quien aquí sentencia, quiere decir, que la demandada de este juicio de Desalojo INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., reconoce a la accionante sociedad mercantil ADMINISTRADORA -SIVANA 77, C.A., como su Arrendadora del inmueble que le fuera arrendado mediante el último contrato arrendamiento de fecha 10 de febrero de 2010, apreciándose además, que dicha documental no fue Impugnada en modo alguno por la parte contra quien se produjo la misma, por lo tanto, esta probanza goza.de plena eficacia, validez y fuerza probatoria, al quedar demostrado con ella que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., fue reconocida por INVERSIONES MISTER BREAD. C.A., como Arrendadora del inmueble de autos, y por tales razones, concluye quien aquí juzga, que mediante la documental fecha 08 de mayo de 2017, todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento de fecha 10 de Febrero de 2010, fueron cedidas por la sociedad mercantil DESARROLLOS 33, C.A., a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., como nueva Arrendadora del inmueble de autos, y en consecuencia, ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., Sí TIENE CUALIDAD para proceder judicialmente en el presente juicio de Desalojo, contra la demandada sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., y en consecuencia de ello, las Defensas de Falta de Cualidad de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., y la Impugnación de la referida documental contentiva de la cesión de fecha 08 de Mayo de 2017, alegadas por la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD. C.A., resultan IMPROCEDENTES. ASI SE DECIDE…”.

De la precedente transcripción de la sentencia recurrida observa la Sala, que el juez de alzada establece por un aparte que entre PLANWELL FINANCE S.A., y DESARROLLOS 33, C.A. hubo un contrato de comodato, lo cual también ocurrió a favor de la nueva Arrendadora ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A.,

Ahora bien, se observa que el juzgador concluye que en definitiva hubo una cesión de derechos entre Planwell Finance S.A. y la Administradora 77, C.A., con base en la documental fecha 08 de mayo de 2017, según la cual todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento de fecha 10 de Febrero de 2010, fueron cedidos por la sociedad mercantil DESARROLLOS 33, C.A., a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., como nueva Arrendadora del inmueble de autos, y conforme a ello declaró que, ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., Sí TIENE CUALIDAD para proceder judicialmente en el presente juicio de Desalojo, contra la demandada sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A.,

        Ahora bien, esta Sala a fin de verificar lo expuesto por la recurrida, pasa a examinar las actas que constan en el expediente en los siguientes términos:

Consta a los folios del 02 al 21 de la pieza 1/ 3 del expediente, demanda por Desalojo admitida en fecha 22 de febrero de 2018, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuya demanda expresa:

“…Nosotros, OSWALDO HALLAK, mayores de las Cédulas de EMILIO ABLAN CANDIA y OSWALDO ANTONIO ABLAN edad, de nacionalidad venezolana, titulares de Identidad Nos V-3.176.446 y V-10.007.938, respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) con los Nos 36.358 67.301, respectivamente, y domiciliados en esta ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano; actuando en nuestro carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C. A., representación que consta en el poder que nos fue otorgado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 19 de diciembre de 2017; quedando anotado bajo el N° 38, Tomo de Autenticaciones llevados a la presente demanda, en 270, Folios 147 al 149, de los Libros por esa Notaría, el cual acompañamos original, en anexo marcado «A», en tres (3) folios útiles; ante usted ocurrimos para proponer la presente DEMANDA POR DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO, POR EL CONTRATO SUSCRITO HABERSE VENCIDO Y NO EXISTIR ACUERDO DE PRORROGA O RENOVACION ENTRE LAS PARTES.

CAPITULO PRIMERO

DE LAS PARTES

IDENTIFICACION, DOMICILIO y CARACTER DEL DEMANDANTE

El demandante es nuestra representada la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C. A., domiciliada en esta ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano, cuyo Documento constitutivo Estatutario fue inscrito en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, en fecha 13 de diciembre de 2016, [bajo el N° 12, Tomo 475-A- REGISTRO MERCANTIL V (CÓD. 224), Expediente N° 224-43209, y está inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) con el Comprobante de Inscripción J409000664; en su carácter de arrendador del inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 1, con una superficie aproximada de setecientos [noventa y cinco metros cuadrados (795,00 m2) , y la casa sobre ella construida, denominada Quinta MARGOT, donde funciona el fondo de comercio denominado Panadería y Pastelería ABADÍA, situado en la Calle Herrera Toro, en la esquina con el Paseo Enrique Eraso, Sector Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas; tal como consta en el contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado en fecha 10 de febrero de 2010, el cual acompañamos a la presente demanda, en original, en anexo marcado «B», en cinco (5) folios útiles.

IDENTIFICACION, DOMICILIO y CARACTER DEL DEMANDADO / CITACION

El demandado es la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C. A., domiciliada en esta ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano, cuyo Documento Constitutivo Estatutario fue inscrito en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial de Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 2003, bajo el N° 61, Tomo 340-A-VII, Expediente N° 225- 020869, y está inscrita en el Registro Único de Información Fiscal (RIF) con el Comprobante de Inscripción J310142726, en su carácter de arrendatario del precitado inmueble constituido por una parcela de terreno identificada con el N° 1, con una superficie aproximada de setecientos noventa y cinco metros cuadrados (795,00 m2) , y la casa sobre ella construida, denominada Quinta MARGOT, donde funciona el fondo de comercio denominado Panadería y Pastelería ABADÍA, situado en la Calle Herrera Toro, en la esquina con el Paseo Enrique Eraso, Sector Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas; cuya citación personal, para la contestación de la demanda, de conformidad con lo previsto en el Código Procedimiento Civil, en su artículo 138, solicitamos se practique en una cualesquiera de las personas investidas de su representación en juicio, es decir, en uno de los DIRECTORES de su Junta Directiva, el ciudadano JEAN CARLOS DE ANDRADE ABREU, quien es mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° V-19.087.985 y domiciliado en esta ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano, o el ciudadano FERNANDO GREGORIO DE ANDRADE PESTAÑA, quien es mayor de edad, de nacionalidad venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° V-10.829.598 y domiciliado en esta ciudad de Caracas, Distrito Metropolitano; en la misma dirección del inmueble arrendado, o en la dirección del lugar que le indicaremos oportunamente a ese Tribunal.

CAPITULO SEGUNDO

OBJETO DE LA PRETENSION

En la presente demanda, el objeto de la pretensión es el desalojo del inmueble arrendado a la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A. en su carácter de arrendatario, por el contrato suscrito haberse vencido y no existir acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, lo que, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literal g, y en las CLÁUSULAS SEGUNDA Y DECIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento inmobiliario vigente, constituyen causales para que se declare con lugar el desalojo del inmueble arrendado, el cual ya fue suficientemente descrito antes.

CAPITULO TERCERO

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Ciudadano Juez, tal como consta en el antes referido contrato de arrendamiento inmobiliario, en su CLÁUSULA PRIMERA, las partes convinieron expresamente que, “EL INMUEBLE”, en su totalidad, sería utilizado por “EL ARRENDATARIO” única y exclusivamente para comercio, y específicamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a los ramos de panadería, pastelería, pizzería, servicios de comida, cafetería, heladería, charcutería, venta de víveres, delicatesen, lunchería, restaurant y actividades similares; en razón de lo cual la legislación aplicable es el Decreto con RANGO, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Decreto n° 929 de fecha 24 de abril de 2014, publicado en República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014).

(Ciudadano Juez, en el presente caso, la relación arrendaticia inmobiliaria existente se inició el nueve (9) de febrero del año dos mil cuatro (2004), con una de cinco (5) años, tal como consta en el contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre las sociedades mercantiles DESARROLLOS 33, C. A. («LA ARRENDADORA») INVERSIONES MISTER BREAD, C.A. («LA ARRENDATARIA»), respecto al precitado inmueble, mediante el documento autenticado por la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de febrero de 2004, dejándolo inserto bajo el N° 58, Tomo 10 de los Libros den Autenticaciones llevados en esa Notaría, el cual acompañamos a la presente demanda, en original, en anexo marcado, en siete (7) folios útiles. Respecto al antes referido contrato es importante precisar que, en fecha 09 de febrero de 2009 sus partes suscribieron un ADDENDUM DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO conviniendo en una MODIFICACIÓN Y PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en razón de la cual acordaron una prórroga de un (1) año adicional, contado a partir del 09 de febrero de 2009 y hasta el 09 de febrero de 2010, tal como consta en el documento que acompañamos a la presente demanda, en original, en anexo marcado “D”, en un (1) folio útil.

Por último, se celebro un nuevo contrato de arrendamiento inmobiliario igualmente entre las sociedades mercantiles DESARROLLOS 33, C.A. (“EL ARRENDADOR”) e inversiones MISTER BREAD C. A. («EL ARRENDATARIO»), con un Plazo de duración de I cinco (5) años fijos, contados a partir del diez (10) de febrero del año dos mil diez (2010) y hasta ©1 diez (10) de febrero del año dos mil quince (2015) , tal como consta en el documento I suscrito en esta ciudad de Caracas a los diez (10) días del mes de febrero del año dos mil diez (2010), el cual acompañamos a la I presente demanda, en original, en anexo marcado , en cinco (5) folios útiles.

Al respecto, es muy importante advertir que, en comunicación de fecha 08 de mayo de 2017, los derechos y obligaciones del antes deferido contrato de arrendamiento inmobiliario le fueron cedidos por la sociedad mercantil DESARROLLOS 33, C. A. («EL ARRENDADOR») a nuestra representada la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C. A., tal como consta en la notificación correspondiente que allí le fuera efectuada a la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C. A. («EL ARRENDATARIO»), la cual acompañamos a la presente demanda, en original, en anexo marcado , en dos (2) folios útiles.

Ciudadano Juez, en la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de arrendamiento inmobiliario vigente, se acordó textualmente: «El plazo de duración de este Contrato será de Cinco (5) Años, contados a partir del 10 de Febrero del año 2.010, al 10 de Febrero del año 2015, quedando entendido que en el caso de que opere la prórroga Legal correspondiente, regirán los mismos términos y condiciones convenidos en el presente Contrato. Así mismo, es entendido que bajo ningún supuesto operará la i tácita reconducción, en este contrato ni en la relación ‘ arrendaticia existente entre las partes.».

En relación con la duración del contrato de arrendamiento inmobiliario antes referido, cabe destacar que, el Código Civil en su artículo 1.599, dispone textualmente: «Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.»

Ciudadano Juez, con todo lo anteriormente transcrito se prueba plenamente que, al diez (10) de febrero del año 02015, fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento existente, la relación arrendaticia inmobiliaria que nos ocupa había tenido una duración total convencional de once (11) años; en razón de lo cual, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 26, el contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente por un lapso máximo de tres (3) años, que se comenzaron a contar a partir del once (11) de febrero del año 2015 y vencieron el once (11) de febrero del presente año dos mil dieciocho (2018), fecha ésta última en la que la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C. A., en su carácter de arrendatario, debió haber cumplido con su obligación legal y contractual de entrega del inmueble arrendado.

En síntesis, con todos y cada uno de los antes referidos instrumentos públicos y/o privados se prueban plenamente los hechos siguientes: 1°) Que el contrato de arrendamiento inmobiliario existente fue celebrado por un tiempo determinado, 2°) La duración total convencional de la relación arrendaticia y 4°) El lapso de la prórroga legal que le correspondió, sus fechas de inicio y de vencimiento.

…Omissis…

CAPITULO SEPTIMO

PETITORIO

Ciudadano Juez, por todas y cada una de las razones de hecho antes expuestas, y con fundamento en las disposiciones legales y contractuales antes transcritas, en nombre de nuestra representada la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A. en su carácter de arrendador, es que ocurrimos ante usted para demandar a la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto, ese Tribunal declare CON LUGAR la presente demanda por desalojo del inmueble arrendado, por el contrato suscrito haberse vencido y no existir acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, y extinguida la relación arrendaticia existente que los vincula, y, por ello en consecuencia, sea condenada por ese Tribunal.

PRIMERO: A hacerle la entrega material, real y efectiva del inmueble antes descrito, a nuestra representada la sociedad I mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C. A., totalmente desocupado de personas y de bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió al I inicio de la relación arrendaticia (09 de febrero del año 2004) , y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y/o privados de que se haya hecho uso en dicho inmueble, tales como consumo de agua, energía eléctrica, aseo urbano, servicios medio-ambientales, relleno sanitario, servicio telefónico, internet, etc…

SEGUNDO: A pagarle a nuestra representada la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SIVANA 77, C. A. la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,00) por cada día de mora que transcurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prórroga legal (11 de febrero del presente año 2018) , y hasta la fecha en que se declare definitivamente firme la sentencia que declare con lugar el desalojo del inmueble arrendado, como indemnización Compensatorios causados por el incumplimiento de su de los daños y perjuicios arrendado, como indemnización de los daños y perjuicios Compensatorios causados por el incumplimiento de su de los daños y perjuicios obligación de entrega del precitado inmueble, al vencimiento del plazo de la prórroga legal que le correspondió.

TERCERO: Al pago de las costas del presente proceso.

Nos reservamos expresamente demandar por separado cualesquier otros daños y perjuicios que se pudieran haber causado por el incumplimiento eventual de las otras obligaciones legales y contractuales asumidas por el arrendatario…”.

Ahora bien, del escrito de la contestación a la demanda por desalojo que consta a los folios del 121 al 137 de la pieza 1/ 3 del expediente, en relación a la falta de cualidad activa expresa lo siguiente:

“CAPITULO

PRIMERA DEFENSA DE FONDO

DE LA FALTA DE CUALILDAD ACTIVA”

Ahora bien ciudadano Juez, en este mismo acto procedemos a hacer valer la defensa perentoria establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de cualidad de la actora la Sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A., supra identificada quien dice ser cesionaria de todos los derechos del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de febrero del año 2010, que tiene por objeto el inmueble que ocupa legamente nuestra representadaen tal sentido señalamos que dicha disposición prevé lo siguiente:

…Omissis…

En este punto, esta representación judicial considera oportuno traer a colación al maestro Luis Loreto, quien en su obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, expuso:

…Omissis…

Por su parte, en cuanto a la naturaleza de dicha excepción perentoria, nuestra doctrina ha señalado las diferencias existentes entre la falta de cualidad –o legitimatio ad causam- con las cuestiones previas, en especial con la legitimatio ad proccessum, con la cual es usualmente confundida, que está contenida en los ordinales 2 y 3 del artículo 346 del Códiigo de Procedimiento Civil. Al respecto el Doctor Ramón Alfredo Aguilar en su libro “Estudios sobre la Proponibilidad de la Cuestión de Falta de Cualidad” ha señalado:

…Omissis…

Primero: al respecto señala la demandante que en la fecha 8 de mayo del 2017 le fueron cedido todos los derechos y obligaciones contractuales en comento decisión cesión realizada entre la sociedad mercantil DESARROLLLOS 33 C.A. inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y estado Miranda, en fecha del 10 de agosto del año 1993, bajo el N° 96, Tomo 100. A-Pro y su mandante de acuerdo a comunicación que se anexa por el actor adscrito libelar marcado con la Letra (E) la cual impugnamos en su contenido y firma.

Siguiendo con el estudio detallado del libelo del demandada (sic) señala el actor en el folio (20) del mismo que acompaña copia simple del documento de propiedad a favor de la propietaria del inmueble la Sociedad Mercantil Planwell Finance C.A. según anexó marcado con la letra “G” en este sentido cabe destacar que: nos encontramos en presencia de tres personas jurídicas distintas una de la otra, es decir, la arrendadora- Cedente cesionaria y la propietaria del inmueble respectivamente en el entendido que la primera de las nombradas debe ser autorizada previamente por la propietaria del inmueble para realizar cualquier operación que implique los derechos y obligaciones del contrato del arrendamiento cuya finalización de la prórroga legal se solicita mediante la presente acción jurídica DE DESALOJO en el entendido que no consta en autos la autorización adscritas alguna o contratos de la administración de la sociedad mercantil Planwell Finance (propietaria) para que DESARROLLO 33 C.A. (primera supuesta arrendadora-cedente), en su carácter de arrendadora procedieron a suscribir el primer contrato entre las partes y luego firman el contrato privado sujeto a la nulidad de la fecha del 10 de febrero de 2010 y efectuar la cesión mismo, ni menos aún consta en las actas de este expediente autorización a la actora, vale decir, la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A., para proceder jurídicamente en contra de nuestra representada solo expresa que existe un contrato de comodato que se ha dado por terminado mutuamente en la misma no expresa precio a tenor a lo previsto en el artículo 1549 del C.C., de ahí que nace la nulidad absoluta de la cesión efectuada entre las sociedades mercantiles denominadas DESRROLLO 33 C.A., y la ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A., suficientemente identificadas en este escrito.

En virtud de lo anterior, la actora, carece de la cualidad activa necesaria para proceder contra nuestra patrocinada, por la cual solicitamos muy respetuosamente a este tribunal se declare la falta de cualidad absoluta de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A., por no tener relación de identidad alguna con la hoy demandada SOCIEDAD MERCANTIL DENOMINADA INVERSIONES MISTERD BREAD C.A., con la especial condenatoria en costas por su temerario proceder.

Segundo: de igual manera existe otra razón por la cual la actora carece de la cualidad para intentar y sostener, este proceso, y nace desde el momento en que se efectúo la mencionada cesión de derecho en la fecha 8 de mayo de 2017, toda vez, ya que toda cesión de derecho, debe por lo menos constar no solo con el consentimiento la notificación, sino debe constar con un precio o valor, para que la misma tengas validez y surta efectos a los fines de la cualidad que pueda ostentar la parte actora para accionar en contra de mi representada. El artículo 1549 del Código Civil, establece lo siguiente:

…Omissis…

En una sentencia clásica dictada por el suprimido por los ahora Juzgados del Municipio, vale decir, el juez Quinto de Parroquia de Municipio Libertador de la Circunscripción Jurídica del Distrito Capital y el Estado Miranda, en fecha quince (15) del mes de noviembre de mil novecientos ochenta y ocho (1988), se estableció al respecto lo siguiente:

…Omissis…

En la referida sentencia dictada por la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 18 de junio de 1887, (…), con ponencia del Mag. Adán Febres Cordero al respecto se declaró lo siguiente:

…Omissis…

Siendo así ciudadana juez, la ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A. independiente que mi representado le fue notificada la carta de fecha 8 de mayo de 2017, la presunta cesionaria no tiene cualidad activa para intentar y sostener este procedimiento, toda vez que la presunta cesión del derecho del contrato de arrendamiento carece de uno de los requisitos básicos concurrentes precio, para que se perfeccione la cesión de derecho de contrato de arrendamiento objeto de la presente acción sin que mi representada haya consentido tal violación a sus derechos particulares y así estimo lo declare en su sentencia definitiva…”

En el presente expediente fue acumulada demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual fue presentada en fecha 2 de marzo de 2018, presentada por el apoderado judicial de INVERSIONES MISTERD BREAD C.A., que consta a los folios 93 AL 107 de la pieza 2 de 3 del expediente, en la cual se expresa lo siguiente:

“…Nosotros, JESÚS ARTURO BRACHO y MOISÉS AMADO, ambos mayores de edad, de este domicilio, venezolanos, abogados en ejercicio y titulares de las cédulas de identidad Nos V-6.139.745 y V-6.370.163, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 25.402 y 37.120, respectivamente, actuando en este acto en nuestro carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil denominada INVERSIONES MISTER BREAD C.A, inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 30 de Mayo del 2003, bajo el número 61 tomo 340-A-VII, con Registro de Información Fiscal N° J-31014272-6,Representación ésta que consta según instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de Enero de 2.018, el cual quedo asentado bajo el No 37 Tomo 0010 de los libros de autenticaciones respectivos y cuyo original consignamos en este acto marcado (A), a los efectos legales consiguientes, en tal carácter ante usted ocurrimos muy respetuosamente a Los fines de exponer lo siguiente:

CAPITULO I

ANTECEDENTES.

Nuestra representada es legítima, arrendataria desde el año 2004 de un inmueble constituido por un local comercial denominado comercialmente PANADERIA Y PASTELERIA ABADIA, ubicado en la parcela N°1, calle Herrera Toro, de la Urbanización Las Mercedes, (sección Los Naranjos), en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual tiene una superficie de terreno de aproximadamente (765mts2), donde antes se encontraba construida la quinta Margot, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: POR EL NORTE: En una extensión de (21,82 mts), con terrenos que son o fueron de los hermano Eraso, SUR: En una extensión de (21mts) con la calle Herrera Toro, ESTE: En una extensión de (30,85mts) con la quebrada de Baruta y OESTE: En una extensión de (32,86 mts), con la parcela #2 sección Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes, cuyas demás determinaciones las damos por reproducidos a los solos efectos de la presente acción, siendo que dicho inmueble fue arrendado inicialmente con la parte ARRENDADORA, la sociedad mercantil denominada DESARROLLOS 33, C.A. inscritos en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal Estado Miranda en fecha 10 de Agosto del año 1993, bajo el número 96, tomo 100 A-Pro, Registro de Información Fiscal #J001824774 relación arrendaticia que se demuestra sendos contratos de arrendamiento suscritos por las partes en comento, el primero de ellos fecha 09 de febrero del año 2004, suscrito ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedo asentado bajo el N° 58 tomo 10 de los libros autenticaciones llevados por dicha Notaria y el último de ellos de carácter privado suscrito de fecha 10 de febrero del 2010, los cuales agregamos al presente escrito en originales marca con las letras “B” y “C” respectivamente En este sentido cabe destacar que dichos derechos contractuales, fueron cedidos en fecha 8 de mayo de 2017, por parte de la arrendado DESARROLLOS 33 C.A a la Mercantil denominada ADMINISTRADORA SIVANA C.A. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital Estado, sin identificación de fecha, número y tomo, con Registro de Información Fiscal N° 409000664, según consta de carta privada suscrita entre las partes que agregamos en este acta en copia simple marcada con la letra “D”

Así pues, adentrándonos al estudio de las cláusulas contractuales establecidas de manera imperiosa por la Arrendadora, en el último contrato suscrito en forma privada de fecha 10 de febrero de 2010, nos encontramos en su encabezamiento y con cinco (5) cláusulas que merecen especial atención las cuales citamos a continuación:

Entre DESARROLLOS 33, C.A. Sociedad Mercanil inscrita por ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 10 de Agosto de 1983, quedando inscrita bajo el N° 96 de Tomo 100-A Pro, representada en este acto por su Administrador RICARDO PARIS DICKSON, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V 1.714.243 , y quien a los solos efectos de este contrato de arrendamiento, se denominará “EL ARRENDADOR” ´por una parte, y por la otra Sociedad Mercantil “INVERSIONES MISTER BREAD C.A.” de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Disitrito Federal y Estado Miranda en fecha 30 de Mayo del año 2003; bajo el N° 61; Tomo 340-A- VII, representada en este acto por su director, el ciudadano JEAN CARLOS DE ANDRADE ABREU venezolano mayor de edad, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V19.087.985, tal como consta de Acta de Asamblea de fecha 06 de Octubre de 2009, inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 33 Tomo 86-A VII y quien a los efectos de este contrato se denomirá “LA ARRENDATARIA” se ha convenido en celebrar el presente Contrato de Arrendamiento, que regirá por los términos y condiciones que seguidamente se determinaran en las Cláusulas siguientes:

CLAUSUAL SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato será de cinco (5) años, contados a partir del 10 de febrero del 2010, al 10 de febrero de año 2015 quedando entendido que en el caso de que opere la prorroga legal correspondiente, regirán los mismos términos y condiciones convenidos en el presente contrato, Así mismo, es entendido que bajo ningún supuesto operara la tacita reconducción, en este contrato ni en la relación arrendaticia existe entre las partes.

CLAUSULA TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido fijado entre las partes, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 45.000,00) y serán cancelados por LA ARRENDATARIA por mensualidades vencidas, dentro de los primeros quince (15) días del mes, directamente a LA ARRENDADORA o a la persona que esta designe por escrito, en las oficinas de LA ARRENDATARIA que funcionarán en el mismo inmueble arrendado o en la dirección que las partes pacten por escrito, es entendido y asi lo aceptan las partes que el canon de arrendamiento mensual, será ajustado anualmente según el Indice de Precios al Consumidor (IPC) del Area Metropolitana de Caracas, calculado por el Banco Central de Venezuela y será determinado entre ambas partes por escrito, dentro de los treinta (30) días siguientes al vencimiento del año…

CLAUSULA DECIMA SEGUNDA: En caso de que al vencimiento del presente Contrato EL ARRENDATARIO, no entregue el inmueble completamente desocupado en la fecha prevista en el presente contrato, indemnizará a EL ARRENDADOR los daños y perjuicios que se deriven de dicho incumplimiento y a tal efecto, se conviene en estimarlos en una cantidad equivalente al díez (10%) por ciento del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega del inmueble igual cantidad se obliga a pagar por concepto de clausula penal por cada día que ocupe el inmueble cualquier persona distinta a EL ARRENDATARIO sin que haya mediado previamente la autorización establecida en el presente Contrato.

CLAUSULA DECIMA NOVENA: EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO convienen expresamente en que todas las controversias no resueltas, entre EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, que se susciten en relación con la aplicación del presente contrato, a elección exclusiva de EL ARRENDADOR, deberán ser resueltas mediante Arbitraje de conformidad con el reglametno de Arbitraje del Cntro de Conciliación y de Arbitraje de Camara de Comercio de Caracas, que se encuentre vigente para la fecha de la controversia, por tres (3) árbitros de derecho nombrados de acuerdo con dichos reglamentos.

CLAUSULA VIGESIMA PRIMERA;: si se resolviera este contrato antes del vencimiento estipulado para su duración por causas imputables a LA ARRENDATARIA esta tiene la obligación de pagar para su duración por causas imputables a LA ARRENDATARIA esta tiene la obligación de pagar a LA ARRENDADORA, la suma correspondiente a las pensiones de arrendamiento que faltaren por vencerse para la expiración natural convenida en la Cláusula segunda, a título de indemnización de daños y perjuicios causados, sin que tales daños deban ser especificados, señalados ni probados en forma alguna, todo ello sin perjuicio de las demás indemnizaciones a que hubiere lugar.

Ahora bien ciudadanos Juez (a) es de hacer notar que nuestra representada explota un fondo de comercio dedicado a una actividad de difícil manejo como son los ramos de panaderia, pastelería y servicios de comida entre otros rubros co-relacionados con el expendido alimentos, de tan difícil manejo en la actual crisis alimentaria que vive nuestro país. O sea es uno de los pocos comerciantes dedicados a esa actividades que aun se mantiene en pie de lucha a pesar de la cantidad de problemas que se vive en la República, derivados de la escases y el desabastecimiento presentado un gran y excelente servicio a la comunidad del Municipio Baruta.

…Omissis…

CONCLUSIONES DE MERITO Y EL DERECHO.

PRIMERO: Que el contrato de arrendamiento suscrito originalmente en fecha 10 de Febrero de 2010, se encuentra afectado de nulidad específicamente en lo que se refiere a las clausulas Segunda, Tercera, Decima Segunda, Decima Novena Y Vigésima Primera, respectivamente, que afecta su validez y por ende violan los derechos contractuales de orden público e irrenunciables de la empresa arrendataria.

SEGUNDO: Las infracciones denunciadas afectan el orden público estatuido pues violentan el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial decretado en fecha 24/04/2014, específicamente referido a los artículos 3,13, 22 numeral 3, 31, 32 y 33, asi como las prohibiciones establecidas en el artículo 41, ordinales d), i) g) i) y j), respectivamente, así como la Disposición Transitoria Primera.

TERCERO: Que penalidades ilegalmente establecidas de no suspenderse en forma inmediata originarían un enriquecimiento sin causa a favor de la arrendadora y un empobrecimiento de la arrendataria, lo que no se compagina con la intención del legislador patrio.

CUARTO: Que declarara la nulidad del contrato sobre las cláusulas antes descritas, la arrendadora esta en la obligación de suscribir con mi representada un contrato de arrendamiento autenticado y con una duración no menor de un (1)año y bajo las demás Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial decretado en fecha 24/04/2014.

QUINTO: Que la arrendadora y/o la propietaria del inmueble deben ser sancionadas con multas conforme lo indica el artículo 44 del citado decreto ley.

Siendo así , ciudadano (a) Juez (a), y sobre la base a las razones de hecho de derecho alegadas en este libelo, es por lo que ocurrimos ante su competente autoridad de conformidad con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y el artículo 43 único aparte, así como los demás artículos antes citados, todos pertenecientes al Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 859 y siguientes y 340 del Código de Procedimiento Civil para demandar, como en efecto demandamos a Sociedad Mercantil denominada DESARROLLOS 33, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de Agosto del año 1993, bajo el numero 96, tomo 100 A-Pro, Registro de Información Fiscal N° J-0011824774, representada por su Administrador y/o su Representante Legal MARIA TERESA DOMINGUEZ, venezolana mayor de edad de este domicilio titular de la cédula de identidad N° V-1.747.098, en su carácter de arrendadora-cedente y la sociedad Mercantil denominada ADMINISTRADORA SIVANA 77,C.A. (sic) domiciliada en esta ciudad de Caracas, con Registro de Información Fiscal N° J-409000664, en la persona su Directora PATRICIA QUERINI DE PAIS, venezolana mayor de edad de domicilio, titular de la cédula de identidad N°-5.431.840, en su carácter de arrendador cesionaria para que para que (sic) convenga o en su defecto a ello sea condenadas por el tribunal a lo siguiente:

PETITORIO:

PRIMERO: Que se reconozca o se declare judicialmente la nulidad absoluta de las clausulas Segunda, Tercera, Decima Segunda, Decima Novena y Vigesima Primera contrato de arrendamiento privado de fecha 10 de Febrero del 2010, por la violaciones orden público denunciadas en el presente libelo de demanda, contrato este que tiene por objeto comercial denominado PANADERIA Y PASTELERIA ABADIA, ubicado en la parcela 1, calle Herrera Toro, de la Urbanización las Mercedes, el cual tiene una superficie de terreno aproximadamente (765mts2) donde antes se encontraba construida la Quinta Margot.

SEGUNDO: Que declarara la nulidad del contrato sobre las cláusulas antes descritas arrendadora esta en la obligación de suscribir con mi representada un contrato de arrendamiento autenticado y con una duración no menor de 1 año y bajo las demás condiciones de obligatorio cumplimiento establecidas en el Decreto con Rango, Valor Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial decretado en fecha 24/04/2014.

TERCERO: Que a los fines de preservar el derecho a la defensa y al debido proceso declare que la competencia para conocer de cualquiera acción judicial de resolución y cumplimiento del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 10 de febrero del 2010 que pretende ejercer la arrendadora cesionaria corresponde a la competencia y jurisdicción los juzgados DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en atención a lo dispuesto en el artículo 36 de Código de Procedimiento Civil

CUARTO : Que declarada la nulidad del contrato, tanto la arrendadora y/o la propietaria de Inmueble deben sancionados con multas conforme lo indica el artículo 44 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamietno Inmobiliario para el Uso Comercial decretado en fecha 24/07/2014, y para ello pedimos se oficie de la respectiva sentencia a la superintendencia de Derechos Socioeconomicos (SUNDEE) o el órgano competente que es la DIRECCIÓN DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL, adscrita al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA ECONOMIA Y LAS FINANZAS.

QUINTO: En pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de esta acción…”.

        Consta a los folios del 25 al 29 de la pieza 1/ 3 del expediente, contrato de arrendamiento de fecha 10 de febrero de 2010, con base en el cual la ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A. solicita el desalojo que fue suscrito en los siguientes términos:

“…Entre, DESARROLLOS 33 C.A., Sociedad Mercantil Inscrita por ante el Registro Mercantil IV de la circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 10 de Agosto de 1983, quedando inscrita bajo el N° 96 del Tomo 100-A Pro, representada en este acto por su Administrador RICARDO PARIS DICKSON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 1.714.243, y quien a los solos efectos de este CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, se denominará “EL ARRENDADOR”, por una parte, y por la otra la Sociedad Mercantil Sociedad Mercantil “INVERSIONES MISTER BREAD, C.A.”, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 30 de Mayo del año 2.003; bajo el N° 61; Tomo 340-A-VII, representada en este acto por su Director, el ciudadano JEAN CARLOS DE ANDRADE ABREU, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nos. V-19.087.985, tal y como ¡ consta de acta de Asamblea de ‘lecha 06 de Octubre de 2009, inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N° 33; Tomo 86-A-mercantil VII, y quien a los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDATARIA”, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que regirá por los términos y condiciones que seguidamente se determinaran en las Cláusulas siguientes:-

CLÁUSULA PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, quien lo recibe en tal concepto, bajo las estipulaciones y condiciones contenidas en este documento, un inmueble destinado a comercio, constituido por un área de terreno con una superficie aproximada de Setecientos Noventa y Cinco metros cuadrados (795 mts2) y la casa en ella construida. El inmueble que se arrienda está identificado como Parcela N° 1, Y denominado Panadería y Pastelería Abadía, está ubicado en la calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes, (Sección Los Naranjos), jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda y esta alinderado de la siguiente manera: NORTE: En una extensión de Veintiún Metros con Ochenta y Dos

Decímetros (21,82 mts) con terrenos que son o fueron de los hermanos Eraso;

SUR: En una extensión de Veintiún Metros (21 Mts) con la Calle Herrara Toro; ESTE. En una extensión de Treinta Metros con Setenta y Cinco mts) con la quebrada de Baruta; y OESTE: En una extensión de Treinta y Dos Metros con Ochenta y Seis Decímetros (32,86 mts) con la Parcela N° 2, Sección Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes. El inmueble arrendado será destinado únicamente para la explotación de un fondo de comercio dedicado a la explotación de los ramos de Panadería, Pastelería, Pizzería, Servicio de Comida, Cafetería, Heladería, Charcutería, Venta de Víveres, Delicatesses, Luncheria, Restaurant y actividades similares.

Parágrafo Único: A los efectos del presente documento, tanto el área de terreno como la casa en ella construida, deberán ser considerados como un todo único e indivisible; es decir, una sola unidad denominada “El Inmueble”, de manera que los mismos no pueden ser individualizados ni separados-en forma alguna; ni el canon de arrendamiento global aquí estipulado puede ser prorrateado o distribuido entre ellos, de manera tal que la pensión de arrendamiento no podrá ser considerada como “proindivisa”.

CLÁUSULA SEGUNDA: El plazo de duración de este Contrato será de Cinco (5) Años, contados a partir del 10 de Febrero del año 2.010, al 10 de Febrero de año 2015, quedando entendido que en el caso de que opere la prórroga Legal correspondiente, regirán los mismos términos y condiciones convenidos en el presente Contrato. Así mismo, es entendido que bajo ningún supuesto operara, la. tacita reconducción, en este contrato ni en la relación arrendaticia existente entre las partes.

CLAUSULA TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido fijado entre las partes, por la cantidad de. BOLIVARES CUARENTA Y CINCO MIL (Bs. 45.000,00); Y serán cancelados por “LA ARRENDATARIA” por mensualidades vencidas, dentro de los primeros quince (15) días del mes, directamente a “LA ARRENDADORA” o a la persona que ésta designe por escrito, en las oficinas de “LA ARRENDATARIA” que funcionarán en el mismo inmueble arrendado o en la dirección que las partes pacten por escrito. Es entendido y así lo aceptan las partes, que . el canon de arrendamiento mensual, será ajustado anualmente según el índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas, calculado por el Banco Central de Venezuela y será determinado entre ambas partes por escrito, dentro de los Treinta (30) ‘ días siguientes al vencimiento del año. Queda claramente establecido que la falta de pago de Dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento será causal de resolución del presente contrato y dará derecho a “LA ARRENDADORA” a exigir la inmediata desocupación del inmueble dado en arrendamiento. El atraso en la cancelación oportuna del canon de arrendamiento generará intereses moratorios, los cuales se determinarán de acuerdo a lo estipulado al respecto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CLÁUSULA CUARTA: El incumplimiento del Contrato por falta de pago de los cánones de Arrendamiento en la oportunidad estipulada, generará intereses moratorios en todo de acuerdo con el Articulo 27 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, sin perjuicios de la reclamación de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.

CLÁUSULA QUINTA: Quedan a cargo exclusivo de EL ARRENDATARIO todos los gastos que se causen por concepto de uso de los servicios de fuerza eléctrica, gas, teléfono, agua y aseo urbano domiciliario o cualquier otro servicio público que sea de obligatoria observancia.

CLÁUSULA SEXTA: El presente Contrato se celebra intuitae personae, en consideración exclusiva de la persona de, EL ARRENDATARIO y en consecuencia a esta no podrá, bajo pena de nulidad, absoluta, subarrendar ni traspasar total ni parcialmente a tercera personas el presente contrato, sin la previa autorización expresa y dada por escrito de “EL ARRENDADOR”, quien no reconocerá como arrendatario a ninguna otra persona, sin la previa autorización ya mencionada. En todos los casos EL ARRENDATARIO quedará sujeta al cumplimiento de todas las obligaciones contraídas por el presente contrato hasta su total terminación, así como a la reparación de los daños y perjuicios, gastos judiciales, que se originen como consecuencia de la violación del contenido de la presente Cláusula, quedando a salvo de “EL ARRENDADOR” el derecho a declarar resuelto de pleno derecho el presente Contrato, a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado y a ejercer las acciones legales que considere pertinente.

CLÁUSULA SEPTIMA: Serán por cuenta exclusiva de EL ARRENDATARIO las reparaciones que deban efectuarse en el. inmueble durante la vigencia del contrato, tales como la pintura del exterior e interior del inmueble, reparaciones de paredes, ventanas, puertas, techos, acondicionamiento de sanitarios, tuberías en general, llaves de los distintos servicios e igualmente los obras y reparaciones ordenadas por las autoridades sanitarias competentes y que “EL ARRENDADOR” ponga en conocimiento de EL ARRENDATARIO, haciéndose responsable esta última por las multas o sanciones que se impongan por la inobservancia de esta obligación. A los efectos de esta Cláusula, se entenderán como reparaciones menores cuyo costo y ejecución quedan a cargo exclusivo de EL ARRENDATARIO, aquellas cuyo valor sean menores de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,00). Se entenderán como reparaciones mayores las superiores a esta suma. Cuando se justifique y deba procederse a efectuar una reparación mayor EL ARRENDATARIO, deberá participarlo por escrito explicativo, la naturaleza del daño y monto de la reparación, para que “EL ARRENDADOR” proceda a la reparación del mismo. Si no cumpliere con esta obligación, quedará a la potestad de EL ARRENDATARIO asumir el costo total de la reparación y solicitar a “EL ARRENDADOR” la reposición de los gastos y demás pagos por daños y perjuicios que se ocasionen por su negligencia.

CLAUSULA OCTAVA: EL ARRENDATARIO se obliga a no efectuar ninguna alteración en la construcción del inmueble arrendado, sin la previa autorización dada por escrito de “EL ARRENDADOR”. En todo caso, las mejoras y bienechurias que se hubieren ejecutado quedarán en beneficio de la propietaria del inmueble sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamar nada por este concepto. “EL ARRENDADOR” se reserva el derecho a exigir que el inmueble arrendado sea entregado, al terminarse el contrato, en las mismas buenas condiciones en que se encontraba para el momento de la celebración del mismo, y en tal caso, los trabajos y modificaciones que se hayan efectuado correrán por cuenta de EL ARRENDATARIO.

CLAUSULA NOVENA: “EL ARRENDADOR” se reserva el derecho a practicar por si misma o por medio de las personas que al efecto designe, visitas de inspección al inmueble arrendado, las cuales serán notificadas previamente por escrito a EL ARRENDATARIO procurando que éstas se efectúen sin que interrumpan el rendimiento del trabajo, a objeto de asegurarse de que lo mantiene en perfectas condiciones de conservación y aseo. EL ARRENDATARIO se obliga por su parte a facilitar la entrada de sus diversas dependencias y deberá dar cumplimiento a las observaciones que le formule “EL ARRENDADOR” en cuanto al buen mantenimiento del inmueble. arrendado, directamente o por medio de otra persona autorizada.

CLAUSULA DECIMA: “EL ARRENDADOR” no será responsable en ningún caso de los daños que sufran EL ARRENDATARIO por concepto de ruina,

incendio, deterioro, pérdidas, hurto o robos.

CLAUSULA DECIMA PRIMERA: Queda expresamente convenido entre las partes que si en razón de trabajos de urbanismo que se lleven a cabo, o si el inmueble objeto de este contrato quede afectado por decreto de expropiación por causa de utilidad pública o social, por decreto de cualquier Organismo Gubernamental que exista o que se creare aun cuando sean llamados Institutos Autónomos, que dependan de aquellos, y afectare con sus obras directa o indirectamente el inmueble objeto de este Contrato, de tal manera que su propietaria se vea obligada a enajenar, disponer o en cualesquier forma gravar el inmueble que haga necesaria su desocupación, el presente contrato quedara resuelto de pleno derecho, en cuyo caso EL ARRENDATARIO nada tendrá que reclamar. En caso de llegar a plantearse esta situación, EL ARRENDATARIO queda obligada a pagar los cánones de. arrendamiento hasta el momento de la desocupación efectiva del inmueble.

CLAUSULA DECIMA SEGUNDA: En caso de que al vencimiento del presente Contrato EL ARRENDATARIO no entregue el inmueble completamente desocupado en la fecha prevista en el presente contrato, indemnizará a “EL ARRENDADOR” los daños y perjuicios que se deriven de dicho incumplimiento y a tal efecto, se conviene en estimarlos en una cantidad equivalente al diez (10%) por ciento del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega del. inmueble. Igual cantidad se obliga a pagar por concepto de Cláusula penal por cada día que ocupe el inmueble cualquier persona distinta, a EL ARRENDATARIO sin que haya mediado previamente la autorización escrita establecida en el presente. Contrato.

CLAUSULA DECIMA TERCERA: EL ARRENDATARIO, contratará directamente con quien corresponda y por su propia cuenta y riesgo, la prestación de los servicios de electricidad,• gas, teléfono, etc., sin que “EL ARRENDADOR” contraiga ningún tipo de responsabilidad por tales conceptos. “EL ARRENDADOR” no asume ninguna responsabilidad por el incumplimiento o falta de servicios de acueducto que suministre el agua a los inmuebles, ni el servicio de gas, teléfono, ni por falta o ausencia de cualquier otro servicio público.

CLAUSULA DECIMA CUARTA: El incumplimiento de una cualesquiera de las obligaciones contraídas por el presente contrato dará derecho a “EL ARRENDADOR” a declararlo resuelto de pleno derecho, mediante participación del incumplimiento y como consecuencia a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, sin menoscabo de las demás acciones que pudiere ejercer quedando obligada EL ARRENDATARIO al pago integro de los cánones de arrendamiento pendientes de pago hasta el vencimiento del término del contrato. “EL ARRENDADOR” podrá dar también por resuelto el Contrato de pleno derecho por las causas siguientes: A) En caso de que EL ARRENDATARIO sea objeto de una medida judicial preventiva o ejecutiva, ejecutada sobre los bienes de su propiedad y esta no sea suspendida en el transcurso de quince (15) días contados a partir de la notificación de la medida a EL ARRENDATARIO o en caso de suspensión de pagos, estado de atraso o quiebra. B) En caso de cesión o traspaso de la mayoría de sus bienes a favor de sus acreedores.

CLAUSULA DECIMA QUINTA: Cuando EL ARRENDATARIO, desocupe el inmueble arrendado conforme a los términos convenidos en este Contrato, deberá comunicarlo por escrito a “EL ARRENDADOR”, a fin de qúe esta verifique el estado en que se encuentran y de su visto bueno o haga las observaciones y objeciones que considere procedentes, de lo cual se levantará el Acta de recepción respectiva.

CLAUSULA DECIMA SEXTA: EL ARRENDATARIO, se obliga a entregar a “EL ARRENDADOR”, al finalizar el presente Contrato, los últimos recibos correspondientes a los servicios prestados por luz, teléfono, gas, aseo domiciliario, agua y cualquier otro servicio público o privado, debidamente cancelados. Al finalizar el contrato EL ARRENDATARIO deberá indemnizar a

“EL ARRENDADOR” las reparaciones que sean necesarias efectuar en el inmueble arrendado para que el mismo sea entregado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

CLAUSULA DECIMA SEPTIMA: A los efectos de las notificaciones que sean necesarias practicarse por cualquier motivo relacionado con el presente contrato, se consideran legalmente válidas las que se efectúen valiéndose de uno o de cualquiera de los siguientes medios: 1) Por notificación efectuada por medios de carta o telegrama certificado en IPOSTEL o por cualquier otro órgano de correo, dirigida a la dirección del inmueble arrendado, a cuyo efecto bastará la comprobación de la oficina autorizada. 2) Por notificación efectuada por un Tribunal constituido en el inmueble arrendado, practicada en la persona del representante legal de EL ARRENDATARIO, o en cualquier otra persona mayor de edad que notifique en el momento de su constitución. En el supuesto de que el inmueble se encuentre cerrado, bastará para que sea válida la notificación que el tribunal fije un cartel dejando constancia de que ha practicado la notificación. 3) Mediante aviso de notificación publicado en la prensa de un diario de circulación local o nacional.

CLAUSULA DECIMA OCTAVA: Todos los gastos que ocasione este contrato hasta su definitiva terminación así como los de cobranza judicial o extrajudicial, incluidos honorarios de Abogados, serán por la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO. Asimismo, serán por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los gastos de cualquier proceso de desalojo u otros que intente EL ARRENDADOR en su contra.

CLAUSULA DECIMA NOVENA: EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO convienen expresamente en que todas las controversias no resueltas, entre EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, que se. susciten en relación con la aplicación del presente contrato, a elección exclusiva de EL ARRENDADOR, deberán ser resueltas mediante Arbitraje de conformidad con el reglamento de Arbitraje del Centro de Conciliación y de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Caracas, que se encuentre vigente para la fecha de la controversia, por tres (3) árbitros de derecho nombrados de acuerdo con dicho reglamento.

CLAUSULA VIGÉSIMA: Es del conocimiento de “LA ARRENDATARIA” que en el patio delantero del inmueble está instalada una pantalla electrónica, para fines publicitarios, cuya sala de controles, con medidas de Dos Metros por Dos Metros (2×2), se encuentra actualmente dentro del inmueble; y en virtud de que la misma seguirá funcionando, queda establecido un derecho de servidumbre que es aceptado por “LA ARRENDATARIA” y en razón de la misma se compromete a permitirle el acceso, en horas laborales, a todas aquellas personas autorizadas por la compañía operadora. “LA ARRENDADORA” queda obligada a informar por escrito a “LA ARRENDATARIA” de quien es la compañía encargada o responsable de la mencionada pantalla electrónica y de notificar cualquier, cambio al respecto; también deberá notificar a la compañía operadora, que debe suministrar por escrito a “LA ARRENDATARIA” y con suficiente antelación los datos de las personas autorizadas para ingresar a dicha sala de controles e informarle además que no deben ocupar los puestos de estacionamiento del inmueble, y que estos son de uso exclusivo de «LA ARRENDATARIA”. No obstante si «LA ARRENDATARIA”, a los fines de liberarse de la servidumbre aquí establecida, decide acondicionar un espacio con las medidas antes señaladas, con acceso independiente y trasladar a él dicha sala de controles, podrá hacerlo y la servidumbre quedará extinguida de pleno derecho.

CLAUSULA VIGESIMA PRIMERA: Si se resolviera este contrato antes del vencimiento estipulado para * su duración por causas imputables a «LA ARRENDATARIA”, esta tiene la obligación de pagar a “LA ARRENDADORA” la suma correspondiente a las pensiones de arrendamiento que faltaren por vencerse para la expiración natural convenida en la Cláusula segunda, a titulo de indemnización de daños y perjuicios causados, sin que tales daños deban ser especificados, señalados ni probados en forma alguna; todo ello, sin perjuicio de las demás indemnizaciones a que hubiere lugar.

CLAUSULA VIGESIMA SEGUNDA: Una vez se encuentre operando comercialmente el fondo de comercio que «LA ARRENDATARIA” instalará en el inmueble arrendado, está se obliga a suscribir dentro de los Sesenta (60) días siguientes a la fecha de inicio de actividades comerciales un seguro contra incendios; daños a terceros y demás riesgos locativos, a los fines de garantizar a los vecinos del inmueble, los eventuales daños que se le pudieran causar por los conceptos descritos, dicho seguro deberá mantenerse durante toda la duración del presente contrato y sus prorrogas.

CLAUSULA VIGESIMA TERCERA: Nosotros, JEAN CARLOS DE ANDRADE ABREU, JOSE HENRIQUES OLIM y FERNANDO GREGORIO DE ANDRADE PESTAÑA, venezolanos todos, de este domicilio y Titulares de las Cédulas de Identidad Nros 19.087.985, 12.068.864 y 10.829.598 respectivamente procediendo en este acto en nuestro propio nombre, por el presente, documento declaramos: “Que nos constituimos en fiadores solidarios y principales pagadores de la empresa “INVERSIONES MISTER BREAD, C.A.”, antes identificada, para responder por todas las obligaciones que ésta asume como Arrendataria en virtud del presente contrato de arrendamiento, con la sociedad “DESARROLLOS 33, C.A.”, ya identificada, la fianza tendrá plena vigencia por todo el plazo estipulado en el referido contrato, durante las prorrogas acordadas del mismo y durante el lapso de prorroga legal si la afianzada hace uso de él. Igualmente declaramos que renunciamos a los beneficios de excusión y de división, quedando “DESARROLLOS 33, C.A.”, liberada de la obligación prevista en el artículo 1.815 del Código Civil, e igualmente declaramos que nos adherimos a la elección especial convenida en el contrato de arrendamiento.

CLAUSULA VIGESIMA CUARTA: Las partes convienen en ajustar el canon de arrendamiento del presente contrato de arrendamiento, en caso de que las autoridades competentes inquilinarias de la República Bolivariana de Venezuela dicten una nueva regulación de alquiler sobre el inmueble aquí arrendado. Se elige como domicilio la Ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción quedan sometidas las partes otorgantes. Se hacen dos (2) ejemplares de un solo tenor y a un solo efecto, en Caracas a los 10 días del mes de Febrero de 2010…”.

Consta en los folios 37 de la pieza 1/3 del expediente, addendum del contrato de arrendamiento de fecha 9 de febrero de 2009, en el cual se expresa lo siguiente:

“…Entre, DESARROLLOS 33 C.A. Sociedad Mercantil Inscrita por ante el Registro Mercantil IV de la circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 10 de Agosto de 1983, quedando inscrita bajo el N° 96 del ‘lomo 100-A Pro, representada en este acto por su Administrador RICARDO PARIS DICKSON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 1.714.243. y quien a los solos efectos de este ADDENDUM DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, se denominará “EL ARRENDADOR”, por una parte, y por la otra la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MISTER BREAD, C.A.”, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 30 de Mayo del año 2.003; bajo el N° 61; Tomo 340-A-VII, representada en este acto por sus Directores, los ciudadanos JOSE H ENRIQUES OLIM y FERNANDO GREGORIO DE ANDRADE PESTAÑA, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-l2.068.864 y V- 10.829.598 respectivamente, se denominará LA ARRENDATARIA se ha convenido en celebrar una MODIFICACIÓN Y PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por ambas partes en fecha 09 de Febrero de 2004, siendo autenticado por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando inserto bajo el N° 58, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaría; en lo sucesivo denominado “EL CONTRATO”; y cuyo objeto es una un inmueble, constituido por una parcela de terreno distinguida con el Nro 01, en plano de parcelamiento de la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, con una superficie de SETECIENTOS

NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (795 mts2) y la casa quinta sobre dicha parcela es denominada Panadería y Pastelería Abadía, ubicada en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, Caracas, Estado Miranda; el cual se regirá por las cláusulas siguientes:

CLAUSULA PRIMERA: “EL ARRENDADOR” y LA ARRENDATARIA han convenido en una prórroga de un (1) año adicional a la vigencia de “EL CONTRATO”; contada a partir del día 09 de Febrero de 2009, hasta el 09 de Febrero de 2010. El plazo aquí estipulado podrá ser prorrogado automáticamente por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes notifique a la otra su deseo de no renovarlo con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo aquí señalado o de cualquiera de sus prórrogas en caso de haberlas.

CLAUSULA SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual se fija en la cantidad de VEINTE Y SIETE MIL NOVECIENTOS VEINTE CON ONCE CENTIMOS (Bs.

27.920,11), dicha cantidad deberá ser cancelada por LA ARRENDATARIA durante los primeros quince (15) días de cada mes. Queda entendido entre las partes que la cantidad aquí estipulada será ajustada anualmente según el índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas, calculado por el Banco Central de Venezuela.

CLAUSULA TERCERA: Se considera la presente MODIFICACIÓN Y PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, como parte integrante de “EL CONTRATO”, y las futuras modificaciones que las partes estipulasen se harán a través de la suscripción de una nuevo ADDENDUM, el cual se considerará en toda su extensión parte integrante de “EL CONTRATO”. CLAÚSULA CUARTA: Las partes, salvo por los dispuesto en el presente ADDENDUM convienen expresamente en mantener vigente con toda fuerza y vigor el resto de las cláusulas contractuales contenidas en “EL CONTRATO”…”.

        Constan los folios del 56 al 57 Carta de Comunicación dirigida a Inversiones Mister Bread C.A., de fecha 8 de mayo de 2017, en la que se expresa lo siguiente:

“…En su carácter de director de Inversiones Mr. Bread, C.A. sirva la presente para notificarle que el contrato de Comodato entre Planwell Finance, S.A. y Desarrollos 33, C.A. celebrado en fecha 1 de enero de 2003 (en lo sucesivo el “Contrato de Comodato”.ha sido terminado de mutuo acuerdo entre ambas partes, De conformidad con el Contrato de Comodato, Planwell Finance, S.A. dio en comodato a Desarrollos 33,C.A. un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre el construida , denominada Quinta Margot, ubicado en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos”, municipio Baruta del Estado Miranda (en lo sucesivo “El Inmueble”) el cual es de la sola y exclusiva propiedad de Planwell Finance, S.A.

Como es de su concomiendo Desarrollos 33, C.A. había dado en arrendamiento El Inmueble a su representada Inversiones Mr Bread, C.A. según consta de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 10 de febrero de 2010, cuyo plazo original de cinco (5) años expiró, y respecto al cual inversiones Mr Bread, C.A. ha ejercido el derecho de prórroga legal (en lo sucesivo el “Contrato de Arrendamiento”

Posterior a la terminación del Contrato de Comodato, Planwell Finance, S.A., celebró un nuevo contrato de comodato con la compañía Administradora Sivana 77, C.A. (en lo sucesivo el “Nuevo Contrato de Comodato”), Bajo los términos del Nuevo Contrato de Comodato, Administradora Sivana 77, C.A., tiene pleno derecho a usar y disfrutar El Inmueble, Desarrollos 33, C.A. ha cedido su posición de arrendadora bajo el Contrato de Arrendamiento a Administradora Sivana 77, C.A. y esta ultima como nueva comodataria de El Inmueble, ha aceptado dicha cesión, en consecuencia de lo anterior, Administradora Sivana 77, C.A. es ahora la arrendadora de El Inmueble bajo el contrato de Arrendamiento, el cual continúa en plena vigencia en las mismas condiciones actuales, con la única diferencia que de ahora en adelante, Administradora Sivana 77, C.A. sustituirá a Desarrollos 33, C.A. como la arrendadora en el Contrato de Arrendamiento)…”.

        Consta a los folios del 62 al 64, documento de propiedad del inmueble ubicado en la calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (sección Los Naranjos), jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, a nombre PLANWELL FINANCE S.A., en el que se expresa lo siguiente:

“…Nosotros, ARIEL PRAT P, y LUIS EMILIO GOMEZ G, venezolanos, mayores de edad, casado el primero y soltero el segundo, domiciliados en el Área Metropolitana de Caracas y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-5.536.549 Y V-5.314.557; procediendo en este acto en nuestra condición de Directores Gerentes de la empresa INVERSIONES CAPADARE, C.A. sociedad de comercio de este domicilio e Inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 19 de diciembre de 1.978, quedando anotada bajo el N° 12, Tomo 150-A Pro; y a su vez, encontrándonos debidamente facultados según lo previsto en la Cláusula Décima Cuarta del Documento Constitutivo-Estatutario, cuya última reforma quedó inscrita por ante esta misma Oficina del Registro Mercantil, en fecha 05 de mayo de 1.999, bajo el N° 32, Tomo 83-A Pro.; mediante el presente documento declaramos Que en nombre y representación de INVERSIONES CAPADARE, C.A., damos en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la empresa PLANWELL FINANCE, S.A., sociedad de comercio domiciliada en Panamá, República de Panamá e incorporada mediante Escritura Pública N° 4,260 del 09 de abril de 1.999, por ante la Notaría Pública Quinta del Circuito de Panamá y se encuentra debidamente inscrita en la Sección de Micropelícula (Mercantil) del Registro Público desde el día 16 de abril de 1.999, mediante la Ficha 359933, Rollo 65049, Imagen 0046; Un (01) área de terreno y la casa en él construida propiedad de INVERSIONES CAPADARE, C.A., según se desprende del documento mediante el cual sus accionistas fundadores cedieron y aportaron a su patrimonio el bien en cuestión, el cual quedó debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha siete (07) de febrero de 1.984, quedando anotado bajo el N° 17, Tomo 02, Protocolo Tercero. A su vez, esos mismos accionistas fundadores habían adquirido el bien inmueble objeto de esta negociación, según queda evidenciado del documento de propiedad el cual se protocolizó por ante esta misma Oficina Subalterna de Registro el 11 de noviembre de 1.969, bajo el N° 24, folio 130 vto., Tomo 20, Protocolo Primero. Que el inmueble objeto de enajenación está ubicado en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos), jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, que la mencionada Área de Terrreno tiene una superficie aproximada de setecientos Noventa y Cinco metros cuadrados ( 795 mts2) los linderos siguientes: NORTE: En una extensión de Veintiún Metros con Ochenta y Dos Decímetros (21,82mts) con la calle Herrera Toro; ESTE: En una extensión de Treinta Metros Con Setenta y Cinco Decímetros (30,75 Mts) con la quebrada de Baruta; y OESTE: En una extensión de Treinta y Dos Metros con Ochenta y Seis Decímetros (32.86 Mts(, con la parcela n” 2, Sección Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes que el precio de esta operación es la suma de CIENTO DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 116.000.000,00) los cuales serán pagados por PLANWELL FINANCE, S.A. en las oficinas de la vendedora, en dinero en efectivo y de curso legal, el día 30 de enero del 2.000. Las partes acuerdan en este mismo acto, librar una única de cambio Identificada con el N° 1/1, librada y aceptada el día de hoy por PLANWELL FINANCE, S.A., para ser pagada (s) a su vencimiento, es decir, el día 30 de enero del año 2.000. Por último, las partes expresamente convienen que, con la única de cambio que se libra en este la obligación originaria de PLANWELL FINANCE, SJL de pagar el precio a CAPÁDARE, C-A. por esta enajenación, queda extinguida a tenor con lo dispuesto en el artículo 1.314, numeral I o del Código Civil INVERSIONES CAPADARE, C X expresamente renuncia a su derecho que le reconoce el artículo 1.885, numera! I o eiusdem frente a PLANWELL FINANCE, S.A., es decir, a que sobre los bienes inmuebles objeto de esta enajenación queden hipotecados a favor suyo. Con el otorgamiento de este documento queda realizada la tradición legal del Inmueble aquí enajenado, obligando a INVERSIONES CAPAOARE, CJL, al saneamiento de Ley. Y yo, RICARDO PARIS DICKSON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-1.714.243; procediendo en este acto en mi condición de Apoderado Legal de la empresa PLANWELL FINANCE, S.A sociedad plenamente identificada; y encontrándome como en efecto me encuentro, debidamente autorizado por la Compañía, según se evidencia de instrumento poder el cual fue otorgado mediante Escritura Pública n° 5,343 de fecha 05 de mayo de 1999 de la Notaría Pública Quinta del Circuito de Panamá, República de Panamá, documento que a su vez, previo el cumplimiento de las formalidades correspondientes relativas a la “apostille” de la Convención de la Haya, quedó debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primero Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 30 de junio de 1.999, bajo el N° 04, Tomo 04, Protocolo Tercero, declaro: que, en nombre y representación de PLANWELL FINANCE, S.A. acepto la venta que por medio del presente documento se le hace a mi representada, en los términos y condiciones anteriormente expuestos…”.

        Consta a los folios del 432 al 433  de la pieza 1/3 del expediente, documento de comodato suscrito en fecha 17 de junio de 2003, entre PLANWELL FINANCE, S.A. y DESARROLLLOS 33, C.A., el cual expresamente establece:

“…Entre, PLANWELL FINANCE, S.A. una sociedad organizada y existente una sociedad organizada y existente de conformidad con leyes de la república de Panamá e inscrita en el Registro Público. Sección de Micropelícula (Mercantil, a la Ficha: 359933. Imagen: 0046, Rollo: 65049, en fecha 16 de Abril de 1.999, en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato EL COMODANTE, representada en este acto por su apoderado RICARDO P. PARIS D., venezolano, mayor de edad, domiciliado en Caracas y titular de la Cedula de Identidad N° 1.714.243, debidamente autorizado para este acto por una parte, y por la otra DESARROLLLOS 33, C.A., sociedad anónima mercantil, domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 10 de agosto de 1.983, bajo el N°96 Tomo 100-a Pro, quien en lo sucesivo y a los efectos de este Contrato se denominará EL COMODATARIO, representada en este acto por su Administradora Suplente, MARIA TERESA DOMINGUEZ, venezolana, mayor de edad , domiciliado en Caracas y titular de la Cédula de Identidad N° 1.747.098 y debidamente autorizado para este acto, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra un CONTRATO DE COMDOATO que se regirá por las Cláusulas siguientes:

PRIMERA: EL COMODANTE entrega, en calidad de comodato a él COMODATARIO los inmuebles siguientes:

Un área de terreno distinguido con el N° 1 y la casa sobre el construida denominada “Quinta Margot” ubicados en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos), jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, la mencionada área de terreno tiene una superficie aproximada de Setecientos Noventa y Cinco Metros Cuadrados (795,00 mts”) con los linderos siguientes: NORTE: En una extensión de Veintiún Metros con Ochenta y Dos Decímetros (21,82 mts) con terrenos de los Hermanos Eraso: Treinta Metros con Setenta y Cinco Decímetros (30,75) con la quebrada de Baruta: y OESTE: en una extensión de Treinta y Dos Metros con Ochenta y Seis Decímetros (32,86 mts) con la parcela N° sección Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes.

Un área de terreno distinguido con el N° 2 y la casa en el construida, denominada “Quinta Celmira” ubicados en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos) jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, La mencionada área de terreno tiene una superficie aproximada de Seiscientos Sesenta y Un Metros Cuadrados con Veinte Decímetros (661,20 mts2) y los linderos son los siguientes: NORTE: En una extensión de Veinte Metros (20,00 mts) con Terrenos de los Hermanos Eraso: SUR: Que en su frente con la Calle Herrera Toro, en Veinte Metros (20,00 mts); ESTE: En una extensión de Treinta y Dos Metros con Ochenta y Seis Decímetros (32,86 mts) con la Parcela N°1 de la Urbanización Las Mercedes; y OESTE: en una extensión de Treinta y Tres Metros con Veintiséis Decímetros (33,26 mts) con la parcela N° 3, Sección Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes.

Una parcela de terreno, asi como también la Casa-Quinta sobre ella construida, denominada “Quinta Bubu” Situada en la Calle Herrera Toro, de la Urbanización Las Mercedes, la cual se encuentra identificada de la manera siguiente: Parcela de terreno distribuida con el Numero Tres (3) en el Plano de Parcelamiento de la cita Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual se encuentra agregado al Cuaderno de Comprobante que llevaba la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda Bajo N° 207 al folio N° 208 del 4to. Trimestre de 1.950. La referida tiene una superficie aproximada de Seiscientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados con Treinta y Un Decima Cuadrado (6664.31 mts2). Asimismo, son sus linderos los siguientes:

NORTE; En una longitud de Diecinueve Metros con Sesenta y Tres Decimetros (19,63) con terrenos que son o fueron de los Hermanos Eraso; SUR: En una longitus de Veinte Metro “20,00 mts) con la Calle Herrera Toro; ESTE: En una longitud de Treinta y Tres Metros con Veintiséis Decímetros (33,26 mts) con la parcela numero dos (2) de dicha Urbanización; y OESTE: En una longitud de Treinta y Tres Metros con Ochenta y Siente Decímetros (33,87 mts) con la parcela número cuatro (4) de la misma Urbanización Las Mercedes.

Dichos inmuebles le pertenecen en propiedad a EL COMODANTE según consta de documentos inscritos por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta, Estado Miranda Chuao, en fecha 6 de Agosto de 1999, bajo los Nros, 41,42,43 todos del Tomo 4 del Protocolo Primero, respectivamente,

SEGUNDA: LAS PARTES acuerdan que el presente contrato es una acto de disposición para ambas parte, de la misma forma EL COMODATARIO podrá servirse de los inmuebles que mediante el presente contrato les han sido entregados en comodatos dándolos en arrendamiento a terceros o bajo cualquier otro título, incluso por más de dos años

TERCERA: EL COMODATARIO se compromete a cuidar y utilizar los inmuebles recibidos en Comodato con todas sus bienhechurías y anexidades y a cuidarlos con la mayor diligencia y a devolverlos a la finalización del Contrato, en el mismo estado de conservación y funcionamiento en el cual los declara recibir, salvo las desmejoras causadas por el bueno a que los mismos se encuentren destinados, igualmente EL COMODATARIO será responsable por las ocupaciones que hagan los terceros de los inmuebles entregados en Comodato, bajo cualquier titulo y por el plazo que este tenga a definir, incluso por más de dos años

CUARTA: Serán por la exclusiva cuenta y riesgo de EL COMODATARIO todos los costos de vigilancia y mantenimiento de los inmuebles identificados en la Cláusula Primera de este documento, así como los costos de las reparaciones mayores y menores que necesiten dichos inmuebles, finalmente las parte convienen en que serán por cuenta de EL COMODATARIO todos los pagos que deban hacerse a organismo públicos o privados, incluyendo instituciones Autónomos , con motivo de la utilización de los bienes entregados en Comodatos; así como el pago derechos de frente, los servicios de luz, y energía eléctrica, aseo urbano, gas, teléfono, agua y cualesquiera por cuenta y riesgo de LA COMODATARIA el costo de todas las instalaciones que a partir de esta fecha sean integradas al inmueble

QUINTA: El presente Contrato tendrá una duración de quince (15) años contados a partir de la fecha de este documento

SEXTA: LAS PARTES eligen como domicilio especial y exclusivo a los efectos del presente documento la Ciudad de Caracas a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran expresamente someterse…”.

        Consta a los folios del 436 al 438 de la pieza 1/3 del expediente, contrato de comodato suscrito en fecha 1 de marzo de 2017, entre PLANWELL FINANCE, S.A., y LA COMPAÑÍA ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., en el cual se expresa lo siguiente:

“…Entre, PLANWELL FINANCE, S.A. una sociedad organizada y existente de conformidad con las leyes de la República de Panamá e inscrita en el Registro Público, Sección de Micropelícula (Mercantil, a la Ficha: 359933, imagen: 0046. Rollo: 65049, en fecha 16 de Abril de 1.999, en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato EL COMODANTE, representada en este acto por su Presidente ANDRES MAXIMINO SANCHEZ, varón, mayor de edad, panameño, ejecutivo, casado, domiciliado en la ciudad de Panamá y con cédula de identidad personal numero dos-ciento veintiséis-seiscientos cincuenta y seis (2-126-656), debidamente autorizado para este acto, por una parte, y por la otra, ADMINISTRADORA SIVANA 77, C.A., sociedad anónima mercantil, domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, el día 13 de diciembre de 2.016, bajo el N° 12. Tomo 475-A, quien en lo sucesivo y a los efectos de este Contrato se denominará EL COMODATARIO, representada en este acto por su Director Suplente, PAOLA QUERINI UNGARO, venezolana, mayor de edad, domiciliado en Caracas y titular de la Cédula de Identidad N° 10.815.416, y debidamente autorizado para este acto, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra, un CONTRATO DE COMODATO que se regirá por las Cláusulas siguientes:

PRIMERA: EL COMODANTE entrega, en calidad de comodato, a EL COMODATARIO los inmuebles siguientes:

1) Un área de terreno distinguido con el N° 1, y la casa sobre él construida, denominada “Quinta Margot”, ubicados en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos), jurisdicción del Municipio Barata del Estado Miranda. La mencionada área de terreno tiene una superficie aproximada de Setecientos Noventa y Cinco Metros Cuadrados (795,00 mts2) con los linderos siguientes: NORTE: En una extensión de Veintiún Metros con Ochenta y Dos Decímetros (21,82 mts) con terrenos de los Hermanos Eraso; SUR: En una extensión de Veintiún Metros (21,00 mts) con la Calle Herrera Toro; ESTE: En una extensión de Treinta Metros con Setenta y Cinco Decímetros (30,75 mts) con la quebrada de Barata; y, OESTE: En una extensión de Treinta y Dos Metros con Ochenta y Seis Decímetros (32,86 mts) con la Parcela N° 2, Sección Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes.

Un área de terreno distinguido con el N° 2 y la casa en él construida, denominada “Quinta Celmira”, ubicados en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos); jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. La mencionada área de terreno tiene una superficie aproximada de Seiscientos Sesenta y Un Metros Cuadrados con Veinte Decímetros (661,20 mts2) y los linderos son los siguientes: NORTE: En una extensión de Veinte Metros (20,00 mts) con Terrenos de los Hermanos Eraso; SUR: Que en su frente, con la Calle Herrera Toro, en Veinte Metros (20,00 mts); ESTE: En una extensión de Treinta y Dos Metros con Ochenta y Seis Decímetros (32,86 mts) con la Parcela N° I de la Urbanización Las Mercedes; y. OESTE: En una extensión de Treinta y Tres Metros con Veintiséis Decímetros (33,26 mts), con la parcela N° 3, Sección Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes, Una parcela de terreno, asi como también la Casa-Quinta sobre ella construida, denominada “Quinta Bubu“ situada en la Calle Herrera Toro, de la Urbanización Las Mercedes, la cual se encuentra identificada de la manera siguiente: Parcela de terreno distinguida con el Número Tres (3) en el Plano de Parcelamiento de la citada Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, del entonces Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual se encuentra agregado al Cuaderno de Comprobante que llevaba la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda bajo el N° 207 al folio N° 208 del 4to. Trimestre de 1.950. La referida tiene una superficie aproximada de Seiscientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados con Treinta y Un Decímetro Cuadrado (664,31 mts2). Asimismo, son sus linderos los siguientes: NORTE: En una longitud de Diecinueve Metros con Sesenta y Tres Decímetros (19,63 mts) con terrenos que son o fueron de los Hermanos Erase; SUR: En una longitud de Veinte Metros (20,00 mts) con la Calle Herrera Toro; ESTE: En una longitud de Treinta y Tres Metros con Veintiséis Decímetros (33,26 mts) con la parcela número dos (2) de dicha Urbanización; y, OESTE: En una longitud de Treinta y Tres Metros con Ochenta y Siete Decímetros (33,87 mts) con la parcela número cuatro (4) dé la misma Urbanización Las Mercedes.

Dichos inmuebles le pertenecen en propiedad a EL COMODANTE según consta de documentos inscritos por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Barata, Estado Miranda, Chuao, en fecha 6 de agosto de 1999, bajo los Nros. 41, 42, 43, todos del lomo 4 del Protocolo Primero, respectivamente.

SEGUNDA: LAS PARTES acuerdan que el presente contrato es un acto de disposición para ambas partes. De la misma forma, EL COMODATARIO podrá servirse de los inmuebles que mediante el presente contrato les han sido entregados en comodato dándolos en arrendamiento a terceros, o bajo cualquier otro título, incluso, por más f de dos años.

TERCERA: EL COMODATARIO se compromete a cuidar y utilizar los inmuebles recibidos en Comodato con todas sus bienhechurías y anexidades y a cuidarlos con la mayor diligencia y a devolverlos, a la finalización del Contrato, en el mismo estado de conservación y funcionamiento en el cual los declara recibir, salvo las desmejoras causadas por el buen uso a que los mismos se encuentren destinados. Igualmente EL COMODATARIO será responsable por las ocupaciones que hagan los terceros de los inmuebles entregados en Comodato, bajo cualquier título y por el plazo que éste tenga a bien definir, incluso, por más de dos años.

CÚARTA: Serán por la exclusiva cuenta y riesgo de EL COMODATARIO todos los costos de vigilancia y mantenimiento de los inmuebles identificados en la Cláusula Primera de este documento; así como los costos de las reparaciones mayores y menores que necesiten dichos inmuebles. Finalmente, las partes convienen en que serán por cuenta de EL COMODATARIO todos los pagos que deban hacerse a organismos públicos o privados, incluyendo Institutos Autónomos, con motivo de la utilización de los bienes entregados en Comodato; así como el pago de los derechos de frente, los servicios de luz, y energía eléctrica, aseo urbano, gas, teléfono, agua y cualesquiera otros servicios utilizados que correspondan a los inmuebles entregados en Comodato. Serán igualmente por cuenta y riesgo de LA COMODATARIA el costo de todas las instalaciones que a partir de esta fecha sean integradas al inmueble.

QUINTA: El presente Contrato tendrá una duración de quince (15) años, contados a partir del primero (Io) de marzo del año dos mil diecisiete (2.017), inclusive.

SEXTA: LAS PARTES eligen como domicilio especial y exclusivo a los efectos del presente documento, la Ciudad de Caracas a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran expresamente someterse.

Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, que se suscriben en las Ciudades de Panamá y Caracas, en las fechas de sus firmas. No obstante, las partes podrán, si así lo desean, autenticar el presente documento…”.

      Ahora bien, del examen de las actas que constan en el expediente se evidencia que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre DESARROLLO 33 C.A., (supra identificada), representada en este acto por su administrador RICARDO PARIS DICKSON (…), y con la sociedad mercantil INVERSIONES MITERD BRAED C.A., (…), representada por su Directo, el ciudadano JEAN CARLOS DE ANDRADE ABREU, el cual recaída sobre un inmueble de un área de terreno distinguido con el Nro. 1, y la casa sobre él construida, denominada “Quinta Margot”, ubicados en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos), jurisdicción del Municipio Barata del estado Miranda. La mencionada área de terreno tiene una superficie aproximada de Setecientos Noventa y Cinco Metros Cuadrados (795,00 mts2) con los linderos siguientes: NORTE: En una extensión de Veintiún Metros con Ochenta y Dos Decímetros (21,82 mts) con terrenos de los Hermanos Eraso; SUR: En una extensión de Veintiún Metros (21,00 mts) con la Calle Herrera Toro; ESTE: En una extensión de Treinta Metros con Setenta y Cinco Decímetros (30,75 mts) con la quebrada de Barata; y, OESTE: En una extensión de Treinta y Dos Metros con Ochenta y Seis Decímetros (32,86 mts) con la Parcela Nro. 2, Sección Los Naranjos de la Urbanización Las Mercedes, el cual es objeto de la acción tanto de desalojo como de nulidad.



      Asimismo, se constató el documento de propiedad del inmueble ubicado en la calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (sección Los Naranjos), jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, donde se evidencia la propiedad del mismo a nombre de PLANWELL FINANCE S.A., quien contrató por comodato tanto con DESARROLLOS 33 C.A. y CON ADMINISTRADORA 77 C.A.

En ese sentido se desprende de las actas que constan en el expediente la comunicación dirigida a la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD, C.A., de fecha 8 de mayo de 2017, en la que se le informa respecto de “…que el contrato de Comodato entre Planwell Finance, S.A. y Desarrollos 33, C.A. celebrado en fecha 1 de enero de 2003 (en lo sucesivo el “Contrato de Comodato” ha sido terminado de mutuo acuerdo entre ambas partes, De conformidad con el Contrato de Comodato, Planwell Finance, S.A. dio en comodato a Desarrollos 33,C.A. un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre el construida , denominada Quinta Margot, ubicado en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos”, municipio Baruta del Estado Miranda (en lo sucesivo “El Inmueble”) el cual es de la sola y exclusiva propiedad de Planwell Finance, S.A… Posterior a la terminación del Contrato de Comodato, Planwell Finance, S.A., celebró un nuevo contrato de comodato con la compañía Administradora Sivana 77, C.A. (en lo sucesivo el “Nuevo Contrato de Comodato”). y más adelante expresa: “…Bajo los términos del Nuevo Contrato de Comodato, Administradora Sivana 77, C.A., tiene pleno derecho a usar y disfrutar El Inmueble, Desarrollos 33, C.A. ha cedido su posición de arrendadora bajo el Contrato de Arrendamiento a Administradora Sivana 77, C.A. y esta ultima como nueva comodataria de El Inmueble, ha aceptado dicha cesión,…”.

Al respecto, esta Sala Civil por su parte constata que hubo una suscripción de un contrato de comodato entre Planwell Finance, S.A. y Desarrollos 33,C.A., posteriormente a la culminación de aquel otro contrato de comodato entre Planwell Finance, S.A., y la Administradora Sivana 77, C.A.., respecto de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre el construida , denominada Quinta Margot, ubicado en la Calle Herrera Toro de la Urbanización Las Mercedes (Sección Los Naranjos”, municipio Baruta del Estado Miranda (en lo sucesivo “El Inmueble”), es con fundamento en que la parte actora hace referencia a una cesión de derechos.

Ahora bien, del contenido de ambos contratos de comodato tanto el suscrito por Planwell Finance, S.A., con Desarrollos 33 C.A. y con la Administradora 77 C.A., reevidencia que sus cláusulas hacen referencias específicamente a las condiciones y duración del comodato más no a una cesión de derecho en cuanto a un contrato de arrendamiento, suscrito entre DESARROLLOS 33 C.A. e INVERSIONES MISTER BREAD C.A, así como tampoco consta un acuerdo de terminación del contrato de comodato.

En ese mismo orden de ideas, se evidencia del contenido de la sentencia recurrida, que el juez de alzada, al pronunciarse respecto de la legitimación activa de la ADMINISTRADORA 77 C.A., para estar en juicio, se fundamenta tomando como punto de partida los comodatos y la cesión de derecho a la cual se refiere la comunicación informativa de fecha 8 de mayo de 2017.

En tal sentido, es de acotar que del examen de las actas del expediente que hiere esta Sala Civil no se evidenció la existencia de contrato de cesión de derecho referente al contrato de arrendamiento suscrito entre Mister Bread C.A. y Desarrollos 33 C.A., así como tampoco se desprende de los contratos de comodato, que haya habido alguna cesión de derecho con relación al citado contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de febrero de 2010.

Ahora bien, en este orden de ideas resulta oportuno precisar la diferencia entre comodato y cesión de créditos y de derechos; en relación al COMODATO, el autor Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías establece que: “… El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinado, con cargo para restituir la misma cosa (art. 1.724).

Mientras que la CESION DE CREDITOS Y OTROS DERECHOS, consiste en sentido amplio, en el acto entre vivos en virtud del cual un nuevo acreedor sustituye al anterior en la misma relación obligatoria; En sentido restringido, se entiende por cesión de créditos el contrato por el cual una persona llamada cedente se obliga a transferir y garantizar a otra llamada cesionario, la cual se obliga a pagar un precio en dinero m el crédito que tiene frente a un tercero llamado cedido. Este contrato es pues, una especie de género “venta” sometido a las reglas generales de ésta que le sean aplicables y que no estén contradichas por reglas específicas de la cesión de créditos…”.

En ese aspecto podemos precisar que las características del COMODATO son:

1) Es un contrato real

2) Es un contrato unilateral

3) Es un contrato gratuito por su esencia

4) Puede ser un contrato “intuitus personae”, aunque en principio no lo es.

5) El comodato no produce efectos reales, ni transfiere ni constituye derechos reales sobre la cosa dada en préstamo. En consecuencia, aunque solo el propietario o el titular de un derecho real o de crédito respecto de la cosa, pueden darla en comodato, la falta de legitimación del comodante no invalida el contrato. El comodato de la cosa ajena es pues válido aunque inoponible al “Verus dominus”.

Así las características de la CESIÓN DE CREDITO Y OTROS DERECHOS:

1) La cesión de derechos es la transmisión de una titularidad de una persona a otra. Se aplica tanto a los derechos reales como a los personales o de crédito, con algunas excepciones según la ley de cada lugar. (Art. 1549 Código Civil).

2) Participan el cedente (titular que entrega a otro) y el cesionario (persona ajena a la relación jurídica que recibe el título). (Art. 1.551 Código Civil).

3) Para que la cesión de derecho tenga validez es necesario que esté formalizada por escrito y en algunos supuestos mediante una escritura pública. (Art. 1.549 del Código Civil).

4) La cesión de derechos es de carácter oneroso.

Por otra parte, se agrega que “ … el comodato y el arrendamiento difieren en tres aspectos, a) el arrendamiento es un contrato consensual, mientras que el comodato es real; b) el arrendamiento es esencialmente oneroso, mientras que el comodato es esencialmente gratuito; y c) el arrendador asume una obligación de hacer gozar de la cosa al arrendatario, que no asume el comodante (…).

En tal sentido resulta contradictorio que en un contrato de comodato pueda estar inmerso una cesión de derecho que además guarde relación con un contrato de arrendamiento, lo lógico y ajustado a derecho sería que la cesión de derecho conste en un escrito en el que se establezca sobre lo que se fundamenta la cesión de derechos así como la especificación del contrato en el cual constan los derechos cedidos, en particular si se trata de partes y negocios jurídicos distintos, cuyas naturaleza jurídicas son excluyentes, como es el caso del comodato con la cesión de derechos y los contratos de arrendamiento.

Ahora bien, al verificar el contenido de los contratos de comodatos específicamente el suscrito entre PLANWELL FINANCE, S.A. Y LA ADMINISTRADORA 77 C.A., se evidencia que no hay referencia alguna a cesión de derecho en cuanto al contrato de arrendamiento suscrito por DESARROLLO 33 C.A. con MISTER BREAD C.A., tampoco se evidenció la existencia de un contrato de cesión de derechos referida a los derechos del citado contrato de arrendamiento, tal y como lo expresa el juez de alzada en su decisión hoy recurrida en casación, lo que refleja que el juez de alzada incurrió en una clara desviación ideológica de los contratos, previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, el cual se encuentra incurso en el primer caso de falso supuesto, pues desprendió de tales contratos situaciones y negocios jurídicos que no contienen lo que conlleva de sustentar un hecho que notifique apoyo probatorio.

A mayor abundamiento, y de acuerdo a lo precedentemente expuesto resulta pertinente pasar a analizar el alegato referido a la falta de cualidad activa en la demanda por desalojo interpuesta por la ADMINISTRADORA 77 C.A., lo cual se procede a estudiar en los siguientes términos:

Al respecto resulta conveniente pasar a analizar el contenido del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:

“…La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no…”.

En relación a la citada norma y la legitimación para suscribir contratos de arrendamiento de local comercial así como para solicitar el desalojo de los mismos, esta Sala de Casación Civil en decisión de fecha 22 de noviembre de 2021, en sentencia Nro. 682, caso: MARÍA CENAIDA PÉREZ DE GUTIÉRREZ, contra la ciudadana LILIANA JOSEFINA GUTIÉRREZ LINAREZ, expreso lo siguiente:

“…Ahora bien, de conformidad con el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece lo siguiente:

…Omissis…

De acuerdo con el contenido de la norma, solo el propietario, el administrador o gestor pueden tener el vínculo de carácter convencional para arrendar el inmueble destinado al comercio, es decir, que la ciudadana MARÍA CENAIDA PÉREZ DE GUTIÉRREZ, para poder tener el derecho de arrendar el local comercial ubicado en la Avenida Carabobo final de la calle 9 de San Felipe estado Yaracuy, constituido por un inmueble referido a un local comercial; imperativamente tiene que ser propietaria, administradora o gestora del bien inmueble.

En ese sentido, la doctrina el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías. Derecho Civil IV15a. Edición. Caracas, 2005. Respecto a la Legitimación para dar en Arrendamiento, consideró lo siguiente:

“…La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato.

Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:

1° Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad, aunque su derecho esté sujeto a condición resolutoria, pues aun cuando la con­dición se cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo menos, en la medida en que haya sido un acto de simple administración). Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin el consentimiento del acreedor, so pena de que el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca a no ser que, tratándose de fundos rústicos se requiera más de un año pa­ra la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento du­rará hasta dicha recolección (C.C. art. 1.581). La acción de reducción corresponde al acreedor hipotecario y a sus causahabientes.

En el caso de comunidad, la cosa indivisa puede ser arrendada por acuerdo de la mayoría en los términos del artículo 764 del Código Civil.

2oPuede arrendar también el enfiteuta.

3oPuede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las siguientes reglas (C.C. art. 598):

A) Si el usufructo debía cesar en tiempo cierto y determinado, el arrendamiento celebrado por el usufructuario sólo subsiste por el año corriente al tiempo de la cesación del usufructo, salvo que tratándose de fundos cuya cosecha principal se realiza en más de un año, durará por todo el tiempo que falte para la recolección de la cosecha que estu­viere pendiente cuando cesa el usufructo.

B) Caso contrario, o sea, cuando el usufructo no debía cesar en tiempo cierto y determinado, es necesario distinguir:

a) Los arrendamientos celebrados originalmente por 5 o menos años, subsisten por todo el tiempo estipulado, aunque antes cese el usufructo, salvo lo que se dirá bajo c).

b) Los arrendamientos celebrados originalmente por mayor tiempo subsisten por el quinquenio corriente al tiempo de la cesación del usu­fructo. El primer quinquenio se cuenta desde el día del arrendamiento y los demás desde el vencimiento del quinquenio anterior.

c) Los arrendamientos por 5 o menos años celebrados o renovados más de un año antes de su ejecución, si los bienes son rurales, o más de 6 meses si son urbanos, no tendrán efecto alguno cuando su ejecución no haya comenzado antes de la cesación del usufructo.

4 Puede arrendar el propio arrendatario caso en el cual se habla de subarrendamiento, institución de la que se tratará «infra» (Cap. XXV).

III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usu­fructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes.

1Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes:

A) Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios co­rrespondientes.

B) Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arren­datario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

C) Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo, hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mien­tras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.

2 El arrendamiento de la cosa ajena es «res inter alios acta» para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada le impide desposeer al arrendatario…”

En en el caso de autos se evidencia que la actora suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandada, con base a su derecho de posesión que le acredita titulo supletorio sobre el local comercial, el cual es el objeto del contrato de arrendamiento, en cuya discusión se encuentra en el presente asunto.

En este orden de ideas, para la Sala resulta pertinente precisar la definición del Título Supletorio, en ese sentido observamos lo siguiente:

Título Supletorio se define como un documento que suple el título de propiedad de un inmueble edificado sobre un terreno, en este sentido, este título cubre solo las llamadas bienhechurías que son las construcciones que se hagan sobre ese terreno, sea éste último propio o ajeno.

En decisión N° 3115, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 06 de Noviembre de 2003, expediente N° 03-0326, expresó: “…el titulo supletorio es una actuación no contenciosa que forman parte de las justificaciones para perpetúa memoria contempladas en el Código de Procedimiento Civil (Artículo 937), y los derechos de terceros siempre quedan a salvo, así el Juez que lo evacuó los haya declarado bastante para asegurar la posesión o algún derecho. En consecuencia, los títulos supletorios no requieren de impugnación, ya que quien se pudiere ver afectado por la declaración judicial que contienen, le basta hacer valer sus derechos…”.

Por su parte, la Sala de Casación Civil, en Sentencia de fecha 27 de junio de 2007, RC00478, expediente 06-942, caso: Francisco Gómez Rey contra Cristóbal Bautista Delgado, expresó que: “…la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, por lo que la misma, -se repite- para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza, la parte contraria, el control sobre dicha prueba…”; ratificándose la sentencia N° 100 de fecha 27 de abril de 2001, caso: Carmen Lina Provenzali Yusti y otro contra Romelia Albarrán de González, que a su vez mantiene el criterio de la providencia judicial de data 22 de julio 1987, caso Irma Orta de Guilarte contra Pedro Romero, de la sala de Casación Civil de la otrora Corte Suprema de Justicia.

Asimismo, y más recientemente en decisión N° 109 de fecha 30 de abril de 2021, Caso: El Mesón De La Carne En Vara C.A., contra Inversiones Santomera C.A., en la que se precisó lo siguiente:

“…Al respecto resulta pertinente precisar la definición y efectos jurídicos de la posesión judicial, así como la declaratoria de un titulo supletorio, en ese sentido observamos lo siguiente:

La posesión es un hecho jurídico que produce consecuencia jurídica y consiste en que una persona tenga en su poder una cosa corporal como señor y dueño artículo 771 y ss. Del Código Civil Venezolano.

En las comunidades primitivas, posesión y propiedad se confundían, hasta que el derecho romano comenzó a regular la propiedad de forma separada marcando sus diferencias. Según esta doctrina, la posesión era un estado protegible.

Es una situación de hecho, mas no de derecho como la propiedad, derecho real por excelencia y consecuencia de la posesión a través de la prescripción.

La posesión requiere o necesita dos elementos para configurarse y ellos son el corpus, que es la cosa en sí y el animus rem sibi habendi que es la intención de tener la cosa como propia, de comportarse respecto a ella como lo haría su dueño. Es decir, la posesión requiere la intención y la conducta de un propietario. Así se distingue de la mera tenencia, en la cual el tenedor reconoce en otra persona la propiedad de la cosa en su poder.

Según la mayoría de la doctrina se puede diferenciar entre:

1. Posesión regular u ordinaria es aquella que aúna el justo título y la buena fe.
2. Posesión irregular es aquella donde faltan uno o los dos requisitos anteriores, es decir, el justo título y la buena fe.
3. Posesión legal es la estipulada por la ley. Por ejemplo, la del heredero o la especificada en materia de vivienda de interés social.
4. Posesión efectiva es la que declara el juez que lleva la sucesión para efectos de una posesión por parte de uno de los delegatarios de la herencia.
5. Posesión definitiva es la que se deriva de una sentencia de adjudicación por el proceso de repartición.
6. Posesión de buena fe la buena fe de la que hablamos en la posesión es calificada y se probará según las estipulaciones del código de derecho civil.

7.Posesión presunta es aquella que se tiene por imperio de la ley, con independencia de la voluntad y el conocimiento del poseedor, pero solo se aplica a la vivienda de interés social, cuando el arrendatario de un bien inmueble deja de pagar el canon de arrendamiento por 1 año.

Por otra parte, Título Supletorio se define como El título supletorio es un documento que suple el título de propiedad de un inmueble edificado sobre un terreno, en este sentido, este título cubre solo las llamadas bienhechurías que son las construcciones que se hagan sobre ese terreno, sea éste último propio o ajeno.

…Omissis…

De acuerdo a los precedentes jurisprudenciales podemos ratificar que el efecto de un título supletorio son diligencias para asegurar la posesión, donde quedan en todo caso a salvo los derechos de los terceros, que conjugado el término posesión judicial, es por medio del cual se declara la posesión sobre bienhechurías más no el derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se encuentran construidas…”.

De conformidad con la jurisprudencia anterior, el efecto de un título supletorio son diligencias para asegurar la posesión, donde quedan en todo caso a salvo los derechos de los terceros, que conjugado el término posesión judicial, es por medio del cual se declara la posesión sobre bienhechurías más no el derecho de propiedad.

De acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, podemos precisar que el titulo supletorio otorga el derecho de propiedad sobre las bienhechurías y respecto del terreno la posesión que conjugado el término posesión judicial, es por medio del cual se declara la posesión sobre bienhechurías más no el derecho de propiedad sobre el terreno en el cual se encuentran construidas.

Asimismo, debemos precisar lo siguiente: el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, evidentemente de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo

Ahora bien, de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos y de acuerdo con el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial se ratifica que el sujeto legitimado para suscribir contratos de arrendamientos son el Propietario, administrador o gestor del inmueble objeto de arrendamiento y por vía de consecuencia, será este el que suscribe el contrato el que esta legitimado para solicitar el desalojo, lo que por argumento en contrario el que no aparece en el contrato de arrendamiento o no es parte del mismo suscrito no podrá, en consecuencia no estará legitimado para solicitarlo.

En tal sentido, es de observar que el juez de alzada en el análisis del alegato referido a la falta de cualidad activa incurrió en la falta de aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, así como del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, pues quedo evidenciado que en el contrato de arrendamiento objeto de las presentes acciones específicamente de la acción de desalojo, no fue suscrito por el actor es decir, por el solicitante del desalojo quien es LA ADMINISTRADORA SIVANA 77 C.A., sino por DESARROLLO 33 C.A., tampoco consta que hubiera una cesión de derechos en cuanto a la al contrato de arrendamiento que firmaran DESARROLLOS 33 C.A. con INVERSIONES MIETER BREAD C.A. en consecuencia, evidencia esta Sala Civil que ADMINISTRADORA 77 C.A. no tiene la legitimidad para intentar la presente acción de desalojo de local comercial, razón por la cual esta debe ser declarada INADMISIBLE. Y así se decide.

En consideración de todo lo antes expuesto y ante la detección de un vicio de orden público que presenta el fallo analizado por esta Sala, se CASA TOTAL y SIN REENVÍO el fallo recurrido, y se DECRETA SU NULIDAD, en tal sentido se pasa a analizar la otra pretensión acumulada en el presente caso referida a LA NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, planteada por INVERSIONES MISTER BREAD C.A. contra DESARROLLOS 33 C.A. y ADMINISTRADORA 77 C.A.

En razón de lo expuesto esta Sala pasa a examinar los alegatos de la demanda por nulidad de contrato de arrendamiento, el cual fue suscrito en fecha 10 de febrero de 2010, y en el que se solicita la Nulidad Absoluta del Contrato de Arrendamiento, en cuanto a las siguientes cláusulas (lo que se desprende de la transcripción que se hiciere supra en el presente fallo):

Antes de pasar a analizar lo pertinente al contenido propio del libelo de la demanda, es importante advertir que siendo como quedó evidenciado en el presente fallo la falta de legitimidad de la ADMINISTRADORA 77 C.A., para interponer la acción de desalojo en virtud de no haber suscrito el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, por vía de consecuencia tampoco tiene legitimidad pasiva para ser demandada en la presenten demanda de nulidad de contrato de arrendamiento, razón por la cual se declara Inadmisible la demanda por nulidad de contrato de arrendamiento en cuanto a la ADMINISTRADORA 77 C.A., y así se decide.

Del libelo de demanda se desprende la acción de nulidad intentado contra las cláusulas segunda, tercera, decima segunda, decima novena, vigésima primera, del contrato de arrendamiento las cuales en su contenido expresan lo siguiente:

“…CLAUSUAL SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato será de cinco (5) años, contados a partir del 10 de febrero del 2010, al 10 de febrero de año 2015 quedando entendido que en el caso de que opere la prorroga legal correspondiente, regirán los mismos términos y condiciones convenidos en el presente contrato, Así mismo, es entendido que bajo ningún supuesto operara la tacita reconducción, en este contrato ni en la relación arrendaticia existe entre las partes.

CLAUSULA TERCERA: El canon de arrendamiento ha sido fijado entre las partes, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 45.000,00) y serán cancelados por LA ARRENDATARIA por mensualidades vencidas, dentro de los primeros quince (15) días del mes, directamente a LA ARRENDADORA o a la persona que esta designe por escrito, en las oficinas de LA ARRENDATARIA que funcionarán en el mismo inmueble arrendado o en la dirección que las partes pacten por escrito, es entendido y así lo aceptan las partes que el canon de arrendamiento mensual, será ajustado anualmente según el Indice de Precios al Consumidor (IPC) del Area Metropolitana de Caracas, calculado por el Banco Central de Venezuela y será determinado entre ambas partes por escrito, dentro de los treinta (30) días siguientes al vencimiento del año…

CLAUSULA DECIMA SEGUNDA: En caso de que al vencimiento del presente Contrato EL ARRENDATARIO, no entregue el inmueble completamente desocupado en la fecha prevista en el presente contrato, indemnizará a EL ARRENDADOR los daños y perjuicios que se deriven de dicho incumplimiento y a tal efecto, se conviene en estimarlos en una cantidad equivalente al díez (10%) por ciento del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega del inmueble igual cantidad se obliga a pagar por concepto de clausula penal por cada día que ocupe el inmueble cualquier persona distinta a EL ARRENDATARIO sin que haya mediado previamente la autorización establecida en el presente Contrato.

CLAUSULA DECIMA NOVENA: EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO convienen expresamente en que todas las controversias no resueltas, entre EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, que se susciten en relación con la aplicación del presente contrato, a elección exclusiva de EL ARRENDADOR, deberán ser resueltas mediante Arbitraje de conformidad con el Reglamento de Arbitraje del Centro de Conciliación y de Arbitraje de Cámara de Comercio de Caracas, que se encuentre vigente para la fecha de la controversia, por tres (3) árbitros de derecho nombrados de acuerdo con dichos reglamentos.

CLAUSULA VIGESIMA PRIMERA;: si se resolviera este contrato antes del vencimiento estipulado para su duración por causas imputables a LA ARRENDATARIA esta tiene la obligación de pagar para su duración por causas imputables a LA ARRENDATARIA esta tiene la obligación de pagar a LA ARRENDADORA, la suma correspondiente a las pensiones de arrendamiento que faltaren por vencerse para la expiración natural convenida en la Cláusula segunda, a título de indemnización de daños y perjuicios causados, sin que tales daños deban ser especificados, señalados ni probados en forma alguna, todo ello sin perjuicio de las demás indemnizaciones a que hubiere lugar…”

Respecto de dichas cláusulas alega la Sociedad Mercantil INVERSIONES MISTER BREAD C.A., que las mismas infringen los artículos 3, 13, 22 numeral 3, 31, 32 y 3, así como las prohibiciones establecidas en el artículo 41, ordinales d), i), g), y j) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales en su contenido expresan lo siguiente:

“… Artículo 3: Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.

Artículo. 13: El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en esté Decreto Ley.

Artículo 22. Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:

3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha, de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía/la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley.

Artículo 31. El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.

Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:

1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido, en 12% para el primer ano de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año.

Se aplicará la siguiente fórmula:

CAF = (V I/1 2 /M 2A } x M 2a x %RA.

Donde:

CAF: valor de! canon de arrendamiento fijo mensual; ¦ V I: valor del inmueble; M 2A-, metros cuadradós árréndables

M2 a: metros cuadrados a arrendar; % R A: porcentaje de rentabilidad anual;

2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas:

Se estableceré como referencia el Monto Bruto de Ventas realizadas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior; Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas correspondiente al mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre 1% y 8%, quedando esto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas: La porción fija en ningún caso será superior a 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el humeral 1.

El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.

Cuando el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, el canon mensual será el que resulte de aplicar lo establecido en el numeral 2, suprimiéndose la porción fija, quedando todo esto claramente establecido en el respectivo contrato.

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) • establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Artículo 33: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes:

Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo «Bienes y servicios diversos» considerado en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPG) del ano inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV). 2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor ¦del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento…”

Artículo 41. En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

d. Establecer ‘ cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley; e. Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera;

g. El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo por lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley;

i. El cobro por parte del arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales, salvo por lo previsto en el contrato y en el presente Decreto Ley;

j. El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia;…”.

De acuerdo en el análisis comparativo de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento objeto de la acción de nulidad con los artículos 3, 13, 22 numeral 3, 31, 32 y 3, así como las prohibiciones establecidas en el artículo 41, ordinales d), i), g), y j) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se constata que en cuanto a las CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de arrendamiento se evidencia que las mismas son contestes con el Decreto supra mencionado en especial con las normas alegadas como infringidas, pues el contrato es por escrito, se estipulo con cano de arrendamiento conforme a la ley, por lo que no transgrede el artículo 3 de la ley.

En cuanto a la CLÁUSULA DECIMA SEGUNDA esta conforme al artículo 22 del citado Decreto Ley, la cual establece “…3. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha, de la restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía/la cual se ejecutará en los términos dispuestos en este Decreto Ley…”.

Y por su parte la CLÁUSULA DECIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento establece: “…: En caso de que al vencimiento del presente Contrato EL ARRENDATARIO, no entregue el inmueble completamente desocupado en la fecha prevista en el presente contrato, indemnizará a EL ARRENDADOR los daños y perjuicios que se deriven de dicho incumplimiento y a tal efecto, se conviene en estimarlos en una cantidad equivalente al Díez (10%) por ciento del canon de arrendamiento por cada día de mora en la entrega del inmueble igual cantidad se obliga a pagar por concepto de clausula penal por cada día que ocupe el inmueble cualquier persona distinta a EL ARRENDATARIO sin que haya mediado previamente la autorización establecida en el presente Contrato…”, lo que evidencia que lejos de establecer algo contrario a la normas, distinto a lo alegado por el actor estableció un porcentaje inferior al previsto por la ley, en caso de obligaciones insolutas, lo que evidencia la legalidad de la citada cláusula contractual.

Por otra parte, está la que establece “…CLAUSULA DECIMA NOVENA: EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO convienen expresamente en que todas las controversias no resueltas, entre EL ARRENDADOR y EL ARRENDATARIO, que se susciten en relación con la aplicación del presente contrato, a elección exclusiva de EL ARRENDADOR, deberán ser resueltas mediante Arbitraje de conformidad con el Reglamento de Arbitraje del Centro de Conciliación y de Arbitraje de Cámara de Comercio de Caracas, que se encuentre vigente para la fecha de la controversia, por tres (3) árbitros de derecho nombrados de acuerdo con dichos reglamentos…”.

Y la CLAUSULA TERCERA, referida a “… El canon de arrendamiento ha sido fijado entre las partes, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 45.000,00) y serán cancelados por LA ARRENDATARIA por mensualidades vencidas, dentro de los primeros quince (15) días del mes, directamente a LA ARRENDADORA o a la persona que esta designe por escrito, en las oficinas de LA ARRENDATARIA que funcionarán en el mismo inmueble arrendado o en la dirección que las partes pacten por escrito, es entendido y así lo aceptan las partes que el canon de arrendamiento mensual, será ajustado anualmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas, calculado por el Banco Central de Venezuela y será determinado entre ambas partes por escrito, dentro de los treinta (30) días siguientes al vencimiento del año…”.

Se evidencia que en relación a dicha cláusula, el decreto Ley establece Artículo 41 establece: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

…Omissis…

g. El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo por lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley;

…Omissis…

j. El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia;…”.

De acuerdo a lo expuesto se constata que tal y como lo alega la demandante la CLÁUSULA TERCERA no es contraria al artículo 41 en su literal “G”, pues es posible ajustar el canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato con base en lo dispuesto en el parágrafo que establece: “…salvo por lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley…”.

Ahora bien, en cuanto a la cláusula Décima Novena, se evidencia que esta es una clara demostración de la contrariedad e infracción de lo dispuesto en el artículo 41 literal J, en el que se prohíbe expresamente someter a arbitraje los conflictos que se desprendan de los contratos de arrendamiento.

Ahora bien, en relación con el artículo 41, literal “J” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, la Sala Político Administrativa de este Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nro. 800, publicada en fecha 02 de julio de 2015, expediente Nro. 2015-000248, caso: Agropecuaria Ponce y Asociados, C.A. contra Alimentos G.F.M.P.C., C.A., con ocasión a la consulta prevista en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, estableció:

“…Hechas las precisiones que anteceden, pasa esta Sala con fundamento en lo establecido en el artículo 23, numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, el artículo 26 numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, a conocer la consulta de jurisdicción planteada, para lo cual estima necesario traer a colación el contenido de la decisión proferida en fecha 30 de enero de 2015, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en la que al analizar su jurisdicción para pronunciarse al fondo sobre la acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta expuso entre otras cosas, textualmente lo siguiente:

(…Omissis…)

De donde se infiere, que la declaratoria de falta de Jurisdicción presentada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, tuvo como fundamento el contenido de la cláusula 17 del contrato de arrendamiento suscrito, cuyo cumplimiento se solicita, en la cual se estableció la vigencia de una cláusula de arbitraje.

Con relación a lo anterior, cabe destacar que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 253, consagra que el sistema de justicia está constituido, entre otros, por el Tribunal Supremo de Justicia, los demás tribunales que determine la ley y por los medios alternativos de justicia, entre los cuales se encuentra el arbitraje. Por tal razón, el constituyente estableció el deber que tiene el legislador de promover el arbitraje, la conciliación, la mediación y cualesquiera otros medios para la solución de conflictos, como alternativa ante las demandas presentadas en sede judicial, lo que refleja la constitucionalización de los medios alternativos para la resolución de conflictos.

Así, el arbitraje constituye un mecanismo eficaz de cooperación a la competencia que tienen los tribunales ordinarios del país para resolver, por imperio de la Ley, todas las solicitudes que les sean sometidas por los ciudadanos a su conocimiento, en uso del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva y la garantía de acceso a la justicia, previstos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

La doctrina y la jurisprudencia han considerado al arbitraje como un medio de heterocomposición procesal entre las partes, quienes mediante su voluntad expresa convienen de forma anticipada, en sustraer del conocimiento del Poder Judicial (acuerdo éste que también podría ser posterior, esto es, ya iniciada una causa judicial), las diferencias, controversias o desavenencias que puedan surgir entre ellas por la ejecución, desarrollo, interpretación o terminación de un negocio jurídico (Ver sentencias de esta Sala Nos. 00504 y 00706 de fechas 28 de mayo y 26 de junio de 2013, respectivamente).

(…Omissis…)

Ante este escenario conviene destacar, que en fecha 23 de mayo de 2014, fue publicado en Gaceta Oficial No. 40.418, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en cuya Disposición Transitoria Primera se expresa: “(…) Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”; de donde se infiere que es voluntad del legislador someter a las condiciones establecidas en dicho instrumento normativo todas las relaciones arrendaticias que versen sobre locales comerciales. Así el artículo 41 literal j eiusdem establece expresamente lo siguiente:

“Artículo 41.- En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

(…)

j.- El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y arrendatario con motivo de la relación arrendaticia. (…)”

Norma esa que sin dudas deja ver, la existencia de una prohibición expresa que impide la utilización del arbitraje en materia de arrendamiento comercial.

Ahora bien, conforme lo dispone el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, en principio un cambio posterior en materia de jurisdicción no tiene efecto respecto a la que regía para el momento de orientarse la demanda, salvo que: ‘(…) la ley misma disponga otra cosa’.

En el caso concreto, tal como se expresó en las líneas que anteceden, el legislador dispuso clara y expresamente la necesidad de adecuar las relaciones arrendaticias existentes a la normativa que se contiene en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de ahí que no quede duda que nos encontramos en presencia del supuesto de excepción a la institución de la jurisdicción perpetua…”. (Cursivas del texto) (Negrillas y doble subrayado de la Sala).

Del procedente jurisprudencial supra transcrito se desprende que efectivamente el Art 41, en su virtud establece una prohibición expresa en cuanto al consentimiento del arbitraje en materia de arrendamiento comercial.

De manera que vemos que existen en el citado contrato de arrendamiento dos cláusulas contra derecho, en ese sentido resulta pertinente pasar hacer un estudio respecto de la teoría de las nulidades de los contratos.

De conformidad con lo expuesto y en aplicación de la citada norma a la cláusula decimonovena es contrario a derecho

En tal sentido, resulta pertinente precisar lo que se define como Nulidad absoluta de los contratos y nulidad relativa, al respecto el autor Eloy Maduro Luyando, en su Obra Curso de Obligaciones de Derecho Civil III, expresa lo siguiente: “…Nulidad Absoluta, existe nulidad absoluta de un contrato cuando no puede producir sus efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres. En la mayoría de los casos los contratos afectados por nulidad absoluta violan una norma imperativa o prohibitiva de la ley destinada a proteger los intereses del orden público y de las buenas costumbres. Los contratos que tienen por objeto ilícito y causa ilícita siempre están afectados de nulidad absoluta.

La nulidad absoluta tiende a proteger un interés público su fundamento es la protección del orden público violado por el contrato…”.

En cuanto a la Nulidad Relativa, llamada también anulabilidad, ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes.

1° La nulidad relativa no afecta el contrato desde su inicio. El con- trato afectado de nulidad relativa existe desde su celebración y produce sus efectos, sólo que tiene una existencia precaria, pues su nulidad puede ser solicitada por la parte en cuyo favor se establece tal nulidad, o puede ser opuesta como excepción en cualquier momento por esa misma parte.

2º La acción para obtener la declaración de nulidad relativa sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad, o por su representante legal y sus herederos o causahabientes a titulo universal, que son los continuadores de su persona.

3°-La acción para solicitar la declaración de nulidad relativa es pres- criptible. Prescribe a los cinco años, salvo disposición especial de la Ley, contados a partir de que cese la violencia, se descubra el error o el dolo, cese la interdicción o inhabilitación, o ter- mine la minoridad. Si el plazo de prescripción vence sin que se hubiere intentado la acción de nulidad, ésta ya no puede ser alegada. La prescripción especial de la nulidad relativa prevalece sobre la prescripción ordinaria, de modo que ésta no empieza a contarse sino después de vencerse la prescripción especial.

4° La nulidad relativa es subsanable. El contrato afectado de nulidad relativa puede ser habilitado legalmente en todos sus efectos mediante confirmación.

Se entiende por confirmación el acto unilateral de voluntad mediante el cual la persona que tiene derecho de alegar la nulidad relativa de un contrato renuncia expresa o tácitamente a ejercer eso derecho.

En cuanto Diferencia entre la Nulidad Absoluta y la Nulidad Relativa

1° La nulidad absoluta se funda en los intereses generales de la comunidad y es la sanción que se impone a los contratos que violan dichos intereses mediante el quebrantamiento de normas en cuyo cumplimiento están interesados el orden público y las buenas costumbres. En cambio, la nulidad relativa se funda en la protección de los intereses particulares de uno de los contratantes.

2º-La nulidad absoluta puede pedirla cualquier interesado que tenga un interés legítimo en obtenerla. La nulidad relativa sólo puede solicitarse por la persona en cuyo favor o protección se establece, o por sus representantes legales, o por sus causahabientes universales o a título universal.

3° La acción para solicitar la declaratoria de nulidad imprescriptible. La acción para la declaratoria de nulidad relaticriptible, transcurridos cinco años después de cesar la incanada violencia, descubrirse el error o el dolo.

4°-La declaratoria de nulidad absoluta puede ser efectuada d por el juez. La declaratoria de nulidad relativa sólo puede ser rada por el Juez a petición de la persona en cuyo favor se establece

5º-El contrato afectado de nulidad absoluta es nulo ab initio. El contrato afectado de nulidad relativa sólo es anulaba de modo que puede producir efectos antes que la nulidad sea declara por el Juez, pero una vez declarada, el contrato se reputa como si jamás se hubiese existido.

En este mismo orden de ideas podemos precisar que la Nulidad Absoluta tiene efectos anulatorios del contrato desde su inicio en el sentido, pues afecta intereses generales que involucran el ordina público y las buenas costumbres, mientras que la Nulidad Relativa, esta afecta un aspecto del contrato que toca los intereses solo del contratante, es decir de manera particular.

En consecuencia, y de acuerdo a los precedentes razonamientos se evidencia que de la cláusula alegada por ilegal, es contraria a derecho y susceptible de nulidad relativa, es decir, la clausulas Décima Novena, mas no la totalidad del contrato, lo que implica es la declaratoria de Nulidad Relativa referente a la citada cláusula esto en virtud de la ilegalidad de la misma, ya que la ilegalidad afecta directamente al interés de la parte contratante mas no al orden público, razón por la cual la demanda por Nulidad de Contrato de Arrendamiento debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR, y así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de agosto de 2022 se DECRETA SU NULIDAD, del fallo recurrido, en consecuencia se declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por el ciudadano ADMINISTRADORA SIVAN 77 C.A., (antes identificado) en contra de INVERSIONES MISTER BREAD C.A., (igualmente identificada). SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por nulidad de contrato de arrendamiento en cuanto a la ADMINISTRADORA 77 C.A. por falta de legitimidad pasiva y PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES MISTER BREAD C.A contra DESARROLLOS 33 C.A.. TERCERO: Se condena en costas del proceso, a la parte actora de la demanda por desalojo de local comercial de conformidad con el artículo 274 Código Procedimiento Civil y de conformidad con el artículo 281 eiusdem en la demanda por Nulidad de Contrato de Arrendamiento, Así se decide.

No hay condenatoria en las costas del recurso, dada la naturaleza de la presente decisión.

Publíquese y regístrese. Remítase este expediente al tribunal de la causa, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, antes mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diez (10) días del mes de abril de dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 164º de la Federación.

Presidente de la Sala,

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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

Vicepresidente-Ponente,

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JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA

Magistrada,

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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

La Secretaria,

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VICTORIA DE LOS ÁNGELES VALLÉS BASANTA

Exp. AA20-C-2022-000532

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

La Secretaria,

http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/abril/324104-000142-10423-2023-22-532.HTML